Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Nowy Sączu

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 12.07.2022 roku

Pozwem inicjującym przedmiotowe postępowanie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w Z. syndyk masy upadłości spółki (...) sp. z o.o. wniósł o:

1.  uchylenie uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową w nieruchomości przy ul. (...) w Z. oznaczonej jako uchwała nr (...) w sprawie pokrycia zadłużenia spółki (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej sprzed ogłoszenia upadłości z nadwyżki przychodów nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2015, podjętej w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu właścicieli w dniu 24.03.2018 r., a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 1 maja 2020 r., z uwagi na to, że uchwała ta jest sprzeczna z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również narusza interes (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej jako właściciela lokalu, a przy tym jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego,

2.  uchylenie uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową w nieruchomości przy ul. (...) w Z. oznaczonej jako uchwała nr (...) w sprawie przeksięgowania nadwyżki z rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2018 na fundusz remontowy, podjętej w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu właścicieli w dniu 30 marca 2019 r., a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 28 kwietnia 2020 r., z uwagi na to, że uchwała ta jest sprzeczna z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również narusza interes (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej jako właściciela lokalu.

Wniósł też zasądzenie od pozwanej na rzecz (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej kosztów postępowania wg norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu syndyk podniósł, że Spółka (...) sp. z o.o. początkowo była właścicielem wszystkich 161 lokali w nieruchomości przy ul. (...) w Z., które z czasem były sprzedawane, obecnie jest właścicielem jednego lokalu niemieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, oznaczonego numerem 3. Pomimo iż zaskarżone uchwały dotyczą roku 2018 i 2019, zostały podjęte częściowo na zebraniach właścicieli, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów kontynuowanych również w 2020 r. Uchwała nr (...) została podjęta ostatecznie w dniu 28 kwietnia 2020 r., zaś uchwała nr (...) została podjęta ostatecznie w dniu 1 maja 2020 r. Powód został poinformowany o podjęciu powyższych uchwał w dniu 4 maja 2020 r. - poprzez wiadomość e-mail od zarządcy Wspólnoty, przy czym była to wiadomość informująca jedynie o podjęciu uchwał, a nie o treści uchwał. Powód nigdy nie otrzymał informacji o treści podjętej uchwały na piśmie. Zdaniem powoda termin do zaskarżenia uchwał został zachowany. Zdaniem powoda obydwie zaskarżone uchwały są sprzeczne z przepisami prawa (w szczególności art. 23 ust. 1 w zw. z art. 27 i art. 24 uwl) od strony formalnej tj. z punktu widzenia procesu ich podejmowania. Tryb indywidualnego zbierania głosów nad uchwałami w świetle art. 23 ust 1 uwl nie może jednak oznaczać dowolności. Ustawa nie precyzuje w jaki sposób oraz w jakim przedziale czasowym ma odbywać się indywidualne zbieranie głosów. O ile jednak należy zgodzić się z poglądem, że nie ma konieczności odebrania głosów od wszystkich właścicieli, bo uchwała zostanie podjęta gdy wypowie się za nią większość właścicieli lokali, to wydaje się jednak niedopuszczalne aby kontynuować głosowania nad uchwałami bez określenia ram czasowych takiego głosowania, do skutku tj. do czasu aż osiągnięta zostanie wymagana ustawą większość głosów. Prawidłowym sposobem byłoby poinformowanie właścicieli nieobecnych na zebraniu, że dalsze głosowanie będzie kontynuowane do określonej daty metodą indywidualnego zbierania głosów i ewentualne przypominanie/zachęcanie do oddawania głosów. Brak zebrania wymaganej większości głosów w określonym, rozsądnym czasie powinien oznaczać, że dana uchwała nie została podjęta. W przeciwnym przypadku oznaczałoby to utrzymywanie stanu niepewności, zarówno dla wspólnoty mieszkaniowej (co jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną), jak i dla właściciela lokalu (co narusza jego interes - przez długi okres czasu nie wie on czy uchwała została podjęta czy nie, nie wie czego się spodziewać i od kiedy - zwłaszcza jeśli uchwała nakłada na niego pewne zobowiązania, albo jak w tym przypadku dotyczy jego zadłużenia tudzież, przeznaczenia nadwyżki przychodów nad kosztami za dany rok). W przypadku spornych uchwał przyjęło wyjątkowo wypaczoną, wręcz karykaturalną formę - uchwałę nr (...) podjęto po upływie przeszło 2 lat od czasu gdy rozpoczęto nad nią głosowanie, zaś nad uchwałą nr (...) głosowano ponad rok. O niewłaściwości i sprzeczności z prawem takiego sposobu podejmowania uchwał pośrednio świadczą również rozwiązania ustawowe art. 24 uwl. Już zatem tylko z powodów formalnych zaskarżone uchwały należy uchylić. Zaskarżone uchwały należy uchylić też z uwagi na ich treść. Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu powinny być skalkulowane tak aby pokryć przewidywane koszty zarządu nieruchomością wspólną, zaś po zakończeniu roku kalendarzowego, który jest okresem rozliczeniowym we wspólnotach mieszkaniowych, zaliczki te powinny zostać rozliczone. W pozwanej podejmowano uchwałę o wysokości zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i dodatkowo o wysokości zaliczki na media. Wobec ogłoszenia upadłości (...) sp. z o.o. i braku wystarczających środków finansowych spółka jeszcze przed ogłoszeniem upadłości nie była w stanie regulować w pełni wymagalnych zobowiązań do Wspólnoty, w tym w szczególności zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i zaliczek na media. W listopadzie 2012 r. zarządca spółki poinformował Wspólnotę, że składa wniosek o zmianę trybu postępowania upadłościowego oraz że nie będzie w stanie uiszczać żadnych zaliczek w imieniu upadłej spółki. W tej sytuacji, podczas zebrania właścicieli lokali w dniu 28 grudnia 2012 r. ustalono, że koniecznym jest podjęcie uchwały o zwiększeniu zaliczek dla pozostałych właścicieli lokali, tak aby pokrywały one koszty funkcjonowania budynku. Podjęto uchwalę nr (...) w sprawie ustalenia wysokości zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz media, zgodnie z którą miesięczna zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej została ustalona na poziomie 14,90 zł/mkw lokalu z przynależnościami, podczas gdy zgodnie z Planem Finansowo-Gospodarczym na rok 2013 planowane koszty zarządu nieruchomością wspólną przewidywano na kwotę 7,15 zł/ mkw. Powód zaskarżył tą uchwałę, ostatecznie jednak umorzono postępowanie w tej sprawie. Pozwana corocznie kontynuowała przyjęty tryb postępowania tj. uchwalała zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną w wysokości wyższej niż wnikająca z przyjmowanych planów finansowych, a konkretnie w wysokości planowanych kosztów na 1 mkw bez uwzględnienia metrażu (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej. W kolejnych latach różnice między zaliczkami jakie powinny być ustalone, a zaliczkami uchwalanymi zmniejszały się, co wynikało z sukcesywnej sprzedaży lokali przez syndyka. Dopiero od roku 2018 wysokość zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej ustalana była już na prawidłowym poziomie tj. w wysokości planowanych kosztów na dany rok na 1 mkw, określonych w planie finansowo-gospodarczym (bez pomniejszania o metraż (...)). Zaskarżona uchwała nr (...) dotyczy pokrycia zadłużenia spółki (...) sp. z o.o. z nadwyżki przychodów nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2015. Zaliczka ta wynosiła blisko dwukrotność planowanych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Przeznaczenie nadwyżki przychodów nad kosztami na spłatę zadłużenia spółki sprzed ogłoszenia upadłości jest przede wszystkim sprzeczne z art. 29 uwI w zw. z art. 13-15 uwl i narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Analiza sprawozdania finansowego Wspólnoty za rok 2015 wykazuje należne przychody z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej w wysokości 1 286 584,5 zł i łączne koszty w wysokości 741 503,07 zł, co daje nadwyżkę na poziomie 557 914,84 zł. Jakkolwiek przepisy uwI wprost tego nie precyzują, to przyjmuje się, że zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego, na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania z działalności zarządu. Ustawa wprost określa natomiast, że okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy, co oznacza, że po upływie tego roku należy dokonać stosownych rozliczeń, rozumianych nie tylko jako sporządzenie sprawozdania finansowego, ale również faktyczne rozliczenie wniesionych zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Jeśli okaże się, że zaliczki przewyższają poniesione wydatki - wówczas należy dokonać ich rozliczenia w drodze stosownej uchwały. Zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej powinna być skalkulowana tak aby pokryć planowane wydatki na utrzymanie nieruchomości. Pozwana nie zachowała tego warunku, bowiem zaliczkę na rok 2015 ustalono na poziomie blisko dwukrotności planowych kosztów. O ile jednak można zrozumieć intencje, jakimi kierowali się właściciele lokali, o tyle całkowicie niezrozumiałym, sprzecznym z prawem i zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną jest brak rozliczenia zaliczek do rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a co najmniej do wysokości zaliczki, jaka przewidywana była na 1 mkw bez wyłączania metrażu (...) sp. z o.o. Zaliczka m.in. za 2015 rok w żaden sposób nie została rozliczona. Początkowo, uchwalając zawyżone zaliczki wskazywano że zaliczki zostaną rozliczone w momencie wpłaty przez syndyka środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkań. Na zebraniu właścicieli lokali w dniu 25 stycznia 2014 r. ustalono z kolei, że nie będzie się rozliczać ani kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej ani zaliczek na media do czasu, aż Wspólnota nie uzyska odpowiedniej nadwyżki na koncie. Na zebraniu w 2015 r. uznano, że rozliczenie nastąpi dopiero gdy syndyk spłaci całe zadłużenie, podtrzymano to stanowisko w 2016 r. (podjęto natomiast decyzje o rozliczeniu mediów za 2016 r.). Z kolei w 2017 r. uznano, że wolne środki na rachunku Wspólnoty zostaną przeznaczone na rozliczenie lat ubiegłych, począwszy od roku 2012 do wysokości nadwyżki - w ten sposób rozliczono rok 2013 i 2014. Wszelkie te ustalenia nie miały jednak charakteru uchwał, stąd syndyk nie mógł ich zaskarżyć. Działania podejmowane przez syndyka w celu rozliczenia zaliczek za lata poprzednie, w tym propozycje podjęcia stosownych chwał w tym zakresie, okazywały się bezskuteczne. Syndyk opowiedział się przy tym za linią orzeczniczą, zgodnie z którą środki na pokrycie kosztów eksploatacji stanowią wierzytelność właścicieli lokali, nie stają się ani własnością, ani majątkiem wspólnoty. Jeżeli zaliczki przewyższają wydatki, różnica powinna być zwrócona właścicielowi. W ocenie syndyka, jakiekolwiek dysponowanie przez Wspólnotę nadwyżką zaliczek nad kosztami jest sprzeczne z prawem, prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną, a przy tym narusza interes właściciela lokalu pozbawiając go co do zasady prawa do odzyskania przypadającej na niego nadwyżki zaliczki nad kosztami. Ponadto syndyk nie był w stanie i nie mógł uiszczać zaliczek w tej zawyżonej wysokości, stąd uiszczał zaliczki wg kosztów planowanych przy uwzględnieniu metrażu. Gdy dysponował środkami regulował zaliczki na bieżąco. W ocenie syndyka brak rozliczenia zaliczek powoduje nadmierne i nieuzasadnione zadłużenie upadłego wobec Wspólnoty, co niewątpliwie narusza interes spółki. W 2015r. (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej pozostawała nadal właścicielem 86 lokali, co w istotny sposób przekłada się na wysokość zobowiązania z tytułu „podwójnych" zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i wysokości przychodów z tytułu zaliczek wykazywanych w sprawozdaniu finansowym za rok 2015. Ponadto, syndyk sukcesywnie sprzedawał lokale spółki i docelowo - po sprzedaży wszystkich lokali - wyjdzie ze Wspólnoty, tracąc w ten sposób wpływ i możliwość rozliczenia zawyżonych zaliczek. W ocenie syndyka sprzeczne z zasadami współżycia społecznego jest również, by w 2020 r. właściciele pozostałych lokali, decydowali o przeznaczeniu nadwyżek za rok 2015, wynikających z naliczeń dokonanych w czasie gdy (...) sp. z o.o. była właścicielem 86 lokali. Ponadto sama treść uchwały nr (...) jest nieprecyzyjna. Treść uchwały wskazuje dwie kwoty: pierwotne zadłużenie spółki na dzień ogłoszenia upadłości tj. 1.235.680,04 zł oraz poziom zadłużenia spółki (632.080,05 zł) po tym jak zgodnie z uchwałą nr 5/2018 dokonano zaliczenia na poczet tego zadłużenia nadwyżki przychodów nad kosztami za lata 2012 i wcześniejsze. Uchwała nie precyzuje jednak jaka kwota nadwyżki przychodów nad kosztami (całość czy część, ewentualnie jaka część) miałaby zostać przeznaczona na pokrycie zadłużenia spółki (...) sp. z o.o., co narusza interes (...) sp. z o o.o. jako właściciela lokalu, który w tej sytuacji nie wie jakiej wysokości nadwyżką zadysponowano. Nadto uchwała nr (...) jest sprzeczna także z przepisami prawa upadłościowego tj. art. 96 i nast., art. 342 i nast. i stanowi próbę obejścia przepisów dotyczących spłat wierzytelności w postępowaniu upadłościowym i możliwości potrącenia wierzytelności w postępowaniu upadłościowym. Z treści zaskarżonej uchwały wynika, że pokrywa się zadłużenie spółki (...) za okres od dnia ogłoszenia upadłości tj. 27 kwietnia 2012 r. w wysokości 632.080,05 zł z nadwyżki przychodów nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2015., co w ocenie syndyka oznacza, że Wspólnota dokonuje potrącenia wzajemnych wierzytelności stron - prawdopodobnie do kwoty wysokości nadwyżki nad kosztami za rok 2015, w tym w części przypadającej na lokale (...) sp. z. o.o. Nie dość jednak, że kwota nadwyżki jest ustalona w oparciu o nadmiernie naliczone zaliczki, to zabieg jakiego dokonuje Wspólnota jest niedopuszczalny w świetle art. 93 ust. 1 prawa upadłościowego. O ile wierzytelność Wspólnoty wobec upadłego z tytułu opłat eksploatacyjnych należnych przed ogłoszeniem upadłości co do zasady niewątpliwie istniała przed ogłoszeniem upadłości, to nadwyżka z tytułu naliczanych zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2015 powstała już po ogłoszeniu upadłości i w tej sytuacji nie może być przedstawiona do potrącenia. Ponadto, zadłużenie (...) sp. z o.o. sprzed ogłoszenia upadłości w kwocie 1.235.680,04 zł zostało wciągnięte na listę wierzytelności i może być uregulowane tylko na zasadach prawa upadłościowego i nie może być zaspokojone przed zaspokojeniem wierzytelności wyższych kategorii. Zaliczenie nadwyżki z roku 2015 na uregulowanie wskazanej wierzytelności Wspólnoty będzie sprzeczne z art. 342 i nast. prawa upadłościowego oraz równoznaczne z pokrzywdzeniem pozostałych wierzycieli, których wierzytelności zostały ujęte w kat. IV i V. to samo dotyczy uchwały (...).

Pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości jako oczywiście bezzasadnego oraz zasądzenie od powoda zwrotu kosztów postepowania w tym kosztów zastępstwa prawnego wg norm przepisanych (k.97-112). Pozwana zaprzeczyła aby zaskarżone uchwały zostały podjęte z intencją pokrzywdzenia powoda, aby były niezgodne z prawem, zasadami prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną, względnie godziły w uzasadniony interes powoda. Przepisy uwl co do trybu podejmowania uchwał należy zdaniem pozwanej traktować instruktażowo jako niemające wpływu na ważność uchwał. Pozwana powołując orzecznictwo sądowe wskazała, że uchybienia formalne w podejmowaniu uchwał należy oceniać z punktu widzenia wpływu tych uchybień na treść uchwały. A w tym postępowaniu dowodu takiego powód nie przedstawił. Ponadto zaskarżone uchwały nie naruszają interesu powoda. Powód nie wykazał, aby przy podejmowaniu spornych uchwał zostały naruszone jakiekolwiek przepisy prawa, umowa właścicieli czy zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Pozwana podkreśliła, że spółka (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej (wcześniej występująca w obrocie pod firmą (...) sp. z o.o.) była inwestorem, który wybudował budynek przy ul. (...) w Z. i następnie (od momentu wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu) współwłaścicielem lokali w pozwanej Wspólnocie i jej członkiem. Z tego tytułu oraz na mocy przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w szczególności art. 13 ust. 1 tejże ustawy, była i jest zobowiązana ponosić wydatki związane z utrzymaniem stanowiących jej własność lokali oraz utrzymaniem tzw. nieruchomości wspólnej, stosownie do posiadanych w niej udziałów ( zaliczki na koszty eksploatacji, tj. fundusz bieżący, zaliczki na fundusz remontowy). Obowiązki te wynikają z przepisów powszechnie obowiązującego prawa, a ich egzekwowanie stanowi podstawowy obowiązek zarządcy. Ówczesny zarządca Wspólnoty ( spółka (...) sp. z o.o., powiązany osobowo z upadłą spółką) nie uczynił nic w kierunku wyegzekwowania lub choćby zabezpieczenia należności względem wspólnoty prowadząc do sytuacji, w której zadłużenie spółki względem Wspólnoty na dzień 30 września 2012 r. wynosiło olbrzymią kwotę przewyższającą milion złotych. Należności te nie były dochodzone, jak również nie zostały zabezpieczone, a prawdopodobną przyczyną takiego postępowania względem dłużnika (upadłej spółki) były relacje „osobowe" pomiędzy zarządami obydwu tych spółek, w skład których wchodzili małżonkowie A. i S. M.. Spółka (...) sp. z o.o znajduje się w stanie upadłości na mocy postanowień Sądu Rejonowego w Nowym Sączu Wydział V Sąd Gospodarczy do sygn. V GU (...). Postępowanie upadłościowe prowadzone jest pod sygn. akt GUp (...). W toku tegoż postępowania pozwana Wspólnota, w dniu 25 lipca 2012 r. za pośrednictwem swego ówczesnego zarządcy ( (...) Park sp. z o.o.) dokonała zgłoszenia swych wierzytelności w postępowaniu upadłościowym. Zgłoszenie to opiewało na kwotę 1.235.680,04 zł i Sąd Upadłościowy zarejestrował to zgłoszenie pod sygn. akt V GUp (...). Zgłoszona wierzytelność została uznana w całości w dwóch kategoriach, tj.: w kategorii IV wierzytelność w kwocie 1.086.832,60 zł (należność główna z tytułu zaległości na rzecz wspólnoty), w kategorii V wierzytelność w kwocie 148.847,44 zł (odsetki od należności głównej naliczone do dnia ogłoszenia upadłości). Na początku grudnia 2012 roku Zarząd Wspólnoty otrzymał (za pośrednictwem nowego zarządcy) informację od powoda, iż ten pod koniec miesiąca listopada 2012 r. złożył wniosek do Sądu Upadłościowego o zmianę trybu postępowania na upadłość likwidacyjną i że powód nie posiada żadnych środków finansowych i nie będzie w stanie regulować zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i media, które miesięcznie wynoszą kwotę ponad kilkudziesięciu tys. zł. Brak wpływu ponad 50% łącznych opłat na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i media był równoznaczny z utratą płynności finansowej Wspólnoty i brakiem środków na regulowanie bieżących zobowiązań wobec usługodawców ( sprzątanie, ochrona, wywóz śmieci itp.), a przede wszystkim zobowiązań wobec dostawców mediów (ogrzewanie, woda, prąd itp.). Już na ten czas zaległości wspólnoty wobec Geotermii wynosiły ok. 114 tys. zł, wobec T. (prąd) ok. 8 tys. zł, a wobec S. (woda) ok. 7 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2012 r. łączne zaległości Wspólnoty w stosunku do dostawców mediów i usługodawców wynosiły 981461,87zł, z czego dostawcy mediów deklarowali ich natychmiastowe odłączenie na wypadek nieuiszczenia należności. W szczególności dnia 28 grudnia 2012 r. Geotermia Podhalańska wysłała pismo z informacją o planowanym odcięciu dostawy ciepła i ciepłej wody użytkowej w terminie 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia. Firma (...) wystosowała kolejne wezwanie do zapłaty i również zagroziła odcięciem dostawy prądu. Podobna sytuacja miała miejsce z firmą (...) - dostawcą wody. Sytuacja wymagała więc natychmiastowej interwencji, skoro w przypadku odłączenia mediów od całości budynku (a nie poszczególnych lokali) brak byłoby nie tylko możliwości korzystania z lokali (wszystkich), ale mogło to doprowadzić do nieodwracalnych strat i zniszczeń. Upadła spółka przed ogłoszeniem upadłości wygenerowała olbrzymi dług, przekraczający 1 mln. PLN, uznany w postępowaniu upadłościowym. Szanse na jego zaspokojenie są żadne, co potwierdziło zresztą postępowanie upadłościowe. Syndyk nie płacił także po ogłoszeniu upadłości, tłumacząc to koniecznością równego traktowania wierzycieli i koniecznością dopełnienia zasad wynikających z prawa upadłościowego. Wspólnota znajdowała się w dramatycznej sytuacji majątkowej, groziło jej odcięcie mediów. W tej sytuacji jedynym ratunkiem dla funkcjonowania Wspólnoty i dla zachowania budynku w niepogorszonym stanie było podjęcie dwóch uchwał: uchwały o zwiększeniu zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i media do kwoty, która pozwoliłaby na pokrycie miesięcznych kosztów funkcjonowania budynku oraz uchwały o odcięciu mediów w lokalach, które są użytkowane i tym samym generują dodatkowe koszty, często są wynajmowane zarobkowo turystom, a nie płacą zaliczek do Wspólnoty . Wykonanie uchwały o odcięciu mediów spowodowało, że właściciele użytkujący swoje lokale niemal natychmiast skontaktowali się z administracją (zarządcą nieruchomości) i w ciągu krótkiego okresu czasu uregulowali wszystkie swoje zaległości, a osoby korzystające z lokali będących własnością powoda zaczęły wpłacać zaliczki bezpośrednio do Wspólnoty. Skutkiem działań wspólnoty udało się zapobiec odcięciu mediów do całego budynku (i tym samym jego degradacji) i chwilowo ustabilizować finanse Wspólnoty. Zaniechanie podjęcia takich działań, jakie zostały podjęte, przyniosłoby skutek w postaci odcięcie ciepła, wody, prądu do budynku, brak świadczenia usług przez firmy usługodawcze takie jak sprzątanie zarządzanie, ochrona itp. czyli całkowite bankructwo Wspólnoty, degradację budynku, szczególnie, że był to okres zimowy oraz pozbawienie możliwości zamieszkiwania przez osoby zamieszkujące lokale na stałe. Mając w perspektywie bliżej nieokreślony okres do czasu przejęcia sprzedaży majątku upadłej przez syndyka Wspólnota zmuszona była podjąć jakże trudną decyzję o zwiększeniu o połowę zaliczek na koszty nieruchomości wspólnej i media tak aby właściciele połowy metrażu budynku pokrywali brakujące wpłaty od właściciela drugiej połowy metrażu budynku należącej do Spółki (...) w upadłości. W takich okolicznościach syndyk uznał za stosowne zaskarżyć uchwałę nr 11/2012 ws. przeksięgowania o przeksięgowaniu zysku wygenerowanego na kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w latach 2010-2012 na fundusz remontowy (sprawa przed Sądem Okręgowym w Nowym Sączu do sygn. I C (...)), zamiast tak naprawdę podziękować pozostałym właścicielom, iż ci podjęli decyzję o finansowaniu kosztów, które powinny być pokrywane przez upadłą Spółkę czyli o jej kredytowaniu do czasu zakończenia procesu likwidacji masy upadłości i to szczególnie w sytuacji, gdy upadła spółka była wówczas właścicielem także kompletnie wyposażonych lokali, które zarobkowo wynajmowała i pobierała z nich pożytki cywilne. Wskazana w zaskarżonej uchwale nr (...) kwota 1.235.680,04 zł odpowiada wysokości zobowiązań upadłego względem wspólnoty zgłoszonych i uznanych w postępowaniu upadłościowym. W budżecie wspólnoty „powstała dziura", a miała koszty do poniesienia ( dostawcy mediów, usług itp.), które trzeba było pokryć. Największy członek wspólnoty, wówczas właściciel ponad połowy wszystkich lokali, najpierw nie płacił, a potem został ogłoszony upadłym. Praktyką we wspólnotach jest to, że jak taka należność jednego z członków istnieje i jest nieściągalna, staje się kosztem wspólnoty. Ten koszt muszą pokryć wszyscy inni współwłaściciele, żeby inni współwłaściciele nie musieli fizycznie wyrównywać tej „dziury”, pokrywa się ją z nadwyżki wygenerowanej za dany rok. W innym wypadku nadwyżka musiałaby zostać rozliczona ze współwłaścicielami, którzy mieliby roszczenie albo o zwrot nadwyżki przypadającej na jego lokal albo o jej rozliczenie z należnościami za przyszłe okresy. I tą nadwyżkę współwłaściciele zdecydowali się, kosztem własnego indywidualnego interesu, przeznaczyć na pokrycie należności jednego z członków wspólnoty, tj. upadłej spółki (...) sp. z o.o., za co ta ostatnia tak naprawdę powinna im podziękować. Obecne działanie powoda stanowią naruszenie przysługującego jej prawa, nie korzystające z ochrony (art. 5 k.c.), skoro nikt nie może polepszyć swojej sytuacji w wyniku własnego czynu (nemo ex sua delicto meliorem suam coditionem facere potest). Zarząd Wspólnoty posiadał informację, iż 15 lokali należących do powoda było i jest użytkowanych przez osoby, które podpisały ze Spółką przedwstępne umowy kupna lokali i wpłaciły większą część kwoty jednakże nie doszło do podpisania umów przyrzeczonych. Osoby te pokrywały koszty użytkowania lokali wpłacając je ich właścicielowi (powodowi), który jednakże uzyskiwanych środków nie dość, że nie przekazywał na rzecz Wspólnoty, to jeszcze dodatkowo aktywnie sprzeciwił się propozycji Zarządu, aby wskazane osoby uiszczali opłaty bezpośrednio na rzecz Wspólnoty, z pominięciem Zarządcy. Takie rozwiązanie w istniejącej dramatycznej sytuacji finansowej pozwoliłoby na regulowanie najpilniejszych zobowiązań, a nadto było zgodne z prawem, skoro ostatecznym „benficjentem" środków wpłacanych przez lokatorów (nie będących 11 „pełnoprawnymi" członkami wspólnoty) miała być sama wspólnota. Powód natomiast nie dość, iż otrzymywanych od wskazanych lokatorów wpłat nie przekazywał wspólnocie, to jeszcze dodatkowo stanowczo się sprzeciwiał (deklarując nawet postępowania sądowe) możliwości regulowania opłat przez lokatorów bezpośrednio na rzecz wspólnoty. Co więcej Wspólnota pozostawała także w sporze z powodem na tle zasad rozdysponowania przez syndyka uzyskanych z tego tytułu środków. Wspólnota nie kwestionowała, iż głównym wierzycielem upadłej spółki jest bank (...), którego należności są zabezpieczone rzeczowo, niemniej jednak nie zgadzała się z założeniem, iż syndyk z tytułu zaległych opłat na rzecz Wspólnoty przeznacza jedynie część sumy uzyskanej ze sprzedaży danego lokalu, traktowanej jako ,,inne koszty postępowania upadłościowego" w wysokości „nieprzekraczającej dziesiątej części sumy uzyskanej z likwidacji, nie więcej jednak niż o taką część kosztów postępowania upadłościowego, która wynika ze stosunku wartości obciążonego przedmiotu do wartości całej masy upadłości" (art. 345 ust. 1 prawa upadłościowego i naprawczego). Sytuacja przedstawia się tak, że (...) sp. z o.o., w której imieniu działa syndyk, najpierw wygenerowała olbrzymi dług, którego nie pokryła w żaden sposób, a koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w jej imieniu ponieśli inni współwłaściciele, sabotowała działania ratunkowe podejmowane przez innych członków wspólnoty, po czym gdy okazało się, że powstała nadwyżka nagle usiłuje egzekwować swe uprawnienia członka wspólnoty. W/w okoliczności prawne i faktyczne znajdują pełne zastosowanie także w zakresie drugiej zaskarżonej uchwały, tj. uchwały nr (...) w sprawie przeksięgowania nadwyżki z rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za 2018 r. na fundusz remontowy. W uzupełnieniu wskazała, że Sąd w ramach niniejszego postępowania może jedynie ustalić, czy dana uchwała narusza prawo lub interes Powoda ( konkretnego właściciela). Nie ma natomiast kompetencji do oceniania, czy dana uchwała jest zgodna z interesami innych właścicieli, interesem Wspólnoty, czy jest zasadna z ekonomicznego czy innego punktu widzenia. „Rolą sądu dokonującego kontroli uchwały na gruncie art. 25 u.w.l. nie jest zastępowanie właścicieli przez odmawianie im prawa do stanowienia o wspólnej nieruchomości czy też ograniczanie ich w swobodzie decyzji przez pozostawianie w obrocie jedynie takich uchwał, które są pozbawione jakiegokolwiek ryzyka, lecz chodzi o ingerencję jedynie w takich przypadkach, gdy zostanie udowodnione przez skarżącego właściciela, że kwestionowana uchwała narusza przepisy prawa, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością bądź interes właściciela." (wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 5 grudnia 2019 r., XII C 784/19, opubl. LEX nr 2758062). A takiego dowodu powód w realiach niniejszego postępowania nie przeprowadził. Współwłaściciele uznali za stosowne, aby nadwyżkę z rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za 2018 r. przeznaczyć na fundusz remontowy. Powód nie przedstawił rzeczowych argumentów dla wykazania bezzasadności ( czy to prawnej czy to faktycznej) dla takiego postąpienia. Uznał zapewne, że winien w takiej nadwyżce fizycznie partycypować pomimo tego, że miał i ma status dłużnika wspólnoty.

Pismem z dnia 12 stycznia 2021r. syndyk masy upadłości spółki (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej zmienił powództwo i domagał się: ustalenia nieistnienia: uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową w nieruchomości przy ul. (...) w Z. oznaczonej jako uchwała nr(...) w sprawie pokrycia zadłużenia spółki (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej sprzed ogłoszenia upadłości z nadwyżki przychodów nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2015, podjętej w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu właścicieli w dniu 24.03.2018 r., a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 1 maja 2020r., uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową w nieruchomości przy ul. (...) w Z., oznaczonej jako uchwała nr (...) w sprawie przeksięgowania nadwyżki z rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2018 na fundusz remontowy, podjętej w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu właścicieli w dniu 30 marca 2019 r., a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 28 kwietnia 2020 r. W przypadku braku podstaw do ustalenia nieistnienia ww. uchwał, wniósł o ich uchylenie - zgodnie z pierwotnym żądaniem pozwu. Podał, że w pierwszej kolejności wnosi o ustalenie nieistnienia ww. uchwał - jako roszczenie najdalej idące. Jako żądania ewentualne wskazywane jest natomiast żądanie uchylenia uchwał (w trybie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Podał, że powód uprawniony jest do wystąpienia z żądaniem ustalenia nieistnienia ww. uchwał w trybie art. 189 kpc. Zważywszy, iż każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest związany uchwałą podjętą przez właścicieli lokali aż do jej prawomocnego uchylenia czy do chwili prawomocnego ustalenia jej nieistnienia w obrocie prawnym i jest uprawniony do żądania uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l., to - niezależnie od przedmiotu uchwały - ma on również interes prawny w domaganiu się ustalenia nieistnienia uchwały. Źródłem interesu prawnego powoda jest tutaj sam stosunek członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej (jeżeli członek wspólnoty ma prawo zaskarżyć uchwałę, wytaczając powództwo o jej uchylenie, to oczywisty staje się również jego interes prawny we wniesieniu powództwa ustalającego, mającego taki sam cel unicestwienia uchwały sprzecznej z prawem). Interes prawny powoda wyraża się w zmierzaniu do usunięcia stanu niepewności co do funkcjonowania w obrocie prawnym danej uchwały, związaniu powoda uchwałą lub braku takiego związania. Powołał się na stanowisko orzecznictwa Sądu Apelacyjnego i Sądu Najwyższego. Interes prawny powoda w ustaleniu nieistnienia uchwał należy oceniać dodatkowo z uwzględnieniem sytuacji w jakiej znajduje się (...) sp. z o.o. W spółce tej toczy się od lat postępowanie upadłościowe obejmujące likwidację majątku i wszelkie działania dotyczące stanu majątkowego upadłego, jego wierzytelności czy zobowiązań odbywać się mogą tylko z zachowaniem reżimu prawa upadłościowego. Powód domaga się m.in. ustalenia nieistnienia uchwały nr (...), którą pokryto zadłużenie (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej wobec Wspólnoty Mieszkaniowej (...) istniejące jeszcze przed dniem ogłoszenia upadłości. Tymczasem, ta wierzytelność Wspólnoty Mieszkaniowej została wciągnięta na listę wierzytelności w prowadzonym postępowaniu upadłościowym pod nr Zw (...), zaliczona do kat. IV i V, a jej uregulowane może odbyć się jedynie na zasadach określonych w przepisach prawa upadłościowego. Podjęta uchwała (nr (...)) stanowi obejście kolejności zaspokajania wierzytelności w postępowaniu upadłościowym. Dodatkowo, zadłużenie upadłej spółki pokryto z nadwyżki przychodów na kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2015, która to nadwyżka została ustalona w oparciu o zawyżone zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej za rok 2015, której istnienie powód kwestionuje. Wspólnota Mieszkaniowa opiera istnienie nadwyżki nad przychodami na różnicy faktycznych kosztów oraz obowiązującej na rok 2015 zaliczki w wysokości 11 zł/m ^{( 2)}, która była zaliczką podwójną (ustaloną dla nieruchomości bez metrażu lokali (...) sp. z o.o.; prawidłowa zaliczka na ten rok powinna wynosić 5,77 zł/m ^{( 2)}, co potwierdza Plan (...)Gospodarczy na 2015 rok). Zawyżonej zaliczki nigdy nie rozliczono ani do wysokości faktycznych kosztów, ani do „normalnej" wysokości zaliczki. Uchwała nr (...) wprowadza zatem stan niepewności co do obecnego zadłużenia (...) sp. z o.o. wobec Wspólnoty Mieszkaniowej (...), a w konsekwencji utrudnia również prowadzenie postępowania upadłościowego spółki, stąd niewątpliwie istnieje interes prawny w żądaniu wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Uchwała nr (...) również utrudnia prowadzenie postępowania upadłościowego - przeksięgowanie nadwyżki kosztów nad przychodami na fundusz remontowy dotyczy środków, które powinny być rozliczone i zwrócone członkom Wspólnoty Mieszkaniowej - w przypadku powoda zwiększyłyby masę upadłości. Ponadto, skoro Wspólnota dotychczas nie rozliczyła się z właścicielami lokali z tytułu zaliczek pobieranych w poprzednich latach w podwyższonej (nawet podwójnej wysokości), niewłaściwym jest dokonanie przeksięgowania nadwyżki za rok 2018 na fundusz remontowy zamiast przeznaczenia jej na rozliczenie nadmiernie naliczanych zaliczek z lat poprzednich. Z uwagi na powyższe, powód niewątpliwie ma interes prawny w żądaniu ustalenia nieistnienia wspomnianych uchwał. Jednocześnie powód nie ma możliwości osiągnięcia zamierzonego celu w innym postępowaniu. Uchwały nr (...) i nr (...) należy uznać za nieistniejące z uwagi na uchybienia, jakich dopuszczono się w procesie ich podejmowania. W obydwu przypadkach mamy do czynienia z uchwałami podejmowanymi częściowo w drodze głosów oddanych na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Taka procedura podejmowania uchwały przewidziana jest w ustawie o własności lokali (art. 23 ust. 1). Cel tego rozwiązania jest w zasadzie oczywisty i uzasadniony - ma umożliwić głosowanie nad uchwałami tym właścicielom, którzy nie brali udziału w zebraniu właścicieli i nie mogli wypowiedzieć się w przedmiocie zgłaszanych uchwał. Ten tryb procedowania nad uchwałami nie może jednak oznaczać całkowitej dowolności, z którą mamy do czynienia w pozwanej Wspólnocie. Ustawa nie precyzuje w jaki sposób oraz w jakim przedziale czasowym ma odbywać się indywidualne zbieranie głosów. O ile jednak można zgodzić się z poglądem, że nie ma konieczności odebrania głosów od wszystkich właścicieli bo uchwała zostanie podjęta gdy wypowie się za nią większość właścicieli lokali (niezależnie od tego czy wszyscy wzięli udział w głosowaniu), za niedopuszczalne należy uznać głosowania nad uchwałami bez określenia ram czasowych takiego głosowania, zwłaszcza gdy w praktyce prowadzi to do zbierania głosów do skutku tj. do czasu aż osiągnięta zostanie wymagana ustawą większość głosów właścicieli lokali. Prawidłowym sposobem przeprowadzania tego typu głosowania byłoby poinformowanie właścicieli lokali nieobecnych na zebraniu, że dalsze głosowanie będzie kontynuowane do określonej (racjonalnie ustalonej) daty metodą indywidualnego zbierania głosów i ewentualne przypominanie/zachęcanie do oddawania głosów. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną i powinien poczuwać się w obowiązku aby nad uchwałami głosować. Brak zebrania wymaganej większości głosów w określonym, rozsądnym czasie powinien oznaczać, ze dana uchwała nie została podjęta, nawet jeżeli dotyczy istotnych spraw Wspólnoty. W przeciwnym przypadku oznaczałoby to utrzymywanie stanu niepewności, zarówno dla wspólnoty mieszkaniowej, jak i dla właścicieli lokali, (którzy przez długi okres czasu nie wiedzą czy uchwała została podjęta czy nie, nie wiedzą czego się spodziewać i od kiedy - zwłaszcza jeśli uchwała nakładałaby określone zobowiązania, czy jak w tym przypadku dotyczy zadłużenia tudzież, przeznaczenia nadwyżki przychodów nad kosztami za dany rok). We Wspólnocie Mieszkaniowej (...) głosowanie nad uchwałami w drodze częściowo indywidualnego zbierania głosów przyjęło wyjątkowo wypaczoną, wręcz karykaturalną formę - uchwałę nr (...) podjęto po upływie przeszło 2 lat od czasu gdy rozpoczęto nad nią głosowanie, zaś nad uchwałą nr (...) głosowano ponad rok. Nie są to wyjątki, a standardowa praktyka w pozwanej Wspólnocie; przykładowo - jak wynika z treści maila zarządcy z dnia 4 maja 2020 r., w tym czasie nadal trwało głosowanie nad innymi uchwałami, tak z roku 2019, jak i 2018; z kolei jak wynika z treści protokołów z zebrań właścicieli lokali tworzących Wspólnotę, praktycznie w każdym roku w porządku obrad pojawiało głosowanie uzupełniające nad uchwałami, które były procedowane w trakcie wcześniejszych zebrań (z lat ubiegłych) lub w trybie indywidualnego zbierania głosów, a które nie zostały nadal podjęte.

Pozwana Wspólnota usprawiedliwia taki system głosowania trudnościami w zmobilizowaniu członków Wspólnoty do głosowania, w tym brakiem aktywnego udziału członków Wspólnoty w zebraniach. Powyższe okoliczności nie mogą stanowić jednak usprawiedliwienia dla przyjętego modelu głosowania. O ile niewątpliwie problemem może być udział odpowiedniej liczby członków Wspólnoty na zebraniach (chociaż niejednokrotnie w zebraniach uczestniczyli właściciele reprezentujący znacznie ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej), to nie można zaakceptować sposobu głosowania do skutku. Przyjęty sposób nie stanowi również żadnej mobilizacji dla członków Wspólnoty do wzięcia udziału w głosowaniu, wręcz przeciwnie - wysyłany jest jasny przekaz, że głos można oddać w dowolnej chwili, bez jakiegokolwiek ograniczenia czasowego (w tym za rok, 2 lata, a nawet jeszcze później). Stwierdzić zatem należy, że to sama Wspólnota odpowiedzialna jest w pewnym sensie za brak aktywności swoich członków w głosowaniu. Ponadto, o ile faktycznie nie ma możliwości prawnych aby zmusić członków wspólnoty mieszkaniowej do zainteresowania się sprawami wspólnoty, w tym do głosowania nad uchwałami, to jednak ustawodawca przewidział rozwiązanie, z którego należy korzystać. Mowa tu o art. 24 u.w.l, który umożliwia zarządowi wspólnoty lub zarządcy wystąpienie do sądu o rozstrzygnięcie sprawy i wydanie orzeczenia zastępującego zgodę właścicieli lokali na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd rzeczą wspólną (gdyż do dokonania czynności zwykłego zarządu zarząd albo zarządca upoważnieni są z mocy ustawy). Pozwana Wspólnota winna zatem była korzystać z tego rozwiązania, a nie głosować nad uchwałami w nieskończoność. Z dużą dozą prawdopodobieństwa można założyć, że inna byłaby aktywność członków Wspólnoty, gdyby głosowanie w drodze indywidulanego zbierania głosów prowadzone było w określonym czasie, a członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej mieli świadomość ram czasowych, w których należy oddać głos. Członkowie Wspólnoty nie mogą zapominać, że ze stosunkiem członkostwa wiążą się zarówno uprawnienia, jak i obowiązki, w tym obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie stanowi usprawiedliwienia dla zachowania członków, jak i dla postępowania samej Wspólnoty okoliczność, że większość właścicieli lokali to osoby, które nie mieszkają w budynku przy ul. (...), lecz wynajmują je turystom. Trudno uznać również za usprawiedliwienie ewentualny utrudniony kontakt z właścicielami. Kontakt z członkami Wspólnoty, w tym również głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów są maksymalnie uproszczone, bowiem odbywają się z wykorzystaniem poczty elektronicznej (tj. środka komunikacji, którym w obecnych czasach posługuje się praktycznie każdy), stąd nie wymaga to nadmiernego, a w zasadzie żadnego wysiłku ze strony członków. Dodatkowo, zarząd/zarządca mógłby uprzedzać członków, że w razie negatywnego wyniku głosowania (czy też braku w ogóle wystarczającej ilości oddanych głosów) konieczne będzie skorzystanie z rozstrzygnięcia danej sprawy przez sąd (zgodnie z art. 24 u.w.l.), co spowoduje dodatkowe koszty dla Wspólnoty i oznaczać będzie zupełnie niepotrzebną stratę czasu; powyższe mogłoby przyczynić się do zwiększenia aktywności członków wspólnoty, wpływać na nich mobilizująco. Wspólnota zaniechała jednak tego typu działań. Z uwagi na istotne uchybienie w przyjętym sposobie głosowania nad uchwałami nr (...) i (...), polegające na zbieraniu głosów za uchwałami bez określenia racjonalnych ram czasowych, do skutku, tj. w praktyce przez okres ponad 1 roku, a nawet ponad 2 lat, należy uznać, że uchwały te nigdy nie zostały podjęte, stąd zasadne jest żądanie stwierdzenia ich nieistnienia. Nadmienić należy, że uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na treść podejmowanych uchwał - gdyby głosowanie przeprowadzono w określonym czasie, uchwały o określonej treści nie zostałyby podjęte (o czym świadczy sam fakt, że wg Wspólnoty uchwała nr (...) została podjęta z dniem 1 maja 2020 r., a uchwała nr (...) została podjęta z dniem 28 kwietnia 2020 r. - tzn. dopiero wtedy oddano taką liczbę głosów, która wystarczyła do uznania, że ww. uchwały zostały podjęte).

Powołała się na uzasadnienie dla żądania ewentualnego - uchylenia uchwał zawartych w pozwie. Również przy tym żądaniu, a konkretnie wskazywanych w nim uchybieniach formalnych mamy do czynienia z wyżej wskazanym wpływem (możliwym wpływem) uchybień na treść podejmowanych uchwał. ( k. 241 – 244 )

Pozwana wspólnota wniosła o oddalenie zmienionego powództwa jako niezasadnego i zasądzenie na swoją rzecz od powoda kosztów postepowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Podała, że zmiana powództwa polegająca na wystąpieniu z nowym roszczeniem zamiast pierwotnego zawiera w sobie dorozumianie cofnięcie pozwu w zakresie pierwotnie zgłoszonego żądania. Taka zmiana jest czynnością procesową złożoną, obejmującą cofniecie powództwa w zakresie dotychczasowego roszczenia oraz wniesienie innego powództwa zawierającego nowe roszczenie. Twierdzenie o nieistnieniu zaskarżonych uchwał jest niezasadne, a powód nie powołuje się na jakakolwiek z powołanych przesłanek uznania uchwały za nieistniejącą. Zarzut nieprawidłowego trybu procedowania jest bezzasadny z powodów już powołanych w odpowiedzi na pozew. Pozwana wspólnota liczy wielu członków, którzy nie zamieszkują w swoich lokalach lecz je wynajmują turystom i kontakt z nimi jest utrudniony. Częstokroć mają miejsce sytuacje, że właściciele lokali nie biorą udziału w zebraniach jak też w głosowaniach w trybie indywidualnego zbierania głosów. Głosowania trwają nieraz miesiącami bowiem brak jest środków prawnych, które służyłyby zdyscyplinowaniu właścicieli, którzy nie wyrażają woli współdecydowania o sprawach istotnych dla wspólnoty. Na ogół problematyczne jest uzyskanie głosów większości właścicieli lokali, zaś uzyskanie głosów wszystkich właścicieli jest w praktyce niemożliwe. Powód nie przeprowadził wywodu, że zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Zarzuciła, że powód nie posiada interesu prawnego w żądanym ustaleniu. Skorzystanie lub nie przez właściciela lokalu z zaskarżenia uchwały w trybie art. 25 uwl wyczerpuje jego interes prawny w podważeniu uchwały na drodze sądowej. Nawet gdyby przyjąć, że zaskarżone uchwały są nieistniejące, to powódce przysługują uprawnienia dalej idące związane z ewentualnie niewłaściwym naliczeniem opłaty czy ewentualne roszczenia o ustalenie nieistnienia należności, roszczenia o zwrot opłaty, czy ewentualnie roszczenia o ustalenie nieistnienia należności, roszczenia o zwrot opłaty, bądź podnoszenie tych okoliczności w sytuacji gdyby wspólnota miałaby czy już wystąpiła o ewentualne niedopłaty wynikające z tego tytułu. Podtrzymała stanowisko odnośnie żądania zgłoszonego jako ewentualnego z powodów wskazanych w odpowiedzi na pozew. ( k. 254 – 263 )

Sąd ustalił, następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w Z. obejmuje kilkadziesiąt lokali mieszkalnych oraz rekreacyjnych w budynku stanowiącym luksusowy apartamentowiec. (...) sp. z o.o. w Z. ( wcześniej (...) sp. z .o. ) była inwestorem, który wybudował budynek przy ul. (...) w Z., a następnie właścicielem wszystkich lokali w pozwanej Wspólnocie.

Lokale ( kompletnie wyposażone i wynajmowane ) stopniowo (...) sp. z o.o. w Z. sprzedawała osobom fizycznym. Od 2012 roku proces sprzedaży lokali w pozwanej Wspólnocie kontynuował syndyk masy upadłości spółki (...) sp. z o.o. Na datę 28.06.2022 roku (...) sp. z o.o. w Z. w upadłości likwidacyjnej nie posiadała już żadnego z lokali w pozwanej Wspólnocie. Na datę złożenia pozwu tj. 15.06.2020 była natomiast właścicielem jednego lokalu niemieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość ozn. nr 3.

(dowód: wydruk KW (...) k. 18-22, protokół zebrania wspólnoty mieszkaniowej z 25.05.2012r. wraz z uchwałami k. 116 - 122)

W dniu 30 marca 2010r. (...) sp. z o.o. w Z. reprezentowana przez prezesa zarządu S. M. zawarła z zarządcą nieruchomości (...) sp. z o.o. reprezentowaną przez A. M. ( żonę S. M. ) umowę o zarządzanie nieruchomością. W dniu 1 sierpnia 2010r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) reprezentowana przez zarządcę nieruchomości (...) sp. z o.o. w Z. działająca przez umocowanego pełnomocnika A. M. zawarła trzy umowy o świadczenie usług na terenie obiektu przy ul. (...) w Z.: o świadczenie usług dozoru, o świadczenie usług sprzątania budynku rekreacyjnego, o świadczenie usług sprzątania i porządkowania budynku mieszkalnego wraz z otoczeniem.

(dowód: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 lipca 2015r. z uzasadnieniem k. 201 - 221 )

(...) sp. z o.o. ( wcześniej (...) sp. z .o. ) jako właściciel była zobowiązana do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości ( zaliczek na koszty eksploatacji, na fundusz bieżący, remontowy ).

Spółka (...) i niektórzy pozostali współwłaściciele nabywający sukcesywnie lokale nie regulowali zobowiązań do wspólnoty mieszkaniowej, w tym zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i zaliczek na media doprowadzając do powstania zadłużenia wobec wspólnoty.

Zarządca nieruchomości (...) sp. z o.o. nie podejmowała poza wezwaniami o zapłatę żadnych bardziej radykalnych kroków, w tym skierowania sprawy na drogę postepowania sądowego w zakresie zabezpieczenia wierzytelności wobec spółki, doprowadzając Wspólnotę do utraty płynności finansowej.

Na dzień 25 stycznia 2013r. stan zadłużenia wszystkich właścicieli wynosił 1.726.339,95zł., a samej spółki (...) sp. z o.o. przekraczał 1 mln zł. - do dnia ogłoszenia upadłości tj. 27 kwietnia 2012r. wynosił 1.235.680,04zł.

(dowód: protokół zebrania wspólnoty mieszkaniowej z 25.05.2012r. wraz z uchwałami k. 116 – 122, korespondencja – wezwania do zapłaty k. 138 – 140, wykaz zadłużenia k. 141, rozrachunki z właścicielami k. 142 – 148, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 lipca 2015r. z uzasadnieniem k. 201 – 221, zeznania świadka J. S. (1) k. 303 – 305 00:25:45 – 01:32:21 )

Na zebraniu Wspólnoty w dniu 25 maja 2012r. przegłosowano uchwałę odwołującą dotychczasowy zarząd sprawowany przez (...) sp. z o.o. oraz dokonano wyboru nowego zarządu wraz z udzieleniem pełnomocnictwa nowemu zarządowi do zawarcia umowy z wybraną formą świadczącą usługi w zakresie administrowania nieruchomością. W wykonaniu podjętych uchwał, w dniu 14 sierpnia 2012r. Wspólnota zawarła z I. s.c J. S. i A. P. w Z. umowę o administrowanie przedmiotową nieruchomością. Zawarto też umowy o świadczenie usług sprzątania nieruchomości i jej ochrony z zewnętrznymi firmami.

I. s.c J. S. i A. P. Wspólnota Mieszkaniowa (...) w Z. w dniu 31 października 2012r. złożyła do Prokuratury Rejonowej w Zakopanem zawiadomienie o uzasadnionym popełnieniu przestępstwa ściganego z urzędu przez poprzedniego zarządcę (...) Park sp. z o.o. i spółkę (...), dotyczącego podrobienia dokumentów, doprowadzenia wspólnoty w okresie od sierpnia 2010r. celem osiągnięcia korzyści majątkowych do niekorzystnego rozporządzenia własnym mieniem przez istotne zwiększenie stanu jej zobowiązań poprzez zawarcie umów o świadczenie usług na rzecz nieruchomości (sprzątanie, dozór ) z samym sobą, wystawienia i wprowadzenia do obrotu dokumentów księgowych poświadczających nieprawdę, niedopełnienia obowiązków na podstawie umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi wspólnoty, a w konsekwencji do wyrządzenia w majątku wspólnoty szkody o wielkich rozmiarach.

Prowadzone postepowanie zakończyło się wydaniem prawomocnego postanowienia o umorzeniu postępowania wobec braku znamion czynu zabronionego.

(dowód: zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa k. 124 – 134, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 lipca 2015r. z uzasadnieniem k. 201 – 221, w aktach sprawy Ds. (...); zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa, postanowienie o umorzeniu, postanowienia o utrzymaniu postanowienia )

Poprzedni zarządca (...) Park sp. z o.o. wystąpił przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w Z. o zapłatę kwot: 118.105,88zł. wraz z ustawowymi odsetkami oraz 200.200,06zł. wraz z odsetkami tytułem wynagrodzenia za wykonywanie umowy o zarządzanie nieruchomością przy ul. (...) oraz umów o świadczenie usług dozoru, sprzątania budynku. Sprawy toczyły się do sygn. akt IC (...) i IC (...). Wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 lipca 2014r. zmieniającego wyrok Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 20 lutego 2014r. zasądzono od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) sp. z o.o. w Z. na rzecz (...) Park sp. z o.o. kwotę 55.800zł. wraz z odsetkami. Wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 lipca 2015r. sygn. akt I ACa 569/15 zmieniającego wyrok Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 30 grudnia 2014r. zasądzono od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) sp. z o.o. w Z. na rzecz (...) Park sp. z o.o. kwotę 44.800zł. wraz z odsetkami. Sąd Apelacyjny w Krakowie uznał, że umowa o zarząd była ważna, jednak wykonywana częściowo, natomiast trzy umowy o dozór, sprzątania budynków jako zawarte z samym sobą była nieważne.

(dowód: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 lipca 2015r. z uzasadnieniem k. 201 - 221)

Postanowieniem z dnia 27 kwietnia 2012 r., sygn. akt V GUp (...) Sąd Rejonowy w Nowym Sączu Wydział V Gospodarczy ogłosił upadłość (...) sp. z o.o. z możliwością zawarcia układu. Spółka znajdowała się w głębokiej zapaści finansowej.

(dowód: postanowienie z dnia 27.04.2012 k. 13, odpis KRS k. 14-17, zeznania za stronę powodową syndyka B. P. k. 305 – 306 01:32:21 – 01:59:41 )

W dniu 25 lipca 2012r. zarządca nieruchomości dokonał zgłoszenia swych wierzytelności w postępowaniu upadłościowym na kwotę 1.235.680,04zł. Zgłoszenie zostało zarejestrowane pod sygn. akt VGUP (...)/Zw (...). Zgłoszona wierzytelność została uznana w dwóch kategoriach: IV wierzytelność w kwocie 1.086.832,60zł ( należność główna z tytułu zaległości na rzecz wspólnoty ) i V w kwocie 148.847,44zł. ( odsetki od należności głównej naliczone do dnia ogłoszenia upadłości ).

Postanowieniem z dnia 7 czerwca 2013r. Sąd Rejonowy w Nowym Sączu zatwierdził listę wierzytelności (...) sp. z o.o. w Z. w upadłości likwidacyjnej.

(dowód: lista wierzytelności Wspólnoty Mieszkaniowej (...) k. 83 – 85, postanowienie k. 86 )

Postanowieniem tegoż Sądu z dnia 6 maja 2013 r., sygn. akt V GUp (...) zmieniono postanowienie o ogłoszeniu upadłości (...) sp. z o.o. w Z. z możliwością zawarcia układu na postanowienie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku dłużnika i powołano (...) sp. z o.o. na syndyka w tym postępowaniu .

(dowód: postanowienie z dnia 6.05.2013 k. 12, odpis KRS k. 14-17, zeznania za stronę powodową syndyka B. P. k. 305 – 306 01:32:21 – 01:59:41 )

Wniosek o zmianę trybu postępowania na upadłość likwidacyjną i fakt, że spółka (...) nie posiadała żadnych środków finansowych i nie będzie w stanie regulować zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i media, które miesięcznie wynosiły kwotę ponad kilkudziesięciu tys. zł. tj. brak wpływu ponad 50% łącznych opłat na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i media był równoznaczny z utratą płynności finansowej Wspólnoty i brakiem środków na regulowanie bieżących zobowiązań wobec usługodawców ( sprzątanie, ochrona, wywóz śmieci itp.), a przede wszystkim zobowiązań wobec dostawców mediów (ogrzewanie, woda, prąd itp.). W 2012r. zaległości wspólnoty wobec Geotermii wynosiły ok. 114 tys. zł, wobec T. (prąd) ok. 8 tys. zł, a wobec S. (woda) ok. 7 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2012 roku łączne zaległości Wspólnoty w stosunku do dostawców mediów i usługodawców wynosiły 981.461,87zł, z czego dostawcy mediów deklarowali ich natychmiastowe odłączenie na wypadek nieuiszczenia należności. Dnia 28 grudnia 2012 r. Geotermia Podhalańska wysłała pismo z informacją o planowanym odcięciu dostawy ciepła i ciepłej wody użytkowej w terminie 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia. Firma (...) wystosowała kolejne wezwanie do zapłaty i również zagroziła odcięciem dostawy prądu. Podobna sytuacja miała miejsce z firmą (...) - dostawcą wody.

(dowód: pismo z propozycjami uchwał k. 135 – 137, korespondencja – wezwania do zapłaty k. 138 – 140, wykaz zadłużenia k. 141, ( dowód: zeznania świadka J. S. (1) k. 303 – 305 00:25:45 – 01:32:21 )

Możliwość wyegzekwowania od większościowego członka Wspólnoty tj. (...) sp. z o.o. zaległości względem Wspólnoty było utrudnione. Zadłużenie wzrastało wobec braku opłacania bieżących zaliczek na koszty działalności Wspólnoty oraz media w związku z pozostawaniem przez spółkę (...) większościowym członkiem Wspólnoty. (...) odmówiła regulowania zaliczek wobec pozostawania w upadłości likwidacyjnej z posiadanych środków tłumacząc to faworyzowaniem jednego z wierzycieli. W postępowaniu likwidacyjnym występował uprzywilejowany wierzyciel – Bank (...) posiadający zabezpieczenie hipoteczne, co dodatkowo utrudniało możliwość egzekwowania należności przysługujących Wspólnocie. Jego wierzytelność przekraczała 30 mln. zł.

Postępowanie upadłościowe przedłużało się i było przedmiotem skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na przewlekłość postępowania oraz na działania ( zaniechania ) zarządcy przymusowego, a obecnego syndyka masy upadłości wobec poważnych trudności wspólnoty z utrzymaniem nieruchomości i niewpłacaniem od grudnia 2012r. zaliczek na media przez upadłą spółkę, w stosunku do której regulowanie zobowiązań zostało przesunięte do czasu rozpoczęcia likwidacji majątku w postaci sprzedaży lokali mieszkalnych. Użytkownicy 15 lokali upadłej pokrywali koszty użytkowania lokali, jednak wpłacali stosowne kwoty upadłej spółce, która nie przekazywała ich wspólnocie.

Postanowieniem z dnia 28 czerwca 2013r. Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział XII Gospodarczy – Odwoławczy stwierdził przewlekłość postępowania w sprawie upadłościowej pod sygn. akt VGUp (...).

(dowód: skarga na przewlekłość postępowania k 152 – 158, skarga na działania ( zaniechania ) syndyka k. 159 – 165, postanowienie SA w Krakowie z uzasadnieniem k. 172 - 179, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10 lipca 2015r. z uzasadnieniem k. 201 - 221 )

W związku z problemami finansowymi Wspólnoty i brakiem dostatecznych środków na pokrycie zadłużenia u dostawców mediów oraz realnym odcięciem mediów, brakiem szans na odzyskanie zaległości sprzed daty ogłoszenia upadłości spółki (...) i brakiem tych środków, nowy zarząd zwołał zebranie. Podczas zebrania właścicieli lokali w dniu 28 grudnia 2012r. ustalono, że koniecznym jest podjęcie uchwały o zwiększeniu zaliczek dla wszystkich właścicieli lokali, tak aby pokrywały one koszty funkcjonowania budynku, w tym pokrywały brakujące wpłaty od właściciela drugiej połowy metraża budynku należącego do spółki (...). Na zebraniu tym podjęto uchwałę nr 12/2012 w sprawie ustalenia wysokości zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz media, zgodnie z którą miesięczna zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej została dwukrotnie zwiększona i ustalona na poziomie 14,90 zł. /m ² lokalu z przynależnościami, na media w wysokości 9,50 zł. /m ² powierzchni lokalu. Podjęto także uchwałę nr 13/2012 w sprawie odcięcia dostawy mediów do lokali, których właściciele zalegają z regulowaniem należności oraz uchwałę nr 11/2012 w sprawie przeksięgowania zysku wygenerowanego na kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w latach 2010 – 2012 na fundusz remontowy.

Uchwały nr 11/2012 oraz 12/2012 zostały zaskarżone przez syndyka spółki (...) sp. z o.o. Sprawa toczyła się do sygn. akt IC 169/13. Postanowieniem z dnia 11 marca 2013r. tut. Sąd w drodze zabezpieczenia wstrzymał ich wykonanie. Postanowieniem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 28 maja 201r. zmieniono zaskarżone postanowienie w ten sposób, że wniosek o zabezpieczenie oddalono. W uzasadnieniu postanowienia Sąd Apelacyjny w Krakowie przyjął, że katastrofalna sytuacja finansowa Wspólnoty jest wynikiem przede wszystkim niewywiązywania się przez spółkę (...) jako właściciela wielu lokali ze swoich obowiązków finansowych w zakresie pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości, a celem podjętych uchwał jest niedopuszczenie do pogłębiania się stanu zadłużenia wspólnoty, co nie może prowadzić do uznania, że podjęte uchwały naruszają zasady prawidłowego gospodarowania i zarządzania nieruchomością wspólną, czy też naruszają interes skarżącego. Wobec cofnięcia pozwu postępowanie w sprawie umorzono.

Także uchwała nr 13/2012 została zaskarżona m. in. przez syndyka. Sprawa toczyła się do sygn. akt IC 1189/13. Wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 13 lutego 2014r. uchylono zaskarżoną uchwałę nr 13/2012 w sprawie odcięcia mediów do lokali, w których właściciele zalegają z regulowaniem należności, w części dotyczącej odcięcia dostawy energii cieplnej. W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny w Krakowie wskazał, że członkowie wspólnoty podejmując uchwałę nr 12/2012 o zwiększeniu wpływów z tytułu zaliczek co związane było z niedoborem środków na utrzymanie nieruchomości wspólnej działali zgodnie z prawem, uchwała miała na celu ochronę nieruchomości wspólnej przed zniszczeniem i degradacją w wyniku odcięcia mediów i pozbawieniem niezbędnych usług, a zła sytuacja była spowodowana wstrzymaniem uiszczania zaliczek przez większościowego współwłaściciela. Celem uchwały było utrzymanie płynności finansowej wspólnoty, a zarząd wspólnoty podejmował liczne działania mające na celu wyegzekwowanie środków należnych wspólnocie od spółki (...) i innych współwłaścicieli. Wskazał także, że budynek wspólnoty nie jest przeznaczony do stałego zamieszkiwania, ale jest luksusowym apartamentowcem wyposażonym w SPA, a lokale służą zaspokajaniu potrzeb związanych z wypoczynkiem właścicieli lub osób wynajmujących.

(dowód: protokół zebrania właścicieli lokali z 28.12.2012r. z uchwałami nr (...) i (...) k. 39 – 40 i 149 – 151, postanowienie SA w Krakowie z dnia 28 maja 2013r. z uzasadnieniem k. 166 – 171, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 13 lutego 2014r. z uzasadnieniem k. 180 – 200, zeznania świadka J. S. (1) k. 303 – 305 00:25:45 – 01:32:21, zeznania za stronę powodową syndyka B. P. k. 305 – 306 01:32:21 – 01:59:41, w aktach sprawy IC 169/13: pozew, pismo o cofnięciu pozwu, postanowienie o umorzeniu )

Wspólnota Mieszkaniowa (...) corocznie kontynuowała przyjęty tryb postępowania tj. uchwalała zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczki na media w wysokości wyższej niż wynikająca z przyjmowanych planów finansowych na dany rok, a konkretnie w wysokości planowanych kosztów na 1 mkw bez uwzględnienia metrażu (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej. W kolejnych latach różnice między zaliczkami jakie powinny być ustalone, a zaliczkami uchwalanymi zmniejszały się, co wynikało z sukcesywnej sprzedaży lokali przez syndyka. Za okres luty 2014 – marzec 2015 zaliczka została ustalona na poziomie 12,80 zł. /m ² lokalu z przynależnościami, na media w wysokości 6,55zł. powierzchni lokalu, na fundusz remontowy w wysokości 1,69 za m, kw powierzchni lokalu na podstawie uchwały nr 4/2014, za kwiecień 2015 – styczeń 2016 w wysokości 11 zł. /m ² lokalu z przynależnościami na podstawie uchwały nr 3/2015, za luty 2016 – marzec 2017 w wysokości 9,50zł. zł. /m ² lokalu z przynależnościami na podstawie uchwały nr 3/2016, za kwiecień 2017 – luty 2018 w wysokości 8,29 zł. /m ² lokalu z przynależnościami na podstawie uchwały nr 4/2017, od marca 2018 do nadal w wysokości 8,54 zł. /m ² lokalu z przynależnościami. Od 2018 roku wysokość zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej ustalana była w wysokości planowanych kosztów na dany rok na 1 mkw, określonych w planie finansowo-gospodarczym (bez pomniejszania o metraż (...)). Na 2019r. uchwała nie została przyjęta.

(dowód: protokół zebrania właścicieli lokali z 28.12.2012r. z uchwałą nr 12/2012, planem i wiadomością od zarządcy k. 39 – 41, uchwała nr (...) z planem k. 42 - 43, uchwała nr (...) z planem, k. 44 - 45, protokół zebrania właścicieli lokali z 30.01.2016r. z uchwałą nr 3/2016, planem i wiadomością od zarządcy k. 46 – 58, protokół zebrania właścicieli lokali z 25.03.2017r. z uchwałą nr (...), planem i wiadomością od zarządcy k. 59 - 75, protokół zebrania właścicieli lokali z 24.04.2018r. z uchwałą nr (...), planem i wiadomością od zarządcy k. 23 - 30, protokół zebrania właścicieli lokali z 30.03.2019r. z uchwałą nr (...), planem i wiadomością od zarządcy k. 31 – 38, ( dowód: zeznania świadka J. S. (1) k. 303 – 305 00:25:45 – 01:32:21, zeznania za stronę powodową syndyka B. P. k. 305 – 306 01:32:21 – 01:59:41 )

Na zebraniu właścicieli tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul (...) w Z. w dniu 25 stycznia 2014r. ustalono, że dopóki wspólnota nie uzyska takiej nadwyżki na koncie, która umożliwi wykonanie i zaksięgowanie rozliczeń na kartotekach właścicieli tj. realnie możliwy będzie zwrot nadpłat bez zagrożenia dla płynności finansowej dla Wspólnoty, zarówno koszty utrzymania nieruchomości wspólnej jak i media nie mogą być rozliczane.

Na zebraniu właścicieli tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul (...) w Z. w dniu 7 marca 2015r. zarządca nieruchomości J. S. (1) poinformowała, że nadal nie ma możliwości wykonania i wprowadzenia w życie rozliczeń kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i mediów ponieważ Syndyk nadal nie płaci bieżących opłat oraz nie spłaca zadłużenia. Właściciele obecni na zebraniu przypomnieli, że w ubiegłym roku była mowa na ten temat i wszyscy zdecydowali, że ewentualne rozliczenia będą możliwe dopiero po sprzedaży przez syndyka lokali oraz po spłacie zadłużenia za poprzednie lata. Wszyscy obecni potwierdzili, że wyrażają zgodę na takie rozwiązanie.

W 2017 r. uznano, że wolne środki na rachunku Wspólnoty zostaną przeznaczone na rozliczenie lat ubiegłych, począwszy od roku 2012 do wysokości nadwyżki - w ten sposób rozliczono rok 2013 i 2014. Wszelkie te ustalenia nie miały jednak charakteru uchwał, stąd syndyk nie mógł ich zaskarżyć.

(dowód: protokół zebrania właścicieli lokali z 25.01.2014r. k. 76 – 77, protokół zebrania właścicieli lokali z 7.03.2015r. k. 78 – 79, protokół zebrania właścicieli lokali z 25.03.2017r. z uchwałą nr 4/2017, planem i wiadomością od zarządcy k. 59 - 75 )

Nadwyżka przychodów nad kosztami nieruchomości wspólnej i mediów za 2014r. wynosiła 1.922.340,40zł, za 2015r. wynosiła 853.203,73zł. za 2016r. 347.693,74zł.

(dowód: sprawozdania finansowe k. 294 – 301 )

Na zebraniu właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul (...) w Z. w dniu 24 marca 2018r. podjęto uchwałę właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową w nieruchomości przy ul. (...) w Z. oznaczonej jako uchwała nr (...) w sprawie pokrycia zadłużenia spółki (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej sprzed ogłoszenia upadłości do dnia ogłoszenia upadłości tj. 27 kwietnia 2012r.( 1.235.680,04zł. ) w wysokości 632.080,05zł. z nadwyżki przychodów nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2015, w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu właścicieli w dniu 24.03.2018 r., a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 1 maja 2020 r.

Na zebraniu właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul (...) w Z. w dniu 30 marca 2019r. podjęto uchwałę właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową w nieruchomości przy ul. (...) w Z. oznaczonej jako uchwała nr (...) w sprawie przeksięgowania nadwyżki z rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2018 na fundusz remontowy, w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu właścicieli w dniu 30 marca 2019 r., a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 28 kwietnia 2020 r.

(dowód: protokół zebrania właścicieli lokali z 24.04.2018r. z uchwałą nr (...), planem i wiadomością od zarządcy k. 23 - 30, protokół zebrania właścicieli lokali z 30.03.2019r. z uchwałą nr (...), planem i wiadomością od zarządcy k. 31 – 38 )

Inicjatorem podjęcia w/w uchwał 6/2018 i (...) była zarządca nieruchomości J. S. (1) w porozumieniu z zarządem i księgowością, z uwagi na fakt, że Wspólnota Mieszkaniowa (...) nie mogła liczyć na odzyskanie zaległości spółki (...) do dnia ogłoszenia upadłości tj. 27 kwietnia 2012r. w kwocie 1.235.680,04zł. Było oczywiste, że kwota ta nie zostanie otrzymana i zawsze „będzie jej brakowało w kasie”. Zasadą we wspólnotach jest, że kwoty niemożliwe do wyegzekwowania przeksięgowuje się w koszty Wspólnoty i tak naprawdę wszyscy członkowie wspólnoty muszą te zaległości pokryć, mimo, że zostały wygenerowane przez innych właścicieli. Aby członkowie wspólnoty nie musieli dokonywać wpłat zaległości zdecydowano o przeksięgowaniu nadwyżki, która została wygenerowana w 2015r. Czyli faktycznie wszyscy właściciele pokryli dług wygenerowany przez jednego właściciela tj. spółkę (...). Powstała nadwyżka wobec wpłat dokonanych tylko przez część właścicieli lokali jest nadwyżką wirtualną i faktycznie nie byłoby z czego dokonać rozliczenia.

Właściciele nieruchomości zadecydowali także aby nadwyżkę z kolejnego roku przeksięgować na fundusz remontowy celem wykonania niezbędnych, koniecznych remontów na terenie nieruchomości.

( dowód: zeznania świadka J. S. (1) k. 303 – 305 00:25:45 – 01:32:21 )

Właściciele lokali przedmiotowej nieruchomości nie zamieszkują na stałe w Z., często mieszkają za granicą. Lokale służą do ich wypoczynku lub do wynajmu. Nie zawsze są aktywni w sprawach wspólnoty. Powyższe powoduje, że czas procedowania uchwał znacznie się przedłuża – do kilku a nawet kilkunastu miesięcy. Bez monitów z prośba o odesłanie kart nie byłoby możliwe podjęcie żadnej uchwały.

( dowód: zeznania świadka J. S. (1) k. 303 – 305 00:25:45 – 01:32:21 )

(...) sp. z o.o. nie pokrywał zwiększonych dwukrotnie kosztów zaliczek na nieruchomość wspólną i koszty mediów a uiszczał je według stawki podstawowej wynikającej z planu finansowego i to tylko w tedy gdy był to w stanie robić po sprzedaży lokali.

Stan zaległości spółki (...) do września 2015r. wynosił 3.269.493,17zł.

Pismem z dnia 2 listopada 2016r. (...) w upadłości likwidacyjnej zwróciła się do zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Z. o zarachowanie kwot 17.812,31zł. i 21.931,62zł. na poczet zaległości z tytułu opłaty eksploatacyjnej i na fundusz remontowy dotyczący lokali (...).

Pismem z dnia 24 kwietnia 2017r. (...) w upadłości likwidacyjnej zwróciła się do zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Z. o zarachowanie kwoty 19.025,71zł. na poczet zaległości z tytułu opłaty eksploatacyjnej i na fundusz remontowy dotyczący lokalu (...).

Wpłaty Syndyka do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Z. – spłata zobowiązań masy upadłości - po sprzedaży lokali z tytułu opłaty eksploatacyjnej i na fundusz remontowy na dzień 20 marca 2019r. wyniosły 1.313.418,96zł.

Aktualne zadłużenie księgowe (...) wobec Wspólnoty Mieszkaniowej po ogłoszeniu upadłości wynosi 712.000zł. Według syndyka jest to zadłużenie fikcyjne wynikające z obciążenia podwójnymi zaliczkami. Kwestią sporną, nierozwiązaną jest kwestia wysokości zadłużenia wobec wspólnoty.

(dowód: wydruk zaległości k. 222 – 225, pisma k. 80 – 81, wpłaty syndyka k. 82, zeznania za stronę powodową syndyka B. P. k. 305 – 306 01:32:21 – 01:59:41 )

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie dokumentów zalegających w aktach niniejszej sprawy oraz w aktach spraw IC 169/13 tut. Sądu tj. pozwu, pisma o cofnięciu pozwu, postanowienia o umorzeniu postępowania oraz w aktach sprawy Ds. 2329/12; tj. zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa, postanowienie o umorzeniu, postanowienia o utrzymaniu postanowienia, których wiarygodność i autentyczność nie została przez strony podważona, nie wzbudziły również zastrzeżeń Sądu.

Ustalając przyczyny podjęcia zaskarżonych uchwał, ich procedowanie, braku rozliczenia zaliczek, Sąd oparł się na zeznaniach świadka J. S. (1) i słuchanej za stronę powodową syndyka B. P., które uznał za wiarygodne w całości.

Na zasadzie art. 235 ( 2 ) § 1 pkt 2 k.p.c. Sąd pominął dowód z przesłuchania za stronę pozwaną B. K. wobec cofnięcia tegoż dowodu przez stronę pozwaną. ( k. 302/3 ). Pominął także dowód z dokumentów zalegających w aktach postępowania upadłościowego spółki (...) do sygn. akt VGUp (...) ,w tym zgłoszenia wierzytelności wobec cofnięcia tegoż dowodu.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo główne i ewentualne podlegały oddalaniu.

Strona powodowa Syndyk Masy Upadłości spółki (...) sp. z o.o. wniosła w pierwszej kolejności (k.241) o ustalenie nieistnienia:

1.  uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową w nieruchomości przy ul. (...) w Z. oznaczonej jako uchwała nr (...) w sprawie pokrycia zasłużenia spółki (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej sprzed ogłoszenia upadłości z nadwyżki przychodów nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej za 2015 roku podjętej w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu właścicieli w dniu 24.03.2018 a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 1.05.2020

2.  uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową w nieruchomości przy ul. (...) w Z. oznaczonej jako uchwała nr (...) w sprawie przeksięgowania nadwyżki z rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za 2018 rok na fundusz remontowy, podjętej w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu właścicieli w dniu 30.03.2019 roku, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 28.04.2020

Ewentualnie powód wniósł o uchylenie:

1. uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową w nieruchomości przy ul. (...) w Z. oznaczonej jako uchwała nr (...) w sprawie pokrycia zasłużenia spółki (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej sprzed ogłoszenia upadłości z nadwyżki przychodów nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej za 2015 roku podjętej w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu właścicieli w dniu 24.03.2018 a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 1.05.2020 z uwagi na to, że uchwała ta jest sprzeczna z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, narusza interes (...) sp. z o.o., w upadłości likwidacyjnej jako właściciela lokalu, a przy tym jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego,

2. uchwały właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową w nieruchomości przy ul. (...) w Z. oznaczonej jako uchwała nr (...) w sprawie przeksięgowania nadwyżki z rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za 2018 rok na fundusz remontowy, podjętej w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu właścicieli w dniu 30.03.2019 roku, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 28.04.2020 z uwagi na to, że uchwała ta jest sprzeczna z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, narusza interes (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej jako właściciela lokalu.

Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały wytaczane na podstawie art. 189 k.p.c. nie jest uregulowane w przepisach, aczkolwiek dopuszczalne w praktyce orzeczniczej i w doktrynie, także gdy chodzi o uchwały wspólnot mieszkaniowych. Jest ono odrębne od regulacji zawartej w art. 25 ust. 1 u.w.l. i z reguły wymaga wykazania tak rażących uchybień przy podejmowaniu uchwały, że powodują one, iż uchwała w istocie nie istnieje- tak SA w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 13.09.2013 roku I ACa 489/13.

Zgodnie z art. 189 kpc, ustalenie istnienia bądź nieistnienia stosunku prawnego lub prawa zależne jest od wykazania przez zgłaszającego roszczenie interesu prawnego w ustaleniu. Interes prawny należy rozumieć jako "potrzebę prawną" wynikającą z sytuacji prawnej, w jakiej powód się znajduje. Należy go pojmować szeroko, w celu zapewnienia ochrony prawnej w taki sposób, by uprawomocnienie się wyroku ustalającego zapewniło powodowi ochronę jego interesów i kończyło istniejący spór. Zgonie z art. 6 kc to na powodzie spoczywał obowiązek wykazania istnienia po jego stronie interesu prawnego w domaganiu się ustalenia nieistnienia spornych uchwał. Zdaniem Sądu powód jako były członek pozwanej wspólnoty był i jest związany uchwałami nr (...) i (...) podjętymi przez jej członków. Uchwały podjęto w datach gdy powód był członkiem wspólnoty. Ponadto dotyczą rozliczeń i zaksięgowania z nadwyżek przychodów nad kosztami utrzymania nieruchomości w 2015 i 2018.

Dla uwzględnienia powództwa, którego podstawę stanowi art. 189 k.p.c., wymagane jest spełnienie dwóch przesłanek merytorycznych - istnienie interesu prawnego w żądaniu udzielenia ochrony prawnej przez wydanie wyroku ustalającego oraz istnienie bądź nieistnienie danego stosunku prawnego lub prawa. Interes prawny definiowany jest jako potrzeba uzyskania orzeczenia odpowiedniej treści, istniejąca wówczas gdy uprawomocnienie się wyroku "ustalającego" zakończy spór lub prewencyjnie zapobiegnie jego powstaniu. Zważywszy, iż każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest związany uchwałą podjętą przez właścicieli lokali aż do jej prawomocnego uchylenia czy do chwili prawomocnego ustalenia jej nieistnienia w obrocie prawnym i jest uprawniony do żądania uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l., to - niezależnie od przedmiotu uchwały - ma on interes prawny w domaganiu się ustalenia nieistnienia uchwały. Interes ów wyraża się w zmierzaniu do usunięcia stanu niepewności co do funkcjonowania w obrocie prawnym danej uchwały-por wyrok SA w Warszawie z dnia 25.10.2018 V ACa 663/17.

W przypadku żądania ustalenia nieistnienia uchwał w orzecznictwie wskazuje się występowanie rażących uchybień w procedurze uchwalania takich uchwał. W tej sprawie powód powoływał się na uchybienia proceduralne wynikające ze zbyt długiego okresu podejmowania spornych uchwał. W ocenie Sądu nie jest to jednak podstawa uzasadniająca ustalenie nieistnienia spornych uchwał.

Uzasadniając powództwo o ustalenie nieistnienia i uchylenia uchwał nr 6/2018 i (...) powód powołał się na ich sprzeczności z obowiązującymi przepisami tj. art. 23 ust 1 w zw z art. 27 i 24 uwl z uwagi na długotrwały proces ich podejmowania, bo zdaniem powoda tryb indywidualnego zbierania głosów pod uchwałami nie może się odbywać bez określenia ram czasowych takiego głosowania. Zdaniem powoda należało wyznaczyć termin zbierania głosów metodą indywidualnego zbierania głosów.

Zdaniem Sądu podjęte uchwały nie stoją w sprzeczności z powołanymi wyżej przepisami prawa. Zgodnie z art. 23 ust 1 i 2 uwl uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Przepisy ustawy o własności lokali nie nakładają obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali, nie przewidują także określonego quorum, w związku z czym w świetle przepisu art. 23 ust. 2 u.w.l. decydujące znaczenie ma wyłącznie fakt, czy za podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej a nie tylko większość głosujących, a zatem czy opowiedzieli się za nią właściciele reprezentujący większość udziałów. Brak wymogu quorum i uzależnienie zaistnienia uchwały od zagłosowania za jej przyjęciem przez właścicieli mających większość udziałów we własności nieruchomości pociąga za sobą ten skutek, że faktyczne znaczenie mają jedynie głosy oddane "za" przyjęciem uchwały. Tym samym, procedurę głosowania można przerwać po uzyskaniu głosów większości członków wspólnoty, reprezentujących ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej -por Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie I Aca 297/19 z dnia 30 stycznia 2020 r.

Ustawa o własności lokali nie nakłada obowiązku określonego quorum, uzależniając podjęcie uchwały od tego, czy opowiedzieli się za nią właściciele mający większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada więc z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości. Zaniechanie zbierania dalszych głosów nie ma wpływu na prawny byt uchwały, za którą opowiedzieli się właściciele mający większość udziałów w nieruchomości wspólnej - por Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie V ACa 788/18, z dnia 6 czerwca 2019 r.

Około dwuletni okres zbierania głosów w pod uchwałą nr (...) i roczny termin zbierania głosów w przypadku uchwały nr (...) w drodze indywidualnego zbierania głosów wynikał z charakterystyki pozwanej wspólnoty, tego że jej członkowie w znakomitej większości nie mieszkają w Z., zakupili tylko tam apartamenty. Zarządca Wspólnoty miał zatem problem techniczny by przeprowadzić głosowania w krótszym terminie. W/w przepis nie nakłada natomiast ram czasowych głosowania nad konkretnymi uchwałami. Te wywody powoda w świetle przytoczonych orzeczeń Sąd uznał za bezpodstawne.

Zatem w ocenie Sądu nie istnieje podstawa do ustalenia nieistnienia spornych uchwał.

Ponadto sporne uchwały nie stanowią obejścia zasad określonych w przepisach prawa upadłościowego tj. kolejności zaspakajania wierzycieli w postępowaniu upadłościowym, jak podawał powód. Nie są sprzeczne z art. 93, 96 i 342 prawa upadłościowego.

Sporna uchwała (...) dotyczy tylko i włącznie pozwanej Wspólnoty i zaległości z tytułu zaliczek jakie posiada powód. Uchwała te nie jest żadnym potrącaniem wierzytelności między stronami. Stanowi w istocie tylko i wyłącznie operację księgową w pozwanej, wynikają z posiadania matematycznej nadwyżki na koncie zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali członków wspólnoty za wyjątkiem powoda, który jak wynika ze szczegółowych zeznań świadka J. S. (1) zaliczek tych nie pokrywał. Uciszali te zaliczki w podwojonej stawce pozostali członkowie, by zachować płynność finansową wspólnoty.

Należy podkreślić, że wierzytelność obejmująca nie zapłacone zaliczki nie wygasa z chwilą zatwierdzenia sprawozdania finansowego za dany rok, ani nie przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w danym roku kosztom zarządu. Wierzytelność ta należy do majątku wspólnoty i może być dochodzona przez nią na drodze sądowej - por wyrok SA w Warszawie z dnia 25.11.2011 roku I ACa 542/11. Dług z tytułu niezapłaconych zaliczek wobec pozwanej powód cały czas posiada i jest on zgłoszony na listę wierzytelności u postępowaniu likwidacyjnym. Dług ten nie został zaspokojony w znaczącej wysokości. Dopiero z momentem spłaty tego długu realne stanie się rozliczenie nadwyżek, skoro w wytworzeniu tych nadwyżek powód nie uczestniczył.

Wbrew tezom powoda uchwała nr (...) nie wprowadza żadnego stanu niepewności do obecnego zadłużenia upadłej wobec pozwanej Wspólnoty i nie utrudnia w żaden sposób prowadzenia postępowania upadłościowego spółki.

Także uchwała (...) nie pozostaje w sprzeczności z zacytowanymi przepisami prawa upadłościowego bo dotyczy przeksięgowania nadwyżki z rozliczenia kosztów z nieruchomości wspólnej za 2018 rok na fundusz remontowy.

Zaznaczania wymaga, że wobec podejmowania w pozwanej wspólnocie od 2012 roku uchwał zwiększających dwukrotnie zaliczki na koszty utrzymania i media, opłacane wyłącznie przez pozostałych członków wspólnoty za wyjątkiem powoda. W rozrachunku księgowym powstała nadwyżka. Nie mniej jednak powód cały czas posiada wobec pozwanej dług z tytułu niepokrycia pełnych zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i za media za lata od początku powstania wspólnoty do kwietnia 2012 roku. Finalnie pozwana wspólnota mimo posiadania w/w nadwyżki posiadała też dziurę budżetową – jak podawała świadek J. S. (1). Wobec niespłaconego zadłużenia po stronie powoda pozwana cały czas ma braki w kasie. Nadwyżkę wypracowaną przez pozostałych członków Wspólnoty, bez udziału powoda, aby jej nie zwracać rozliczono na zadłużanie powoda, a część z 2018 roku na fundusz remontowy. Zgodnie bowiem z art. 12 ust 2 uwl pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Powód postulował natomiast o zwrot wypracowanej nadwyżki właścicielom lokali stosownie do ich udziałów, nie wyłączając jego samego. W tych okolicznościach skoro większość członków pozwanej głosowała za nie zwracaniem tej nadwyżki członkom tylko o rozliczeniu nadwyżki w sposób wynikających z uchwał (...) i (...), taki sposób jest wiążący dla wszystkich członków wspólnoty. Nie ma on jednak w żaden sposób powiazania z postępowaniem likwidacyjnym spółki (...) sp. z o.o.

Mając powyższe na uwadze żądanie główne o ustalanie Sąd oddalił.

Argumentacja dotycząca niezasadności zarzutów powoda, który powoływał się na sprzeczność spornych uchwał z przepisami prawa upadłościowego oraz uwl pozostają też aktualne na gruncie jego roszczenia ewentualnego o uchylenie uchwał.

Sąd nie zaaprobował też żądania ewentualnego powoda o uchylenie uchwał

Podstawę powództwa o uchylenie uchwał stanowi przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U.2019.737 t.j. z dnia 2019.04.19 – dalej jako uwl). Zgodnie z jego brzmieniem „właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.”. Z kolei art. 25 ust. 1a tejże ustawy stanowi, że „powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów”.

Powód twierdził, że zachował 6-tygodniowy termin do zaskarżenia w/w uchwał. Udowodnił, że z zaskarżonymi uchwałami zapoznał się w dniu 4.05.2020 poprzez wiadomość e-mali (k.38). Skoro uchwały podjęto w trybie mieszanym 6-tygodniowy termin do ich zaskarżenia do sądu biegnie zgodnie z art. 25 ust 1 a od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, czyli od dnia 4.05.2020. Na marginesie należy jedynie dodać, że pozew został wyekspediowany przy pomocy operatora pocztowego w dniu 15.06.2020 roku, zatem z zachowaniem 6-tygodniowego terminu liczonego od dnia doręczenia powodowi zawiadomienia mailowego o podjęciu spornych uchwał.

Zdaniem powoda uchwały należy uchylić z uwagi na ich treść, bo pozostają sprzeczne z art. 29 uwl w zw. z art. 13 i 15 uwl i naruszają zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała (...) dotyczyła pokrycia zasłużenia spółki (...) sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej z nadwyżki przychodów nad kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej za 2015 rok.

Tez tych Sąd nie podzielił.

Zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej jest bowiem obowiązany prowadzić dla nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 1 u.w.l.), przy czym okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1a u.w.l.). Właściciel lokalu ma też prawo żądać przedstawienia na piśmie rozliczeń w tym przedmiocie (por. art. 29 ust. 3 u.w.l.).

Z mocy art. 13 ust 1 uwl właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Natomiast w świetle art. 15 ust 1 uwl na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Bezspornym w sprawie było to, że powód jako właściciel większości lokali mieszkalnych w pozwanej wspólnocie, które zbywał sukcesywnie w latach 2012-2020 jeszcze przed ogłoszeniem upadłości w 2012 roku nie był w stanie regulować swoich zobowiązań dotyczących pokrycia zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i zaliczek na media o czym zresztą informował pozwaną. Konsekwencją tego było podejmowanie rokrocznie od grudnia 2012 roku w pozwanej wspólności uchwał o zwiększeniu zaliczek dla pozostałych właścicieli lokali tak by pokrywały one koszty funkcjonowania budynku. Jednocześnie pozwana nie zwiększała w Planie Finansowo-Gospodarczym co roku przewidywanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Przez to powstawała corocznie nadwyżka w zaplanowanych w planie finansowym kosztach zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do pobranych faktycznie zaliczek od właścicieli lokali (za wyjątkiem powoda, który zaliczek tych nie ponosił z uwagi na sytuację finansową). I taką nadwyżkę za 2015 rok członkowie wspólnoty w uchwale (...) roku zaplanowali przeznaczyć na pokrycie zadłużenia pozwanej sprzed ogłoszenia upadłości.

Oczywiście rokiem rozrachunkowym dla wspólnoty jest rok kalendarzowy. Niemniej jednak wierzytelność obejmująca nie zapłacone zaliczki nie wygasa z chwilą zatwierdzenia sprawozdania finansowego za dany rok, ani nie przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w danym roku kosztom zarządu. Wierzytelność ta należy do majątku wspólnoty i może być dochodzona przez nią na drodze sądowej. Nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu, także należą do majątku wspólnoty mieszkaniowej. Rozliczenie nadwyżek może nastąpić w różny sposób: zwrot właścicielom, przeznaczenie na fundusz remontowy, przeznaczenie na koszty zarządu w następnym roku kalendarzowym. Z nadwyżkami mamy jednak do czynienia wtedy, gdy suma zaliczek przekracza poniesione w danym roku koszty zarządu. O sposobie rozliczenia nadwyżki z tytułu zaliczek na koszty zarządu decydują właściciele, to oni powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki-por wyrok SA w Warszawie z dnia 25.11.2011 I ACa 542/11.

W przedmiotowej sprawie została podjęta uchwała przez większość członków pozwanej o przeznaczeniu nadwyżki za 2015 rok (uchwała (...)). To członkowie pozwanej w trudnej sytuacji całej wspólnoty zdecydowali tak a nie inaczej, gdy to powód początkowo stanowił większościowego członka wspólnoty i już przed 2012 rokiem miał trudności w regulowaniu płatności zaliczek na koszty wspólne i media, aby wspólnota działała i była wypłacalna m.in. wobec dostawców mediów. Podobnie członkowie pozwanej podjęli uchwałę nr (...) o przeksięgowaniu nadwyżki z 2018 roku na fundusz remontowy. Uchwała ta dotyczyła poprzedniego roku rozrachunkowego nie pozostaje zatem sprzeczna z art. 29 ust 1 uwl.

Powód powołał się też na to iż sporne uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, bo skoro ustalane zaliczki przewyższały wydatki wspólnoty, różnica winna zostać zwrócona właścicielowi lub zaliczona na poczet przyszłych jego wydatków. Zdaniem powoda dysponowanie przez wspólnotę nadwyżką zaliczek nad kosztami jest sprzeczne z uwl prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną, a przy tym narusza interes właściciela lokalu pozbawiając go co do zasady prawa odzyskania przypadającej mu nadwyżki zaliczki nad kosztami.

Zdaniem Sądu sporne uchwały nie naruszają interesu powoda, ani prawidłowego zarządu nieruchomością wspólna zważywszy na to w jak trudnej sytuacji powód od 2012 roku postawił członków pozwanej, przestając regulować swoje zobowiązania wobec wspólnoty w pełnej wysokości, a przed 2012 wytworzy dług przekraczający 1 mln zł. Później regulował zaliczki w podstawowej wysokości wynikającej z metrażu tylko wtedy gdy posiadał na to środki. W pozostałym zakresie brak wypłacalności powoda kredytowali z uiszczanych zaliczek pozostali członkowie wspólnoty płacąc zaliczki w dwukrotnie wyższej wysokości, by wspólnota zachowała płynność. Powód jak wynika z analizy niniejszej sprawy nie przyczynił się w ogóle do powstania nadwyżki, na którą się powołuje. Skoro przyznał, że nie pokrywał zwiększonych dwukrotnie kosztów zaliczek na nieruchomość wspólna i koszty mediów a uiszczał je według stawki podstawowej wynikającej z planu finansowego i to tylko w tedy gdy był to w stanie robić po sprzedaży lokali. Skoro nadwyżka nie powstała przy udziale powoda, to jego interes jako właściciela lokalu nie został naruszony przez pozwaną Wspólnotę poprzez podjęcie uchwały o rozliczeniu tej nadwyżki.

Poza tym Sąd miał na uwadze, że interes powoda nie może być tutaj traktowany priorytetowo przed interesami pozostałych członków wspólnoty. To oni a nie powód przez wiele lat od 2012 roku podjęli trud finansowy aby pozwana mogła normalnie funkcjonować. Interes powoda powstaje w sprzeczności z ogólnym interesem pozwanej wspólnoty.

Naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ustawy o własności lokali stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty nie uzasadnia uchylenia uchwały. Działalność wspólnoty mieszkaniowej odnosi się do nieruchomości wspólnej, a zatem rzeczy objętej współwłasnością, a zatem i interesy poszczególnych właścicieli winny być zawsze oceniane z uwzględnieniem interesów pozostałych właścicieli. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyważonego podjętą uchwała. Aby dokonać oceny treści uchwały w tych kategoriach, strona powodowa powinna zgłosić zarzuty merytoryczne co do zaskarżonych uchwał i należycie je uzasadnić, w tym przede wszystkim wykazać, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie jego interesu jako właściciela - por. wyrok z dnia 5 marca 2021 r. Sądu Apelacyjnego w Katowicach I ACa 830/19

Uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Ustalenie czy dana uchwała narusza interesy właściciela lokalu musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Aby przyjąć, że uchwała narusza interesy właściciela lokalu w taki sposób, że uzasadnia to uchylenie zaskarżonej uchwały, należy dokonać oceny czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą- tak w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 3 marca 2016 r. I ACa 988/15.

W okolicznościach tej sprawy nie można mówić o naruszeniu interesów powoda.

W ocenie Sądu inicjatywa sądowa powoda pozostaje też sprzeczna z art. 5 k.c. jak słusznie podniosła pozwana. Pozwana wspólnota od 2012 roku podjętą działania zmierzające do ratowania swojej sytuacji finansowej, wywołanej problemami finansowymi powoda, w tym wygenerowaniem przez niego długu wobec pozwanej na kwotę ponad 1,2 mln zł, którą zgłoszono do postępowania likwidacyjnego, a która wobec tego, że z pierwszeństwa zaspokojenia korzysta wierzyciel hipoteczny, została spłacona tylko w niewielkiej części.

O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 98 kpc. Zasądzono od syndyka Masy Upadłości (...) sp. z o.o. w Z. w (...) sp. z o.o. w N. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Z. kwotę 737zł. tytułem zwrotu kosztów procesu na podstawie § 8.1 pkt 1) w zw. z § 20 Rozp. Min. Spr. z 22.10.2015r. ( Dz. U. poz. 1800 ). SSO Monika Świerad