Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Nowy Sączu

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 30.05.2018 roku

Pozwem inicjującym przedmiotowe postępowanie powód J. Ł. domagał się orzeczenia nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym, że pozwany M. K. zapłaci na jego rzecz kwotę 162.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty z ograniczeniem odpowiedzialności pozwanego do obciążonej hipotecznie nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w Zakopanem prowadzi księgę wieczystą nr (...) i zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W przypadku wniesienia przez pozwanego zarzutów od nakazu zapłaty powód wniósł o utrzymanie nakazu zapłaty w całości w mocy, a gdyby nakazu zapłaty nie wydano wniósł o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, lub w przypadku skierowania sprawy do postępowania zwykłego o zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kwoty 162.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia doręczenia odpisu pozwu do dnia zapłaty, z ograniczeniem odpowiedzialności pozwanego do obciążonej hipotecznie nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Zakopanem prowadzi księgę wieczystą nr (...) i zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (1-13).

Motywując pozew powód podniósł, że jego poprzednicy zawarli z (...) sp. z o.o. umowy przedwstępne sprzedaży lokali mieszkalnych, które miały zostać przekazane nabywcom do dnia 31 grudnia 2008 r. wraz z garażami. (...) Sp. z o.o. z własnej winy nie wywiązał się z obowiązków wynikających z zawartych umów przedwstępnych. Zdaniem powoda zwłoka w oddaniu każdego z 7 lokali wyniosła 59 miesięcy. Mając na uwadze fakt, iż umowy przedwstępne przewidywały karę umowną w wysokości 1.000 zł za każdy miesiąc zwłoki w oddaniu każdego lokalu, roszczenie główne powoda z tego tytułu wynosi łącznie 413.000 zł. Przedmiotowe wierzytelności o zapłatę kar umownych zostały przeniesione na powoda przez właścicieli lokali wskazanych w postanowieniu z dnia 13 grudnia 2014 r. Powód zaznaczył, że dochodzone w tym postępowaniu wierzytelności (kary umowne) są roszczeniami wynikającymi z braku realizacji zawartych umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych. Roszczenia te zostały zabezpieczone hipotekami umownymi kaucyjnymi wpisanymi w dziale IV KW (...), stanowiącej na dzień dokonania wpisów własność (...) sp. z o.o. tj. dłużnika osobistego nabywców wskazanych w przedwstępnych umowach sprzedaży. Hipoteka umowna kaucyjna (o numerze 9) w kwocie 464.097,90 zł zabezpieczała wierzytelność poprzednika prawnego powoda — L. N.. Hipoteka umowna kaucyjna (o numerze 10) w kwocie 432.729 zł zabezpieczała wierzytelność poprzednika prawnego powoda — (...) sp. z o.o. Pozwany zawarł w dniu 6 lipca 2012 r. z (...) sp. z o.o. umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego. Postanowieniem z dnia 13 grudnia 2014 r. Sąd zniósł współwłasność nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), wydzielił lokale mieszkalne, w wyniku czego pozwanemu został przyznany lokal nr (...) przy ul. (...) w K., dla którego Sąd Rejonowy w Zakopanem prowadzi księgę wieczystą nr (...). Wyżej wskazane hipoteki umowne kaucyjne, zostały przeniesione na podstawie art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece jako hipoteki umowne łączne kaucyjne, między innymi do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej stanowiącej własność pozwanego. Według powoda pozwany jest jego dłużnikiem rzeczowym. Powód podał, że dochodzi w niniejszym postępowaniu od pozwanego kwoty 162 000 zł tytułem kar umownych naliczonych zgodnie z przedwstępnymi umowami sprzedaży lokali. Wierzytelności z tytułu kar umownych zostały uznane przez (...) sp. z o.o. (dłużnika osobistego powoda) w aktach notarialnych, w których dłużnik osobisty dobrowolnie poddał się egzekucji. Powód zaznaczył, że (...) sp. z o.o., nie spełniła świadczenia ani na jego rzecz, ani na rzecz jego poprzedników prawnych, nie została także wyegzekwowana w toku postępowania egzekucyjnego. Mimo wezwań do zapłaty i wyszczególnienia roszczeń przez powoda, pozwany nie dokonał na jego rzecz zapłaty. Powód podał, że hipoteka zachowuje skuteczność prawną niezależnie od zmian podmiotowych po stronie właściciela obciążonej nieruchomości (skuteczność erga omnes). Zmiana właściciela nie ma więc wpływu na istnienie hipoteki. Zgodnie z dominującą w doktrynie i orzecznictwie koncepcją nazywaną "teorią obligacji realnej", właściciel rzeczy obciążonej takimi prawami jak hipoteka jest - obok dłużnika osobistego - kolejnym dłużnikiem wierzyciela rzeczowego, z tym że jego odpowiedzialność ograniczona jest do rzeczy obciążonej. Zgodnie z tą koncepcją wierzycielowi hipotecznemu służy przeciwko właścicielowi rzeczy obciążonej roszczenie o zapłatę określonej sumy pieniężnej, co faktycznie oznacza, że żądanie powództwa powinno wskazywać na zasądzenie sumy pieniężnej. Powód powołując się na art. 75 ukwih podał, że jeżeli jeśli zobowiązany nie wykonuje należnego świadczenia pieniężnego, to wierzyciel hipoteczny realizuje swoje uprawnienia na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego dotyczących postępowania egzekucyjnego. Wierzyciel hipoteczny musi więc uzyskać tytuł wykonawczy, którym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Gwarancyjny charakter hipoteki to prawo obciążające nieruchomość w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, dające wierzycielowi uprawnienie do dochodzenia zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. W sytuacji nieuzyskania zaspokojenia od dłużnika osobistego, wierzyciel może uzyskać zaspokojenie od dłużnika rzędowego - do wysokości hipoteki - pomimo, że żaden stosunek obligacyjny pomiędzy nimi nie istnieje. Wierzyciel, po uzyskaniu tytułu wykonawczego przeciwko dłużnikowi rzeczowemu, może wszcząć przeciwko niemu egzekucję. Powód podkreślił też, iż sytuacja procesowa wierzyciela jest ułatwiona dzięki istnieniu domniemania z art. 3 u.k.w.i.h., zgodnie z którym prawa ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Przepis art. 71 u.k.w.i.h. rozciąga to domniemania — w istotnym zakresie — na samą wierzytelność. Zgodnie z powołanym przepisem domniemanie prawa wynikające z wpisu hipoteki obejmuje, jeśli chodzi o odpowiedzialność z nieruchomości, także wierzytelność zabezpieczoną hipoteką. Wszystko to sprawia, że wpis hipoteki jest w omawianym procesie dla wierzyciela hipotecznego dostateczną legitymacją.

W odpowiedzi na pozew (k.248-252) pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa adwokackiego wg norm przepisanych.

Pozwany zakwestionował kwotę dochodzonego przez powoda roszczenia. W pismach z dnia 23 lutego 2017 roku i 24 kwietnia 2017 roku powód żądał bowiem zapłaty kwoty 340.000 zł, wskazując iż jego roszczenie wobec dłużnika tj (...) sp. z o.o. jest dużo wyższe, jednak tyle jest warte mieszkanie pozwanego, które stanowi zabezpieczenie rzeczowe zobowiązań dłużnika osobistego. Następnie, w pozwie powód dochodzi zapłaty kwoty 162.000 zł, wskazując jako podstawę dochodzonego roszczenia tą samą argumentację. Zatem powód odmiennie określa wysokość swojego roszczenia, przedstawiając jednocześnie tą samą podstawę jego dochodzenia. Nie przedstawił argumentacji wyjaśniającej przedmiotową rozbieżność i nie udokumentował należycie sposobu wyliczenia dochodzonego roszczenia. Powód wskazał szereg zobowiązań (...) sp. z o.o. wskazując jednocześnie, że dłużnik poddał się egzekucji bezpośrednio z aktu notarialnego. Takie oświadczenie dłużnika nie ma jednak konsekwencji prawnych dla odpowiedzialności pozwanego jako dłużnika rzeczowego. Dłużnik osobisty poddał się egzekucji bezpośrednio z aktu notarialnego, jednak oświadczenie to dotyczy wyłącznie postępowania egzekucyjnego prowadzonego z majątku dłużnika osobistego. Nie można skutków poddania się egzekucji w trybie art. 888 k.p.c. interpretować rozszerzająco, a zwłaszcza nie można nimi obejmować dłużników rzeczowych. Zdaniem pozwanego dochodzone roszczenie stoi też w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, a zwłaszcza z zasadami słuszności, uczciwości i sprawiedliwości społecznej. Pozwany zaznaczył, że nabył udział wynoszący (...) we współwłasności nieruchomości obj. KW (...) za kwotę 200.000 zł, w tym 8 % podatku VAT. Zgodnie z pkt V ppkt 4 aktu sprzedający (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. zobowiązał się w całości zaspokoić roszczenie wierzycieli zabezpieczone hipotekami na przedmiotowej nieruchomości oraz ostrzeżeniami o wszczęciu egzekucji najpóźniej do dnia 31 grudnia 2012 roku. Nabyty udział we współwłasności, zgodnie ze zobowiązaniem sprzedającego, miał stać się wolny od wszelkich obciążeń do dnia 31 grudnia 2017 roku. Pozwany nabywając przedmiotową nieruchomość był przekonany, że zobowiązanie sprzedającego zostanie zrealizowane, a hipoteki obciążające jego udział zostaną zwolnione. Tak też wynikało z zapewnień sprzedającego. Pozwany nie ponosi zatem winy za niezrealizowanie przez (...) sp. z o.o. swoich zapewnień. Pozwany nie przyczynił się w żaden sposób do powstania czy zwiększenia zobowiązań dłużnika osobistego. Na skutek niezrealizowania przez (...) sp. z o.o. swoich zobowiązań, pozwany stał się odpowiedzialny za długi, do powstania których w żaden sposób się nie przyczynił. Pozwany nie miał żadnego związku z firmą (...) sp. z o.o., nie zarządzał nią, nie był członkiem jej organów, nie miał nawet żadnych nieformalnych relacji z tą spółką. Pozwany na skutek niewypłacalności (...) sp. z o.o. został odpowiedzialny za zobowiązania tej spółki do wartości swojego mieszkania, które od przedmiotowej spółki nabył. Poniósł też konsekwencje niewypłacalności (...) sp. z o.o. polegające na konieczności przeprowadzenia postępowania w przedmiocie zniesienia współwłasności. Zdaniem pozwanego nie może on ponosić odpowiedzialność z nabytego zgodnie z prawem prawa własności mieszkania za zobowiązania finansowe dewelopera, który stał się niewypłacalny. Pozwany w roszczeniu powoda dopatruje się nadużycia prawa podmiotowego i jego sprzeczności z zasadami sprawiedliwości społecznej, uczciwości i słuszności, bo bez swojej winy został obciążony odpowiedzialnością za długi osoby trzeciej, z którą w żaden sposób nie był związany, i do których to długów w żaden sposób się nie przyczynił. Zapłacił za nabyte mieszkanie cenę odpowiadająca wartości rynkowej. W zamian za to miał uzyskać udział we współwłasności wolny od obciążeń. Tymczasem, nie tylko nie nabył wolnego od obciążeń lokalu, ale swoim majątkiem musi jeszcze odpowiadać za długi podmiotu trzeciego.

W piśmie z dnia 10.04.2018 roku (k. 280-286) powód za nieuzasadnione uznał powoływanie się przez pozwanego na art. 5 kc. Powód podkreślił, że nie naruszył żadnej reguły współżycia społecznego. Realizuje tylko prawem przewidziane działania zmierzające do zaspokojenia służącej mu wierzytelności. Powód podniósł, iż w chwili nabywania przez pozwanego udziału w nieruchomości, w dziale IV księgi wieczystej były wpisane hipoteki powoda. Pozwany miał więc pełną świadomość, iż kupując obciążoną nieruchomość staje się dłużnikiem rzeczowym i potencjalnie z jego udziału w nieruchomości będzie mogła być prowadzona egzekucja przez wierzyciela hipotecznego. Ewentualne zapewnienia sprzedającego (...) sp. z o.o., iż udział pozwanego będzie wolny do dnia 31.12.2012 r. nie mają dla roszczeń powoda znaczenia. Obecnie powód, będący wierzycielem hipotecznym, korzysta jedynie, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, że swojego prawa polegającego na możliwości pozwania dłużnika rzeczowego. Ponadto pozwany, nabywając udział w nieruchomości nie dochował nawet przeciętnej staranności, jakiej można by oczekiwać od uczestnika obrotu. Od razu zawarł umowę sprzedaży i zapłacił w chwili jej zawierania na rzecz (...) sp. z o.o. całą cenę, chociaż mógł zabezpieczyć swoje interesy np. mógł zażądać od sprzedającego zabezpieczenia, mógł zawrzeć jedynie umowę przedwstępną, uiścić wyłącznie zadatek, czy też skorzystać z innych powszechnie stosowanych rozwiązań tj. np. zdeponowania ceny sprzedaży u notariusza do czasu usunięcia wpisów hipotecznych. Tymczasem pozwany dał wiarę sprzedającej spółce i zapłacił od razu całą cenę, nie czyniąc nawet wysiłku żeby zweryfikować kondycję finansową (...) sp. z o.o. Zdaniem powoda nie sposób przyjąć, iż jego postępowanie było i jest sprzeczne z aprobowanymi zasadami moralnymi czy też nieetyczne. Pozwany nie twierdzi nawet, iż powód swoim zachowaniem naruszył zasady współżycia społecznego, nie mówiąc już o wskazaniu konkretnych zasad, które miałyby zostać naruszone. Ponadto wierzytelność objęta oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, była już wcześniej zabezpieczona hipoteką. Oświadczenie to nie zmienia więc w żaden sposób sytuacji pozwanego. Powód zaznaczył też, że w niniejszym postępowaniu dochodzi kwoty niższej niż żądał od pozwanego przed procesem z tego powodu, iż może podzielić dochodzone roszczenie, żądając zasądzenia jedynie części służącej mu wierzytelności.

Pozwany w piśmie z dnia 14.05.2018 roku (k. 288-292) podtrzymał zarzut nieudowodnienia przez powoda wysokości dochodzonego roszczenia. Pozwany zaznaczył, że (...) sp. z o.o. zobowiązała się względem pozwanego do zaspokojenia całości roszczeń wierzycieli zabezpieczonych hipotekami i z tego zobowiązania się nie wywiązała. Nadto dochodzenie roszczeń pozwanego wobec tej spółki jest niemożliwe z uwagi na fakt, że spółka nie posiada organu uprawnionego do reprezentacji, nie prowadzi żadnej działalności, a nadto w stosunku do niej prowadzonych jest szereg postępowań egzekucyjnych, które wykazują bezskuteczność.

W piśmie z dnia 22.05.2018 roku (k.329-231) powód zaznaczył, że lokale mieszkalne jak wynika z dokumentów dołączonych do sprawy zostały wydane ze zwłoką 60 miesięcy, a kara umowna za każdy z lokali wymienionych w pozwie wyniosła 60.000 zł. Dochodzone pozwem wierzytelności zostały zabezpieczone hipotekami.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 14.08.2007 roku L. N. zawarł z (...) sp. z o.o. z siedzibą w Z. umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego. (...) sp. z o.o. jako inwestor zobowiązał się w ramach prowadzonej przez siebie działalności i gospodarczej do wybudowania na nieruchomości położonej w K. stanowiącej dz. ewid (...) i (...) obj KW (...).196 dwa budynki mieszkalno-pensjonatowe do dnia 31.12.2008 roku. Po wybudowaniu przez inwestora w/w budynków we wskazanym terminie strony umowy przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży na podstawie której (...) sp. z o.o. ustanowi odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego na planie budynku nr (...) jako mieszkanie nr (...) o powierzchni podłóg 46,79 mkw usytuowane na II piętrze budynku wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej i sprzeda L. N. wolny od obciążeń lokal mieszkalny za cenę 304.602,90 zł brutto. W przypadku zawinionego przez inwestora niedotrzymania terminu oddania lokalu mieszkalnego, inwestor zobowiązał się do zapłacenia kary umownej w wysokości 1000 zł za każdy miesiąc zwłoki, kara nie obejmowała robót zewnętrznych - par 8 ust 1 umowy.

W dniu 14.08.2007 roku (...) sp. z o.o. w W. zawarł z (...) sp. z o.o. z siedzibą w Z. umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego. (...) sp. z o.o. jako inwestor zobowiązał się w ramach prowadzonej przez siebie działalności i gospodarczej do wybudowania na nieruchomości położonej w K. stanowiącej dz. ewid (...) i (...) obj KW (...) (...) dwa budynki mieszkalno-pensjonatowe do dnia 31.12.2008 roku. Po wybudowaniu przez inwestora w/w budynków we wskazanym terminie strony umowy przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży na podstawie której (...) sp. z o.o. ustanowi odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego na planie budynku nr (...) jako mieszkanie nr (...) o powierzchni podłóg 46,27 mkw usytuowane na II piętrze i poddaszu budynku wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej i sprzeda (...) sp. z o.o. wolny od obciążeń lokal mieszkalny za cenę 288.486 zł brutto. W przypadku zawinionego przez inwestora niedotrzymania terminu oddania lokalu mieszkalnego, inwestor zobowiązał się do zapłacenia kary umownej w wysokości 1000 zł za każdy miesiąc zwłoki, kara nie obejmowała robót zewnętrznych - par 8 ust 1 umowy.

W dniu 14.08.2007 roku (...) sp. z o.o. w W. zawarł z (...) sp. z o.o. z siedzibą w Z. umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego. (...) sp. z o.o. jako inwestor zobowiązał się w ramach prowadzonej przez siebie działalności i gospodarczej do wybudowania na nieruchomości położonej w K. stanowiącej dz. ewid (...) i (...) obj KW (...).196 dwa budynki mieszkalno-pensjonatowe do dnia 31.12.2008 roku. Po wybudowaniu przez inwestora w/w budynków we wskazanym terminie strony umowy przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży na podstawie której (...) sp. z o.o. ustanowi odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego na planie budynku nr (...) jako mieszkanie nr (...) o powierzchni podłóg 46,79 mkw usytuowane na II piętrze i poddaszu budynku wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej i sprzeda (...) sp. z o.o. wolny od obciążeń lokal mieszkalny za cenę 288.486 zł brutto. W przypadku zawinionego przez inwestora niedotrzymania terminu oddania lokalu mieszkalnego, inwestor zobowiązał się do zapłacenia kary umownej w wysokości 1000 zł za każdy miesiąc zwłoki, kara nie obejmowała robót zewnętrznych - par 8 ust 1 umowy.

(dowód: przedwstępne umowy sprzedaży k. 14-36)

(...) Sp. z o.o. nie wywiązała się z wybudowania na nieruchomości położonej w K. stanowiącej dz. ewid (...) i (...) obj KW (...).196 dwóch budynków mieszkalno-pensjonatowych do dnia 31.12.2008 roku - terminu wynikającego z zawartych umów przedwstępnych.

(okoliczności niesporne)

W decyzji nr (...) z dnia 8.11.2012 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Z. udzielił pozwolenia na użytkowanie dwóch budynków usług turystycznych wykonanych na działkach ewid. (...) i (...) poł. w K. z zastrzeżeniem dostosowania podjazdu dla osób niepełnosprawnych oraz określił termin zakończenia wszelkich robót tj. dokończenia zagospodarowania terenu (utwardzenia terenu, wykonania miejsca na składowanie odpadów stałych, właściwe wykonanie skarp) w terminie do dnia 31 sierpnia 2013 r., dokończenia robót wykończeniowych wewnątrz budynku, robót posadzkarskich, montażu stolarki drzwiowej wewnętrznej, białego montażu, montażu uchwytów w łazienkach dla osób niepełnosprawnych w terminie do dnia 31 sierpnia 2013 r, wykonania studni chłonnej na podstawie odrębnego postępowania w terminie do dnia 30 kwietnia 2013 r.

Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem 22.11.2012 r.

(dowód: Decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. nr(...), k.37-39 , Zaświadczenie z dnia 27.11.2012 r., k. 40)

W kwietniu 2013 r. (...) sp. z o.o. wystąpiła do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Z. z wnioskiem o przedłużenie terminu zakończenia robót do dnia 31 października 2013 r.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Z. decyzją z dnia 17 maja 2013 r. zmienił decyzję nr (...) z dnia 8.11.2012 roku i określił termin wykonania wszystkich robót określonych w poprzedniej decyzji do dnia 31.10.2013 roku.

( dowód: Decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. nr (...), znak: NB.11. (...)-K-012/12 k. 41-42)

Pismem z dnia 27 sierpnia 2014 r. (...) sp. z o.o. powiadomił Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Z. o tym, iż wymagane roboty budowlane określone w decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie zostały wykonane.

(dowód: (...) sp. z o.o. z dnia 27.08.2014 r. k.48)

(...) sp. z o.o. jako developer miał trudności z procesem budowlanym i dokończenia budowy zgodnie z decyzjami administracyjnymi. Do powoda zaczęły się zgłaszać osoby, które zawarły z (...) sp. z o.o. przedwstępne umowy sprzedaży lokali mieszkalnych - apartamentów, a które czuły się przez tą spółkę oszukane. Powód zaangażował się w dokończenie procesu budowlanego apartamentowców. Aby ukończyć budowę dwóch budynków mieszkalnych powód J. Ł. pożyczał (...) sp. z o.o. środki na dokończenie inwestycji. Z tej przyczyny powstało jedno z zobowiązań (...) sp. z o.o. wobec powoda. Inne zobowiązania, które nabył powód dotyczyło odszkodowań za brak garaży w apartamentowcach, które wynikały z umów przedwstępnych na łączną kwotę 1.800.000 zł.

(dowód: zeznania powoda k. 326 0:31:27)

Pozwany M. K. zainteresował się zakupem lokalu mieszalnego w K. przy ul. (...) od (...) sp. z o.o. Posiadał niezbędną gotówkę, nie skupiał się na obciążeniu hipotecznym nieruchomości. Ufał przedstawicielowi (...) sp. z o.o. co do zapewnień o zwolnieniu nieruchomości od obciążeń hipotecznych. Nie konsultował swojej decyzji o zakupie z prawnikiem, nie znał sytuacji i funkcjonowania spółki (...) sp. z o.o.

(dowód: zeznania pozwanego k. 326-327 0:47:50)

Pozwany M. K. reprezentowany przez pełnomocnika M. S. zawarł w dniu 6 lipca 2012 r. z (...) sp. z o.o. umowę sprzedaży udziału wynoszącego (...) w nieruchomości położonej w K. utworzonej z dz. ewid (...) i (...) obj KW (...) za cenę 200.000 zł. W ramach nabytego udziału kupujący miał być wyłącznym użytkownikiem lokalu mieszkalnego nr (...) o pow. 48,47 mkw położonego na parterze w budynku nr (...) wzniesionym na działce (...), któremu miał zostać nadany nr 29 przy ul. (...) w K..

Do aktu notarialnego A. K. działający w imieniu (...) sp. z o.o. oświadczył, że nieruchomość obj KW (...) obciążona jest licznymi roszczeniami o ustanowienie odrębnej własności lokalów, roszczeniami o zawarcie umów przyrzeczonych oraz licznymi hipotekami. Ujawnił, że przedmiotowa nieruchomość obciążona jest : hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 1.556.100 zł na rzecz (...) sp. z o.o. z tytułu zwrotu kwot wpłaconych tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży lokali mieszkalnych, hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 300.436,50 zł na rzecz P. N. z tytułu zwrotu kwot wpłaconych tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 321.724,20 zł na rzecz P. K. N. z tytułu zwrotu kwot wpłaconych tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 928.195,80 zł na rzecz L. N. z tytułu zwrotu kwot wpłaconych tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, hipoteką kaucyjną do kwoty 150.218,25 zł na rzecz P. N. z tytułu mogących powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji umowy przedwstępnej, hipoteką kaucyjną do kwoty 160.826,10 zł na rzecz P. K. N. z tytułu mogących powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji umowy przedwstępnej, hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 464.097,90 zł na rzecz L. N. z tytułu mogących powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji umów przedwstępnych, hipoteką kaucyjną do kwoty 432.729 zł na rzecz (...) sp. z o.o. w W. z tytułu mogących powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji umowy przedwstępnej, hipoteką kaucyjną do kwoty 432.729 zł na rzecz (...) sp. z o.o. w W. z tytułu mogących powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji umowy przedwstępnej, hipoteką przymusową w kwocie 145.000 zł na rzecz H. i J. D. na zabezpieczenie zapłaty przez (...) sp. z o.o. zobowiązań wynikający z aktu notarialnego z dnia 10.11.2010 roku.

Przedstawiciel (...). sp. z. o.o. oświadczył też, że w w/w KW wpisane są ostrzeżenia o wszczęciu i przyłączeniu się wierzycieli do egzekucji.

Przedstawiciel (...) w pkt V ust 4 umowy oświadczył, że w terminie do 31.12.2012 roku spółka otrzyma zezwolenie na użytkowanie budynków (...) oraz w całości zaspokoi swoich wierzycieli posiadających zabezpieczenia hipoteczne na przedmiotowej nieruchomości oraz tych których dotyczą ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji, aby w tym terminie przedmiotowy udział był wolny od jakichkolwiek obciążeń, a współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości mogli ustanowić odrębną własność lokali w budynkach.

(dowód: Umowa sprzedaży zawarta w dniu 06.07.2012 r. k. 174-188)

Z deklaracji powyższych (...) sp. z o.o. nie wywiązał się.

(dowód: zeznania powoda k. 326 0:31:27)

Sąd Rejonowy w Zakopanem postanowieniem z dnia 13 grudnia 2013 r. do sygn. I NS 177/13 w punkcie I sentencji ustalił, że przedmiotem zniesienia współwłasności jest nieruchomość poł. w K. stanowiąca dz. dz. ewid (...) i (...) o łącznej pow. 0,1754 ha obj KW (...). W punkcie II Sąd zniósł współwłasność nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) i wydzielił lokale mieszkalne.

W pkt II 1g wydzielił lokal mieszkalny nr (...) w budynku nr (...) usytuowany na drugim poddaszu o łącznej pow. 32,81 mkw i lokal ten przyznał na wyłączną własność (...) sp. z o.o. w W..

W pkt II 1i wydzielił lokal mieszkalny nr (...) w budynku nr (...) usytuowany na drugim poddaszu o łącznej pow. 37,02 mkw i lokal ten przyznał na wyłączną własność L. N..

W pkt II 2a wydzielił lokal mieszkalny nr (...) w budynku nr (...) usytuowany na parterze o łącznej pow. 48,99mkw i lokal ten przyznał na wyłączną własność L. N..

W pkt II 2b wydzielił lokal mieszkalny nr (...) w budynku nr (...) usytuowany na parterze o łącznej pow. 50,20 mkw i lokal ten przyznał na wyłączną własność L. N..

W pkt II 2c wydzielił lokal mieszkalny nr (...) w budynku nr (...) usytuowany na parterze o łącznej pow. 49,75 mkw i lokal ten przyznał na wyłączną własność M. K..

W pkt II 2g wydzielił lokal mieszkalny nr (...) w budynku nr (...) usytuowany na drugim poddaszu o łącznej pow. 38,83 mkw i lokal ten przyznał na wyłączną własność (...) sp. z o.o. w W..

(dowód: Postanowienie z dnia 13.12.2013 r., sygn. akt: I NS 177/13 k. 43-47)

W KW nr (...), która dotyczy nieruchomości składającej się działek ewid nr (...) o pow. łącznej 0,1754 ha położnych w K. przy ul. (...), na terenie których zlokalizowane są dwa budynki mieszkalne nr (...) wpisana jest m.in. w dziale IV:

- podrubryce 4.4.5. hipoteka umowna łączna kaucyjna na sumę 464.097,90 zł jako hipoteka zabezpieczająca mogące powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji zawartych umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych o nr (...) położonego na parterze budynku nr (...) położonego na parterze budynku nr (...) położonego na II piętrze budynku nr (...). Jako wierzyciel hipoteczny wpisany jest J. Ł.. Księgi wieczyste współobciążone to m.in. KW (...). W/w hipotekę po wydzieleniu lokalu m.in. 29/3 przeniesiono z urzędu do współobciążenia do KW (...).

- podrubryce 4.4.5. hipoteka umowna łączna kaucyjna na sumę 432.729 zł jako hipoteka zabezpieczająca mogące powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu nr (...) położonego na II piętrze i I poddaszu budynku nr (...). Jako wierzyciel hipoteczny wpisany jest J. Ł.. Księgi wieczyste współobciążone to m.in. KW (...). W/w hipotekę po wydzieleniu lokalu m.in. 29/3 przeniesiono z urzędu do współobciążenia do KW (...).

- podrubryce 4.4.5. hipoteka umowna łączna kaucyjna na sumę 432.729 zł jako hipoteka zabezpieczająca mogące powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu nr (...) położonego na II piętrze i I poddaszu budynku nr (...). Jako wierzyciel hipoteczny wpisany jest J. Ł.. Księgi wieczyste współobciążone to m.in. (...). W/w hipotekę po wydzieleniu lokalu m.in. 29/3 przeniesiono z urzędu do współobciążenia do KW (...).

(dowód: wydruk elektroniczny KW (...) k. 57-173, oświadczenie o ustanowieniu hipotek kaucyjnych k. 332-342)

Lokal mieszkalny nr (...) w budynku (...) położony przy ul. (...) w K. o pow. 49,75 mkw obj. KW (...) stanowi własność pozwanego M. K.. Dział IV tej księgi wieczystej zawiera wpisy dotyczące hipotek m.in.:

- hipoteki umownej łącznej kaucyjnej (nr 6) na sumę 464.097,90 zł po przeniesieniu z KW (...) zabezpieczającej mogące powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji zawartych umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych o nr (...) położonego na parterze budynku nr (...) położonego na parterze budynku nr (...) położonego na piętrze II budynku nr (...). Jako wierzyciel hipoteczny wpisany jest J. Ł..

- hipoteki umownej łącznej kaucyjnej (nr 7) na sumę 432.729 zł po przeniesieniu z KW (...) zabezpieczającej mogące powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu nr (...) położonego na II piętrze I poddaszu budynku nr (...). Jako wierzyciel hipoteczny wpisany jest J. Ł.

- hipoteki umownej łącznej kaucyjnej (nr 8) na sumę 432.729 zł po przeniesieniu z KW (...) zabezpieczającej mogące powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu nr (...) położonego na II piętrze I poddaszu budynku nr (...). Jako wierzyciel hipoteczny wpisany jest J. Ł.

(dowód: wydruk elektroniczny KW (...) k. 189-198, odpis KW k. 303-314)

W dniu 18.07.2012 roku A. K. działający w imieniu spółki (...) sp. z o.o. w K. w formie notarialnej (Rep A. 3563/2012) oświadczył, że reprezentowana przez niego spółka z przyczyn przez nią zawinionych nie dotrzymała terminu oddania lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, którego dotyczyła przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego z dnia 14.08. (...) zawarta z L. N.. W związku z powyższym (...) sp. z o.o. zobowiązała się zapłacić z tytułu kary umownej na rzecz L. N. kwotę 42.000 zł w terminie do dnia 23.07.2012 roku i odnośnie wykonania tego zobowiązania poddała się egzekucji w trybie art. 777 par 1 pkt 4 kpc.

W dniu 21.01.2012 roku A. K. działający w imieniu spółki (...) sp. z o.o. w K. w formie notarialnej (Rep A. (...)) oświadczył, że reprezentowana przez niego spółka z przyczyn przez nią zawinionych nie dotrzymała terminu oddania lokali mieszkalnych nr (...) w budynku nr (...) w budynku nr (...) wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej, których dotyczyły przedwstępne umowy sprzedaży z dnia 14.08.2007 zawarte z (...) sp. z o.o. W związku z powyższym (...) sp. z o.o. zobowiązała się zapłacić z tytułu kary umownej na rzecz roku (...) sp. z o.o. kwotę 120.000 zł w terminie do dnia 28.01.2014 roku i odnośnie wykonania tego zobowiązania poddała się egzekucji w trybie art. 777 par 1 pkt 4 kpc.

(dowód: Akt notarialny rep A nr 3563/2012 k. 199-201; Akt notarialny repertorium A nr (...) k. 202-205)

Umową z dnia 19.10.2012 roku L. N. przeniósł na rzecz powoda J. Ł. pod tytułem darmym m.in. wierzytelność wobec (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego oznaczonego na planie budynku nr (...) jako mieszkanie (...), lokalu mieszkalnego oznaczonego na planie budynku nr (...) jako mieszkanie nr (...) oraz lokalu mieszkalnego oznaczonego na planie budynku nr (...) jako mieszkanie nr (...), które miały zostać wykonane przez dłużnika na nieruchomości poł. w K. stanowiącej działkę (...) obj KW (...)// (...) w tym w szczególności kar umownych zastrzeżonych na wypadek niedotrzymania przez (...) sp. z o.o. terminu oddania przedmiotowych lokali i ich sprzedaży na rzecz L. N. wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Cedent przeniósł na Cesjonariusza roszczenie wobec (...) sp. z o.o. o zapłatę kary umownej w kwocie 84.000 zł, którą (...) sp. z o.o. uznał w akcie notarialnym z dnia 18.07.2012 roku ( Rep. A (...)) i co do której poddał się egzekucji roszczenia oraz roszczenie wobec (...) sp. z o.o. o zapłatę kary umownej w kwocie 42.000 zł, którą (...) sp. z o.o. uznał w akcie notarialnym z dnia 18.07.2012 roku (...) co do której poddał się egzekucji roszczenia. Wierzytelność Cedenta została zabezpieczona hipotecznie hipoteką kaucyjną do kwoty 464.097,90 zł na nieruchomości obj KW (...). Cedent przeniósł też na Cesjonariusza zabezpieczenie tej wierzytelności w postaci ustanowionych hipotek.

Umową z dnia 28.05.2018 roku (...) sp. z o.o. w W. przeniósł na rzecz powoda J. Ł. pod tytułem darmym m.in. wierzytelność wobec (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego oznaczonego na planie budynku nr (...) jako mieszkanie (...), sprzedaży lokalu mieszkalnego oznaczonego na planie budynku nr (...) jako mieszkanie (...), które miały zostać wykonane przez dłużnika na nieruchomości poł. w K. stanowiącej działkę (...) obj. KW (...)// (...) w tym w szczególności kar umownych zastrzeżonych na wypadek niedotrzymania przez (...) sp. z o.o. terminu ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży na rzecz Cedenta wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w terminie do dnia 31.12.2008 roku. Wierzytelność ta została zabezpieczona hipotekami umownymi łącznymi kaucyjnymi w kwocie 432.729 zł na nieruchomościach obj KW. (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...)(własności pozwanego). (...) sp. z o.o. uznał zobowiązanie do zapłaty kar umownych w kwocie 120.000 zł w akcie notarialnym z dnia 21.01.2014 roku (Rep. A (...)) i poddał się egzekucji roszczenia. Cedent przeniósł też na Cesjonariusza zabezpieczenie tej wierzytelności w postaci ustanowionych hipotek.

(dowód: umowy cesji k. 49-56)

(...) sp. z o.o., nie spełnił świadczenia dochodzonego pozwem dobrowolnie na rzecz powoda lub na rzecz jego poprzedników prawnych. Nie udało się go też wyegzekwować. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zakopanem W. H. prowadził przeciwko (...) sp. z o.o. postępowanie egzekucyjne, w toku którego uzyskał kwotę 186.500 zł z egzekucji z nieruchomości tj. lokalu mieszkalnego nr (...) poł w K. przy ul. (...) obj. KW (...). W toku tego postępowania egzekucyjnego powód uzyskał zaspokojenie innej niż dochodzona w niniejszym postępowaniu wierzytelności względem (...) sp. z o.o., w kwocie 75 464,89 zł z tytułu należności z hipoteki nr 4 z KW (...) i kwotę 240 zł tytułem zwrotu zaliczki oraz kwotę 1200 zł jako koszty zastępstwa prawnego do sprawy KM 1486/12.

W ramach egzekucji prowadzonej przeciwko innemu dłużnikowi rzeczowemu powoda-pani H. doszło do sprzedaży lokalu mieszkalnego, ale wyegzekwowana kwota nie dotyczyła roszczeń z kar umownych wobec (...) sp. z o.o.

( dowód: Plan podziału sporządzony przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zakopanem W. H. k.206-219, wydruk KW KW (...) k. 189-198, wydruk KW (...) k. 57-173, zeznania powoda k. 326 0:31:37)

Pismem z dnia z dnia 23 lutego 2017 r. powód wezwał pozwanego jako dłużnika rzeczowego do dokonania na jego rzecz zapłaty służącej mu wierzytelności o zapłatę kar umownych w wysokości 340.000 zł, wyznaczając w tym celu termin 7 dni na spłatę od daty otrzymania wezwania.

Pismem z dnia 24 kwietnia 2017 r. powód szczegółowo wyjaśnił pozwanemu jakie roszczenia służące mu wobec dłużnika osobistego - (...) sp. z o.o. - zostały zabezpieczone hipotekami na nieruchomości pozwanego. Pismo to pozwany odebrał w dniu 5.05.2017 roku.

W/w pisma powoda pozostały bez odpowiedzi pozwanego.

(dowód: Wezwanie z dnia 23 lutego 2017 r k.220- 222, Pismo z dnia 24 kwietnia 2017 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru k.223-229)

Pozwany M. K. pracuje jako serwiceman w kadrze narodowej skoczków narciarskich. Jest żonaty, posiada dwoje małoletnich dzieci. Zarabia około 3.500 zł miesięcznie.

(dowód: zeznania pozwanego k. 326-327 0:47:50)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dokumenty przedłożone przez stronę powodową, które nie budziły wątpliwości Sądu. Część z tych dokumentów jako kserokopie aktów notarialnych potwierdzonych za zgodność z oryginałem przez profesjonalnego pełnomocnika stanowiła dokumenty urzędowe. Nie budziła też wątpliwości treść wydruków z elektronicznej przeglądarki ksiąg wieczystych MS (ekw.gov.pl), która nie była kwestionowana przez strony.

Dla rozstrzygnięcia tej spawy żadnego znaczenia nie miały dokumenty przedłożone przez pozwanego w postaci odpisu (...) sp. z o.o. czy wnioskowane dowody osobowe z zeznań w charakterze świadka J. B. czy A. K. mające potwierdzić obecną kondycję spółki (...) sp. z o.o., brak organu uprawnionego do jej reprezentacji. Ponadto wnioski te Sąd uznał za spóźnione, gdyż mogły być złożone już w odpowiedzi na pozew. Wobec powyższego wnioski te pominięto.

Pozostałe wnioski dowodowe z pisma pozwanego z dnia 14.05.2018 k. 290-291 Sąd uznał przede wszystkim za spóźnione i oddalił je - k. 327. Ponadto Sąd nie znalazł żadnych podstaw aby zwracać się do SR w Zakopanem o przedłożenie dokumentów dołączonych do KW (...) i (...) stanowiących podstawę wykreślenia hipotek łącznych kaucyjnych nieruchomości współobciążonych, bowiem przedmiot niniejszego postępowania odnosił się wyłącznie do trzech szczegółowo wymienionych, a nie wykreślonych hipotek wskazanych przez powoda. Poszerzanie postępowania dowodowego na inne hipoteki współobciązajace nie miało znaczenia dla tej sprawy.

Całkowicie zbędny dla rozstrzygnięcia tej sprawy był dowód z dokumentów znajdujących się w aktach I Co 1292/12 o przysądzenie własności. Pozwany nie wskazał precyzyjnie tezy dowodowej - okoliczności na jakie zawnioskował ten dowód. Przedmiotem tego postępowania nie jest umożliwienie pozwanemu dostępu do innych akt sądowych, tak aby mógł zaznajomić się z rezultatami tych postępowań w związku z faktem obciążania jego nieruchomości hipotekami kaucyjnymi łącznymi, które także odnoszą skutek do jego osoby. Ponadto z ustaleń Sądu (notatka urzędowa k. 324) wynika, że sprawa do tej sygnatury dotyczy przysądzenia własności lokalu mieszkalnego przy ul. (...) na rzecz M. G. i nie ma związku z tym postępowaniem.

Sąd nie znalazł też podstaw do zwracania się do Komornika Sądowego przy SR w Zakopanem W. H. o nadesłanie informacji o toczących się postępowaniach z wniosku powoda przeciwko (...) sp. z o.o. i pozostałym dłużnikom rzeczowym i jak te postępowania się zakończyły, skoro powód wyjaśnił, że żadne z roszczeń wynikających z kar umownych nie zostały zaspokojone w toku postępowań egzekucyjnych. Wniosek ten zmierzał tylko do przewłoki postępowania.

Zeznania powoda Są uznał za wiarygodne. Powód zeznawał szczegółowo i spójnie do dokumentacji zalegającej w aktach tej sprawy. Przedstawił na jakiej podstawie zaangażował się w sprawę zobowiązań (...) sp. z o.o., z jakim rezultatem zakończyły się postępowania egzekucyjne dotyczące tej spółki.

Wiarygodnie zeznawał też pozwany, przedstawiając okoliczności nabycia lokalu mieszkalnego i swoją obecną sytuację majątkową.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu.

Powód wywodził swoje żądnie wobec pozwanego z obciążających jego nieruchomość obj KW (...) hipotek umownych kaucyjnych łącznych o numerze 6 w kwocie 464 097,90 zł i o numerze 7 w kwocie 432 729,00 zł, o numerze 8 w kwocie 432 729,00 zł powołując się na treść wpisów w w/w Kw.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw do hipotek zwykłych powstałych przed dniem wejścia w życie nowej ustawy (czyli do 20 lutego 2011 r.) stosuje się przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w dotychczasowym brzmieniu.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w brzemieniu sprzed w/w nowelizacji w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Sąd Najwyższy np. w uchwale z dnia 2.09.1983 r. (III CZP 40/83) wskazał, że "właściciel nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, odpowiada tylko z nieruchomości i choć sam nie zaciągał długu, jest dłużnikiem i na nim spoczywa obowiązek zaspokojenia wierzyciela”. W orzeczeniu z dnia 25.08.2004 r. sygn. IV CK 606/03 SN wskazał, iż sens hipoteki polega na tym, aby w sytuacji nieuzyskania zaspokojenia od dłużnika osobistego wierzyciel mógł uzyskać zaspokojenie od dłużnika rzeczowego - do wysokości hipoteki pomimo tego, że żaden stosunek obligacyjny pomiędzy nimi nie istnieje.

Stosownie do treści art. 75 ustawy, zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika prowadzona jest egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny.

Podstawowym uprawnieniem wierzyciela z tytułu hipoteki jest prawo dochodzenia zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, a podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości, także gdy nie jest on dłużnikiem osobistym z tytułu zabezpieczonej wierzytelności. Wedle ugruntowanego stanowiska judykatury powództwo wierzyciela hipotecznego przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości jest powództwem o zasądzenie świadczenia pieniężnego zarówno w przypadku, gdy jest on dłużnikiem osobistym, jak i wtedy, gdy odpowiada tylko rzeczowo ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 2003 r. o sygn. akt V CK 19/02, Lex nr 602311). Obligatoryjność zaspokojenia roszczenia wierzyciela hipotecznego w oparciu o treść przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym wymusza zatem uzyskanie przez wierzyciela tytułu wykonawczego, jako taki jedynie tytuł jest podstawą każdej egzekucji.

Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia, jeżeli jego wierzytelność istnieje i jest wymagalna. (tak np. Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 7 lutego 2013 r. sygn. akt 1 ACa 796/12

Zgodnie z uchylonym art. 71 u.k.w.i.h., ale mającym zastosowanie w tej sprawie, domniemanie istnienia prawa wynikające z wpisu hipoteki obejmuje, jeżeli chodzi o odpowiedzialność z nieruchomości, także wierzytelność zabezpieczoną hipoteką. Hipoteka, jako ograniczone prawo rzeczowe, korzysta z domniemania, że została wpisana zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3). Jednakże domniemanie istnienia hipoteki nie rozciąga się na istnienie zabezpieczonej hipoteką wierzytelności. Dlatego art. 71 rozszerzył domniemanie istnienia hipoteki, obejmując nim także wierzytelności. W ten sposób wpis hipoteki jest dla wierzyciela hipotecznego - jeżeli chodzi o odpowiedzialność dłużnika rzeczowego z nieruchomości (rzeczową) - wystarczającą legitymacją. Za jej pomocą wierzyciel dochodzący realizacji swoich praw wynikających z hipoteki może powołać się na domniemanie wynikające z art. 71 w celu udowodnienia istnienia wierzytelności.

W kontekście powyższych wywodów i zapisów działu IV KW (...), w której jako właściciel wpisany jest pozwany, powód udowodnił swoje roszczenie o zapłatę co do zasady.

Powód wykazał, że jest następcą prawnym (...) sp. z o.o., którym przysługiwały roszczenia z kar umownych wynikacie z zawartych umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych, które zostały zabezpieczone hipotekami umownymi kaucyjnymi na nieruchomości obj KW (...), którymi następnie współobciążono jako hipotekami łącznymi na zasadzie art. 76 ust 1 KW (...). Powód figuruje w NS1Z/00011196/8 i KW (...) jako wierzyciel hipoteczny. W KW (...) w dziale IV odnotowano m.in. hipotekę umowną łączną kaucyjną (nr 6) na rzecz powoda na sumę 464.097,90 zł zabezpieczającą mogące powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji zawartych umów przedwstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych o nr (...) położonego na parterze budynku nr (...) położonego na parterze budynku nr (...) położonego na piętrze II budynku nr (...); hipotekę umowną łączną kaucyjną (nr 7) na rzecz powoda na sumę 432.729 zł zabezpieczającą mogące powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu nr (...) położonego na II piętrze I poddaszu budynku nr (...); hipotekę umowną łączną kaucyjną (nr 8) na rzecz powoda na sumę 432.729 zł zabezpieczającą mogące powstać w przyszłości wierzytelności z tytułu roszczeń wynikających z braku realizacji zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu nr (...) położonego na II piętrze I poddaszu budynku nr (...).

Pozwany zakwestionował przede wszystkim wysokość dochodzonego przez powoda roszczenia. Podnosząc taki zarzut pozwany winien udowodnić te okoliczności, tymczasem poprzestał na wskazaniu, że powód określił w wezwaniach przedsądowych inną kwotę wierzytelności niż w pozwie inicjującym to postępowanie. Powyższa rozbieżność nie ma jednak znaczenia, w kontekście zgłoszonego przez powoda roszczenia.

Powód jak wyjaśnił w pozwie ograniczył swoje żądanie wobec pozwanego do kwoty 162.000 zł, bowiem do takiej kwoty (...) sp. z o.o. uznał swoje zobowiązanie wobec poprzedników prawnych powoda ( (...) sp. z o.o.) z tytułu kar umownych, składając stosowne oświadczenia w formie aktów notarialnych. Co więcej (...) sp. z o.o. składając oświadczenia o uznaniu długu do kwoty 162.000 zł zobowiązał się je spełnić do dnia 28.01.2014 roku co do kwoty 120.000 zł i do dnia 23.07.2012 roku co do kwoty 42.000 zł. Roszczenia powoda są zatem wymagalne i istnieją we wskazanej kwocie 162.000 zł.

Roszczenie powoda co kwoty 162.000 zł z w/w hipotek umownych łącznych kaucyjnych nie zostało zaspokojone przez dłużnika osobistego tj. (...) sp. z o.o. ani dobrowolnie ani w ramach postępowania egzekucyjnego.

W kontekście powyższego zarzuty pozwanego o braku wykazania kwoty dochodzonego roszczenia Sąd uznał za bezpodstawne.

Sąd nie podzielił również zarzutu pozwanego, iż dochodzone roszczenie powoda stoi w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, a zwłaszcza zasadami słuszności, uczciwości i sprawiedliwości społecznej.

Intencją ustawodawcy wyrażoną w art. 5 k.c. jest odmowa objęcia ochroną osoby, której choć formalnie przysługuje określone prawo, to w danym przypadku jego realizacja jest sprzeczna ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Zastosowanie tego przepisu może nastąpić jedynie w sytuacjach wyjątkowych, wymagających odmiennego potraktowania.

Przez zasady współżycia społecznego, o których mowa w art. 5 k.c., należy rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania w stosunkach społecznych. Przy ustalaniu ich znaczenia można więc odwoływać się do takich powszechnie używanych i znanych pojęć, jak "zasady słuszności", "zasady uczciwego obrotu", "zasady uczciwości" czy "lojalności". Klauzula generalna musi być jednak wypełniona konkretną treścią, odnoszącą się do okoliczności sprawy rozpoznawanej przez sąd-por-SN w wyroku z dnia 23.03.2017 roku V CK 393/16.

W ocenie Sądu zważywszy na okoliczności niniejszej sprawy powód inicjując to postępowanie sądowe nie nadużywa swojego prawa podmiotowego. Realizuje tylko wynikające z przepisów prawa swoje uprawnienie polegajcie na możliwości uzyskania od dłużnika rzeczowego na podstawie obciążania hipotecznego zaspokojenia swoich wierzytelności. Pozwany w odpowiedzi na pozew wskazał, iż (...) sp. z o.o. w umowie sprzedaży udziałów zobowiązał się zaspokoić roszczenia wierzycieli hipotecznych i z tego zobowiązania się nie wywiązał, a z uwagi na ten fakt pozwany nie powinien obecnie ponosić odpowiedzialności wobec powoda. Podkreślić należy, że w chwili nabywania przez pozwanego udziału w nieruchomości obj KW (...), w dziale IV księgi wieczystej były wpisane m.in. obciążania hipoteczne, w tym te przysługujące powodowi jako wierzycielowi hipotecznemu. W akcie notarialnym sprzedaży udziału na rzecz pozwanego zostały one wszystkie skrupulatnie wymienione. Pozwany miał zatem pełną świadomość tego, że kupuje udział w nieruchomości z obciążeniami hipotecznymi. Pozwany kupując udział w takiej nieruchomości przyjął na siebie ryzyko związane z możliwością prowadzenia egzekucji przez wierzyciela hipotecznego i powinien ponieść wszelkie przewidziane prawem konsekwencje stania się dłużnikiem rzeczowym powoda. Obecnie pozwany nie może powoływać się na zasady współżycia społecznego tylko z tej przyczyny, że nabywając lokal uwierzył, że dłużnik osobisty zaspokoi roszczenia wierzyciela hipotecznego. Podkreślenia wymaga, że pozwany nie zrobił nic aby zadbać o swoje interesy i właściwie zabezpieczyć się w kontekście zamiaru zakupu udziałów w nieruchomości od (...) sp. z o.o. Bez żadnych dodatkowych warunków zawarł umowę sprzedaży udziałów, opierając się tylko na zaufaniu do sprzedającej spółki, która posiadała rozliczne zobowiązania wobec różnych wierzycieli. Takie zachowanie należy ocenić jako nieracjonalne dla zwykłego przeciętnego uczestnika obrotu prawnego, właściwie dbającego o swoje interesy. Istniała bowiem możliwość np. zawarcia umowy przedwstępnej, z uiszczeniem zaliczki, zadatku, zawarcia umowy warunkowej lub innych wskazanych przykładowo przez powoda form zabezpieczenia interesów pozwanego. Pozwany nie zrobił natomiast nic licząc na dobrą wolę sprzedającego, nie sprawdzając uprzednio nawet kondycji finansowej spółki. Należy podkreślić, że to pozwany, najpierw podjął ryzyko i kupił na całkowicie nierozsądnych warunkach udział w nieruchomości obciążony hipotekami, a następnie pragnie uniknąć konsekwencji swojej decyzji poprzez uniknięcie zapłaty na rzecz wierzyciela hipotecznego z powołaniem na art. 5 kc.

W ocenie Sądu oddalenie powództwa prowadziłoby do naruszania zasady sprawiedliwości społecznej, uczciwego obrotu, gdyż prowadziłoby do premiowania osoby zakupującej z pełną świadomością nieruchomości obciążone hipotecznie, do zwolnienia z odpowiedniości rzeczowej, przy przyjęciu, że dłużnik rzeczowy nie powinien odpowiadać za długi dłużnika osobistego, skoro do ich powstania się nie przyczynił. Taka praktyka podważałaby sens istnienia instytucji hipoteki, której istota przecież polega na obciążeniu nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

W tym stanie rzeczy powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Pozwany jako dłużnik rzeczowy korzysta z ograniczenia odpowiedzialności do nieruchomości stanowiącej jego własność. Wobec powyższego na podstawie art. 319 kpc przyznano pozwanemu prawo do powoływania się na organicznie jego odpowiedzialności do nieruchomości położonej w Z. obj. KW (...).

Ustawowe odsetki za opóźnienie od zasądzonego roszczenia Sąd przyznał od daty doręczenia pozwanemu odpisu pozwu tj. 8.11.2017 roku do dnia zapłaty w oparciu o art. 481 kc.

O kosztach postępowania orzeczono stosownie do art. 98 kpc, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania. Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda uiszczoną opłatę od pozwu w kwocie 8100 zł oraz koszty zastępstwa prawnego w wysokości 5417 zł według stawek obowiązujących na datę złożenia pozwu wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa.

SSO Monika Świerad