Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Nowy Sączu

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 17 marca 2023 roku

W ostatecznie sprecyzowanym żądaniu pozwu powódka K. L. (1) domagała się zasądzenia od pozwanych G. M. (1) i M. M. (1) solidarnie kwoty 190 464,87 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 170 031,42 zł od dnia wyniesienia pozwu do dnia zapłaty, od kwoty 20.433,45 zł od dnia rozszerzenia żądania do dnia zapłaty oraz zasądzanie solidarnie od pozwanych na jej rzecz zwrotu kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 1-8, k.509-519, k.1159).

Powódka podniosła, że dnia 18.11.2017 r. zawarła z pozwanymi przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości składającej się z dz. ewid 85/14 obj KW (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w stanie deweloperskim, wybudowanego na podstawie projektu architektoniczno-budowalnego z lipca 2016 r. autorstwa A. D., stanowiącego załącznik do tej umowy. Dnia 16.04.2018 r. strony zawarły umowę przyrzeczoną w formie aktu notarialnego, nieruchomości składającej się z dz. ewid 85/22 i 85/29 powstałej w wyniku przekształceń podziałowych za 450 000 zł zabudowanej domem jednorodzinnym, którego budowę prowadzono na podstawie decyzji w/w zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę. Sprzedaż nieruchomości została dokonana w ramach prowadzonej przez pozwanego G. M. (1) jednoosobowej działalności gospodarczej. Powódka zaznaczyła, że w dniu 30.07.2018 r. kiedy wynajęła firmę (...) do prac wykończeniowych, doszło do ujawnienia pierwszych istotnych wad nieruchomości w zakresie izolacji przeciwwodnych, ponieważ stwierdzono zawilgocenie ścian w dolnych partiach przyległych do posadzek oraz zawilgocenie podłoża pod posadzką w partiach przyległych do ścian, co wykluczało kontynuowanie prac wykończeniowych. Celem wykrycia wad w budynku powódka zorganizowała 4.08.2018 r. wizję lokalną, podczas której przedstawiciel pozwanych W. W. przyznał, że wie o wadach w zakresie izolacji przeciwwodnych, bo faktycznie wykonywał te prace, na polecenie G. M. (1), któremu zależało by wykonać je jak najtaniej. Powódka powołała się na sporządzoną na jej zlecenie ekspertyzę techniczną, która wskazywała na wady w instalacji przeciwwodnej i odwodniania budynku jednorodzinnego. Przyczynami zaistniałych wad były odstępstwa od rozwiązań podanych w projekcie przez zastosowanie wadliwych materiałów oraz błędy wykonawcze i brak dbałości w trakcie realizacji obiektu. Izolacje przeciwwodne oceniono jako wykonane wadliwie w sposób trwały, co nie kwalifikowało się do ich pozostawienia. Konieczne było wykonanie prac naprawczych, celem osiągniecia stanu zgodnego z projektem, zapewniających skuteczność izolacji przeciwwodnych. W listopadzie 2018 r. ujawniły się kolejne wady wynikające z błędów wykonawczych na tarasie zewnętrznym nad garażem oraz częścią parteru budynki mieszkalnego, które potwierdzono oceną techniczna J. P.. Wykryte wady prowadziły do zawilgocenia ścian oraz ich przemarzania, co mogło prowadzić do zniszczenia elewacji oraz powstania w obiekcie wykwitów i pleśni. Jako podstawę swojego roszczenia powódka wskazała art. 471 k.c. w zw z art. 535 k.c. Jako formę odszkodowania powódka wybrała formę zapłaty odpowiedniej sumy na skutek poniesienia szkody wynikającej z nienależytego, wadliwie wykonanego zobowiązania przez pozwanych. Na skutek licznych wad w pracach budowalnych budynek nie nadawał się do zamieszkania. Ponadto doszło do wyrządzenia powódce szkody polegającej na zawilgoceniu pomieszczeń w wyniku zastosowania niewłaściwej izolacji pionowej i poziomej oraz wadliwie wykonanych warstw tarasu. W/w wady były zakryte i powódka o nich nie wiedziała w dacie zawarcia umowy. Co do schodów i balustrad pozwani zapewniali ją, że jest to element postawiony powódce do wyboru, ale było to założenie niezgodne z normami prawa budowlanego i pozwani byli te elementy zobligowani wykonać. Powódka podniosła, że jej szkoda jest niewątpliwa, bo otrzymała nieruchomość o wartości niższej niż za tą, za którą zapłaciła, o koszt usunięcia wad. Zakres finansowy szkody wyraża się w kosztach naprawy wadliwie wykonanej izolacji, tarasu oraz zakupu i montażu brakujących elementów. Pozwani wykonując projekt dopuścili się odstępstw od projektu budowlanego w zakresie wykonawstwa i użytych materiałów. Pomiędzy szkodą powódki a wadliwie wykonanymi pracami istnieje adekwatny związek przyczynowy. Nie budzi wątpliwości wadliwie wykonany taras i izolacja ścian fundamentowych w sposób niezgodny z projektem, a tym samym niezgodnie z umową.

Na rozprawie w dniu 23.02.2023 r. powódka nie cofając żądania pozwu, wskazała, że na kwotę odszkodowania jakiej się domaga składają się koszty usunięcia wad izolacji przy metodzie usunięcia wad niezgodności w projekcie wyliczone w opinii Politechniki (...) w załączniku nr 2 tj. 141 353,46 zł, koszty doprowadzenia tarasu do stanu wolnego od wad według wyliczeń biegłego Z. D. (1) z opinii z 9.09.2019 roku w kwocie 20 810,29 zł oraz koszty związane z przygotowaniem prac do celów wykonania ekspertyz, opinii technicznych budynku, obsługi prawnej związanej z wezwaniem pozwanych do usunięcia wad w wysokości 3075 zł.

Pozwani wnieśli o oddalenie sprecyzowanego żądania powódki w całości i zasądzenie od powódki na ich rzecz kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych(k. 278-286, k. 1159). Na rozprawie w dniu 23.02.2023 r. pozwani oświadczyli, że zgadzają się z żądaniem powódki, ale tylko w zakresie dotyczącym kosztów robót zimnych w otoczeniu domu wynikających z prac polegających na wykonaniu od nowa drenażu i uzupełnienia izolacji pionowej budynku według sposobu podanego przez biegłego Z. D. w opinii z marca 2019 roku na kwotę 41 824,66 zł brutto. Nie uznali jednak powództwa w żadnym zakresie w rozumieniu przepisów kpc. Zaprzeczyli zasadności poniesienia kosztów naprawy tarasu nad garażem, które przedstawił biegły Z. D. w opinii głównej i uzupełniającej oraz zasadności poniesienia przez powódkę kwoty 3075 zł, które powódka poniosła na użytek tego postępowania.

W odpowiedzi na pozew pozwani zaprzeczyli, aby nienależycie wykonali swoje zobowiązanie wobec powódki. Pozwani zaprzeczyli też, że rzekome wady budynku i szkoda powódki powstały na skutek okoliczności, za które oni ponoszą odpowiedzialność. Do wykrycia zawilgoceń w budynku powódki doszło w lipcu 2018 roku, zaraz po tym jak na całym południu Polski w tym w B. doszło do ulewnych deszczy. Stwierdzone przez powódkę zawilgocenia powstały nagle, co jest typowe dla zalań i podtopień. Niezależnie od tego pozwani podnieśli, że na ich zlecenie została wykonana opinia, która dowodzi, że przy wznoszeniu budynku wykorzystano materiały budowalne posiadające stosowne deklaracje właściwości. Nie można zatem mówić o wadliwym zastosowaniu materiałów oraz jakichkolwiek wadach istotnych budynku wynikających z nienależytego wykonania umowy. Z konstrukcyjnego punktu widzenia ściana murowana wykonana z bloczków TERMOBET jest wykonana zgodnie z przepisami prawa, wymaganiami sztuki budowlanej. Pomiędzy ścianą fundamentową o budowie żelbetonowej, a ścianą murowaną została wykonana pozioma izolacja przeciwwodna wykształcona przez przekładkę z papy. Zabezpiecza ona dodatkowo bloczki, mimo, że zagrożenie podciągania kapilarnego wody jest bardzo niewielkie. Od strony zewnętrznej ściana fundamentowa i murowana zostały zabezpieczone warstwą izolacji termicznej. Ściany zostały zabezpieczone przed naporowym działaniem wody gruntowej warstwą tzw. folii kubełkowej. Przekładka z papy nie została uciąglona z poziomą izolacją pod warstwami wykończeniowymi ze względu na różne okresy wykonania, odmienne poziomy oraz możliwość ścięcia izolacji z uwagi na różne osiadanie elementów posadowionych na różnych gruntach. Ze względu na brak występowania poziomu wody gruntowej oraz wyeliminowanie wpływu wody pochodzenia opadowego, potwierdzono, że w obrysie budynku nie ma potrzeby stosowania ciągłej izolacji przeciwwodnej typu ciężkiego. Zgodnie z opisem warunków hydrogeologicznych panujących w lokalizacji posadowienia budynku mieszkalnego oraz na podstawie oględzin wykonanych prac zabezpieczających przeciwwodnie otoczenie budynku nie przewiduje się, aby pod warstwami posadzkowymi płyty na gruncie w poziomie parteru mogła pojawić się woda gruntowa lub jej sączenia. Ponadto strefa ta jest chroniona układem drenaży, przegród w postaci ław i fundamentowych ścian żelbetowych oraz gruntem rodzinnym o charakterze spoistym. Ewentualny napływ sączeń od strony zewnętrznej na ściany fundamentowe jest niwelowany, poprzez zastosowanie tzw. folii kubełkowej, która umożliwia ścianom „oddychanie”. To dowodzi, iż zawilgocenia o jakich wspomina powódka nie mogły zostać spowodowane na skutek nieprawidłowo wykonanych robót budowlanych, a ich przyczyna była zewnętrzna, niezależna od działań pozwanych. Pozwani dodali, że w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej powódka miała pełną kontrolę nad rodzajem, zakresem oraz jakością wykonywanych prac. Pierwotnie określony umową standard wykończenia i charakter wykonywanych prac oraz stosowanych materiałów ulegał zmianom na jej wyraźne życzenie. Podczas wykonywania izolacji wylewek powódka posiłkowała się wiedzą specjalistyczną K. L. (2), który czynnie uczestniczył w projektowaniu i inicjowaniu zmian w budynku. Powódka posiadała pełny dostęp do dokumentacji architektoniczno-budowlanej i miała wstęp na teren budowy. Powódka miała zatem świadomość w jaki sposób były wykonywane prace przy jej domu. Na dzień zawarcia umowy przedwstępnej nie były wykonane prace w zakresie posadzek, wylewek. Powódka miała świadomość stosowanych przy budowie technologii i rozwiązań, które w pełni akceptowała. Nadto zawierając z pozwanymi umowę przedwstępną dopuściła możliwość stosowania przez pozwanych rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w standardzie wykończenia w szczególności materiałowych bez uzyskania jej zgody i wcześniejszego powiadomienia. Zmiana materiałowa oraz ukształtowanie detalu w zakresie wykorzystania bloczka nad koroną ściany fundamentowej żelbetonowej nie stanowi istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowalnego. Ponadto w protokole zdawczo-odbiorczym powódka zrzekła się wszelkich dodatkowych roszczeń i przyznała, że lokal spełnia jej oczekiwania. Powódka nie czekając na ustosunkowanie się pozwanych do jej pisma wzywającego do usunięcia wad przystąpiła dla prac naprawczych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany G. M. (1) prowadził jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą G. M. (1) (...), w zakresie informatyki. Od 2009 roku zajmował się też pośrednictwem w kupnie-sprzedaży nieruchomości. Pozwani M. i G. M. (1) jako małżonkowie na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej nabyli własność dz. ewid 85/14 obj KW (...) położonej w B., na której pozwany G. M. (1) w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zaplanował wybudowanie 6 domów jednorodzinnych na sprzedaż. Na nieruchomości tej miał zostać wybudowany na sprzedaż m.in. budynek jednorodzinny nr (...), na podstawie projektu architektoniczno-budowlanego A. D. (2) z lipca 2016 roku.

(dowód: wydruk z (...) k. 36, częściowo zeznania pozwanego G. M. (1) k. 727 01:58:11)

W projekcie architektoniczno-budowlanym A. D. (2) z lipca 2016 r., którego współautorem był M. S. budynek jednorodzinny zaprojektowano jako budynek dwukondygnacyjny z poddaszem użytkowym, niepodpiwniczony, wykonany w technologii żelbetonowej i murowanej. Dach dwuspadowy w układzie symetrycznym. Z budynkiem połączona była parterowa część garażowa, nad którą znajdował się taras użytkowy z dostępem do poddasza. Budynek zaliczono do I. kategorii geotechnicznej o prostych warunkach gruntowych, zaprojektowano go w III strefie obciążenia wiatrem, III strefie obciążenia śniegiem i III strefie przemarzania gruntu. Fundamenty budynku stanowiły monolityczne ławy żelbetonowe, konstrukcję ścian fundamentowych zaprojektowano jako ściany żelbetonowe wykonane do przyjętego poziomu posadzki +/- 0,00, leżącego około 20 cm powyżej poziomu ukształtowanego wokół budynku terenu.

W projekcie tym co do rozwiązań odwodnienia i hydroizolacji budynku zaproponowano:

- na żelbetonowych ławach i ścianach fundamentowych na całej ich wysokości wykonanie izolacji przeciwwodnej do poziomu około 20 cm powyżej poziomu ukształtowanego wokół budynku terenu. Na górnych powierzchniach ścian żelbetonowych pod nadziemnymi, murowanymi częściami ścian zaprojektowano izolację poziomą. Zaprojektowane wykonanie na posadzce parteru izolacji przeciwwodnej nie wskazywało konkretnego rozwiązania tej izolacji. Sposób izolacji fundamentów przedstawiono na rysunku.

-zaprojektowana izolacja pozioma pod posadzką łączyła się z izolacją wewnętrznych pionowych powierzchni ścian fundamentowych.

-w projekcie zaprojektowano, że wody opadowe z terenów utwardzonych oraz dachów zostały doprowadzone do instalacji drenażowej, a następnie po terenie inwestycji. Drenaż opaskowy zaprojektowany został w poziomie ław fundamentowych (około 1,3 m poniżej posadzki parteru) z obsypką filtracyjną ze żwiru lub tłucznia zabezpieczonego geowłókniną, zaprojektowano również odwodnienie liniowe w terenie wg standardowych rozwiązań.

Co do hydroizolacji trasu (stropodachu nad garażem D3) w projekcie zaprojektowano: układ warstw poziomych: płyta żelbetonowa, jastrych spadek 10%, paraizolacja: folia PE, izolacja termiczna: polistyren ekstradurowany, izolacja p.wodna- warstwa dolna PYE-G200 DD, izolacja przeciwwodna warstwa górna PYE-PV 250 SS z podsypką, warstwa rozdzielająca geowłóknina polipropylenowa, żwir fraksja 16/32.

W projekcie nie wskazywano dokładnie jakiego materiału należy użyć do izolacji fundamentów i posadzek oraz ścian. Pozwany pozostawał w stałym kontakcie z M. S. współautorem projektu architektoniczno-budowlanego. Pozwany informował M. S. o zastosowaniu folii w hydroizolacji części podziemnej budynku. W tym zakresie nie naniesiono jednak zmian w projekcie.

(dowód: mapa do celów projektowych k. 35, projekt architektoniczno -budowlany A. D. (2) z lipca 2016 r. k. 37-160, opinia Politechniki (...) k. 1035-1070, częściowo zeznania świadka M. S. k. 498-499 03:21:10)

Oświadczeniem bez daty mgr inż. A. D. (2) oświadczył, że zmiana materiałowa oraz ukształtowanie detalu w zakresie związanym z wykorzystaniem bloczka autoklawizowanego betonu komórkowego nad koroną ściany fundamentowej żelbetonowej nie jest istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowlanego w myśl art. 36 a prawa budowlanego, a tym samym nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Oświadczeniem bez daty mgr inż. M. S. oświadczył, że ze względu na panujące warunki gruntowe w obrębie inwestycji w odniesieniu do opinii geotechnicznej zmiana materiałowa polegająca na zastosowaniu izolacji przeciwwodnej w warstwie posadzkowej wykonanej z folii na zakład z wywinięciem jej na ścianę jest dopuszczalne i nie jest istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowlanego.

(dowód: oświadczenia A. D. i M. S. k. 297 i k. 1096)

Prace budowalne na polecenie pozwanego w domu jednorodzinnym nr 175 w B. wykonywał W. W. w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, a kierownikiem budowy był A. K.. W. W., po wykonaniu konkretnego etapu prac dzwonił do pozwanego, który zezwalał mu na kontynuowanie kolejnego etapu. Nie kontaktował się z kierownikiem budowy. To pozwany G. M. (1) polecił mu dać dwa razy papę pod mur w ramach izolacji poziomej. (...) do budowy zakupywał pozwany. Kierownik budowy kontaktował się wyłącznie z pozwanym, a nie z wykonawcą robót. Jeśli bywał na budowie to wieczorami. Dziennik budowy nie był uzupełniany na bieżąco, lecz co kilka tygodni. Kierownikowi budowy przekazywano zdjęcia i filmy wykonanych robót. W dzienniku budowy nie wpisywano żadnych istotnych zmian dotyczących projektu.

Zgodnie z zapisami w dzienniku budowy dotyczącym domu jednorodzinnego nr 175 roboty budowlane rozpoczęto 7.11.2016 r. Dnia 14.11.2016 dokonano betonownia ścian fundamentowych. Beton B-25. Dnia 21.11.2016 r. wykonano izolację ław i ścian fundamentowych roztworem asfaltowym oraz ocieplenie ścian fundamentowych styropianem ekstrudowanym. Dnia 25.11.2016 dokonano obsypania ścian i ław fund. ziemią z ubiciem warstwami. Dnia 7.03.2017 ułożono podkład betonowy pod posadzkę parteru. Dnia 14.03.2017 wykonano izolację poziomą pod ściany parteru oraz rozpoczęto wykonywanie murów z pustaków pianowych na zaprawie cienkowarstwowej. Dnia 21.06.2017 wykonywano wylewki cementowe na warstwach izolacji przeciwwilgociowej i cieplnej parteru oraz izolacji cieplnej poddasza. Dnia 26.03.2018 zakończono roboty budowlane. Teren wokół budynku został doprowadzony do należytego stanu. Kierownik budowy odnotował, że z tą data budynek nadaje się do użytkowania.

(dowód: dziennik budowy k. 358-365, częściowo zeznania świadka W. W. k. 496-497 02:11:11, częściowo zeznania świadka A. K. k. 497 02:27:31, faktury za wykonanie prac budowalnych i zakup materiałów k. 659-660, częściowo zeznania pozwanego G. M. (1) k. 727 01:58:11)

W lipcu 2017 roku powódka rozwiodła się z mężem i chciała zamieszkać w domu jednorodzinnym. Natrafiła na ogłoszenie w internecie umieszczone przez pozwanych, co do sprzedaży domu na nieruchomości w B. zabudowanej domem jednorodzinnym nr 175. W sierpniu 2017 roku powódka oglądała dom w B., który był w stanie surowym. Następnie wyjechała do USA i po powrocie jesienią 2017 roku powódka podjęła ostatecznie decyzję o zakupie nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym od pozwanych.

Drugi raz powódka była na w/w nieruchomości wraz z K. L. (2). Podczas oglądania nieruchomości budynek był w stanie surowym zamkniętym, z elewacją zewnętrzną. Podczas spotkania w biurze pozwany przedstawił powódce projekt architektoniczno-budowalny, który przeglądnął K. L. (2), który był architektem. Ani on ani powódka nie mieli większych zastrzeżeń do tego projektu. Powódka oczekiwała, że na trasie nad garażem będą barierki zgodnie z projektem, bo były one na balkonach. Powódka miała we własnym zakresie wykonać ostateczną warstwę wykończenia tarasu nad garażem.

Od października 2017 r.powódka pozostawała w kontakcie z pozwanym G. M. (1) w kwestii m.in. ogrzewania podłogowego, zmian lokalizacji otworów okiennych i drzwiowych i zmian w instalacjach w tym w instalacji alarmowej, parametrów ocieplenia, zmiany stolarki okiennej na trójkomorową. Konsultowała wykonanie wystroju wnętrz z K. L. (2), który projektował odpowiednie zmiany np. w instalacjach.

(dowód: korespondencja e-mailowa stron k. 298-315, zeznania świadka K. L. (2) k. 496 01:55:19, częściowo zeznania świadka K. R. k. 497-498 02:47:54, zeznania powódki K. L. (1) k. 725-726 00:36:52)

Dnia 18.11.2017 r. powódka K. L. (1) zawarła z pozwanymi M. M. (1) i G. M. (1) jako sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w B. składającej się z dz. ewid 85/14 obj KW (...), z której miała zostać wydzielona działka o pow. 10,03 ara zabudowana domem jednorodzinnymi o nr 175 i powierzchni użytkowej około 175 mkw. Wykonanie prac związanych z doprowadzeniem domu do stanu deweloperskiego zgodnie ze standardem wykończenia, stanowiącym załącznik do umowy miało nastąpić do 30.04.2018 r. Pozwani oświadczyli w tej umowie, że budynek mieszkalny na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy został wybudowany na podstawie projektu architektonicznego, z którym powódka się zapoznała i w całości go zaakceptowała. W budynku tym zostały wykonane instalacje wewnętrzne wod-kan, co, elektryczna oraz alarmowa i przyłącza do sieci wodociągowej oraz kanalizacyjnej. Standard wykończenia oraz projekt architektoniczny stanowiły załącznik do umowy. Warunki techniczne określone w projekcie oraz standardzie wykończenia miały być spełnione na dzień przeniesienia prawa własności nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszej umowy. Pozwani nie zobowiązali się do wykonania w inwestycji czegokolwiek co nie było przewidziane w standardzie wykończenia oraz w projekcie budowlanym. Pozwani byli uprawnieni do stosowania rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w standardzie wykończenia, w szczególności materiałowych w zakresie w jakim nie miały one istotnego wpływu na jakość, funkcjonalność i estetykę inwestycji oraz do wprowadzenia innych zmian nie mających wpływu na obniżenie standardu jakości, funkcjonalności estetyki inwestycji bez uzyskania zgody lub powiadomienia powódki. Ponadto pozwani byli uprawnieni do wprowadzenia istotnych zmian do standardu wykończenia jak i projektu budowlanego w wypadku gdyby wynikały one z wymagań przewidzianych przepisami prawa, a w szczególności z orzeczeń organu administracji architektoniczno -budowlanej czy też nadzoru budowalnego. Powódka nie miała prawa bez zgody pozwanych wprowadzania zmian formy architektonicznej budynku. Pozwani wyrazili zgodę na dokonanie zmian w architekturze wewnętrznej budynku w zakresie układu ścian działowych, przebiegu instalacji wodnokanalizacyjnej, elektrycznej, telekomunikacyjnej i telewizyjnej, o ile zmiany te będą możliwe w świetle obowiązujących przepisów, norm technicznych jak i pozwolenia na budowę oraz o ile pozwani zostaną powiadomieni o zamiarze ich dokonania w odpowiednim terminie, umożliwiającym ich realizację. Powódka zobowiązała się do zgłaszania w formie pisemnej każdej woli zmiany w technologii budowy i użytych do budowy materiałów na etapie budowy. Pozwani w ciągu dwóch tygodni piśmiennie zawiadamiali o możliwościach wprowadzenia zmian oraz o kosztach przedmiotowych zmian, jak i o wpływie tych zmian na termin realizacji. Koszty wprowadzenia zmian ponosiła powódka. Inwestycja budowy realizowana była w ramach powadzonej przez pozwanych działalności gospodarczej pod firmą (...). Pozwani zobowiązali się do zawarcia umowy przenoszącej własność w stanie wolnym od praw i roszczeń osób trzecich za cenę 479 000 zł brutto.

Standard wykończenia obejmował: stan deweloperski, technologia/elementy wykończenia: ławy fundamentowe zbrojone, wylewane i murowane, ściany zewnętrzne murowane z betonu komórkowego grubości 25 cm, piony kominowe i wentylacyjne systemowe, dach wykonany z więźby dachowej, pokryty dachówką ceramiczną, wykończony podbiciem drewnianym, skosy docieplone wełną o grubości 25 cm, wykończone płytą kartonowo-gipsową, stolarka okienna dwustronnie drewnopodobna, instalacje: elektryczna, wodno-kanalizacyjna, centralnego ogrzewania, centralnego odkurzania, tynki wewnętrzne kwarcowe, maszynowe, rozprowadzona instalacja wewnętrzna ogrzewania podłogowego w łazienkach, korytarzu, kuchni, salonie i wiatrołapie, wylewki na podłogach, ocieplenie zewnętrzne styropianem o grubości 15 cm, wykonanie elewacji zewnętrznej silikonowej, opaska z kamienia naturalnego, parapety z kamienia naturalnego, wyrównanie i zagospodarowanie terenu wokół domu.

(dowód: umowa przedwstępna k. 16-22)

Dnia 16.04.2018 r. pozwani G. M. (1) i M. M. (1) zawarli z powódką K. L. (1) umowę sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej. Pozwani sprzedali powódce nieruchomość położoną w B. składającą się z dz. ewid 85/22 i 85/29 o pow. 0,1003 ha zabudowana domem mieszkalnym obj. KW (...) za cenę 450 000 zł z podatkiem VAT. Nieruchomość ta stanowiła współwłasność pozwanych na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Częścią składową nieruchomości był budynek mieszkalny murowany dwukondygnacyjny bez podpiwniczenia położony w B. pod nr 175 o powierzchni użytkowej 175 mkw w stanie deweloperskim tj. posiadający wewnętrzne instalacje wodno-kanalizacyjne, centralnego ogrzewania bez pieca i kaloryferów, elektryczna i alarmowa, przyłącza do sieci elektrycznej i wodociągowej, kanalizacyjnej, oraz posiadający wykonane tynki i wylewki. Pozwani oświadczyli, że budowa tego budynku mieszkalnego prowadzona była na podstawie ostatecznej decyzji nr (...) Starosty (...) z 9.09.2016 roku, zmienionej decyzją nr (...) Starosty (...) z 19.03.2018 roku zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na dz. 85/22 i 85/29 położonych w B.. Pozwani oświadczyli, że nastąpiło zakończenie prac budowalnych, wszelkie roboty budowlane wykonane w trakcie budowy przedmiotowego budynku, zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym przepisami prawa budowlanego oraz zgodnie ze sztuką budowalną. Pozwany G. M. (1) oświadczył, że nieruchomość objęta umową została przeznaczona do prowadzonej przez niego jednoosobowej działalności gospodarczej pod nazwą G. M. (1) (...), a sprzedaż następuje w ramach tej działalności. Powódka oświadczyła, że znany jest jej stan techniczny i prawny nieruchomości i nie wnosi do niego zastrzeżeń.

Obecnie wobec odłączenia działek objętych umową sprzedaży dla nieruchomości zakupionej przez powódkę prowadzona jest KW (...).

(dowód: umowa z dnia 16.04.2018 r. k. 23-34, wydruk KW (...) k. 161-165, dokumenty w aktach administracyjnych k. 967 i k.969)

Dom przekazano protokolarnie powódce w dniu 28.05.2018 roku. W protokole nie odnotowano uwag dotyczących hydroizolacji części podziemnych budynku. Dom przekazano w stanie technicznym oraz wyposażeniem uzgodnionym przez obie strony. Do poprawy był zaciek nad wejściem i poprawa wylewki na trasie. Zapisy protokołu wyczerpywały opis stanu technicznego przekazywanego lokalu i wskazywały wszelkie roszczenia kupującego, który zrzekł się wszelkich dodatkowych roszczeń i przyznał, że lokal spełnia jego oczekiwania.

Podczas odbioru budynku powódka przeoczyła, że taras nie posiada barierek.

(dowód: protokół zdawczo-odbiorczy k. 316-317, zeznania powódki K. L. (1) k. 725-726 00:36:52)

W dniu 30.07.2018 r. pracownicy, mający prowadzić prace wykończeniowe T. W., stwierdzili zawilgocenia ścian w dolnych partiach przyległych do posadzki oraz zawilgocenia podłoża pod posadzką, w partiach przyległych do ścian. Powódka na polecenie K. L. (2) poleciła wstrzymanie prac wykończeniowych i zwróciła się o ocenę do specjalistów. Tego samego dnia powódka skontaktowała się telefonicznie i e-mailowo w tej sprawie z pozwanym G. M. (1) i jego asystentką K. R., wysyłając zdjęcia. Pozwany G. M. (2) bagatelizował sytuację. Twierdził w rozmowach z powódką, że do zalania przez ulewny deszcz doszło przez niezabezpieczone okno balkonowe.

W dniach 03.08.2018 i 8.08.2018 r. na polecenie powódki firma (...) sp. z o.o. z W. D. (1) oraz J. P. wykonali odkrywki fundamentów przy budynku. Podczas tych odkrywek stwierdzono, że izolacja pozioma pod ścianami, była niżej poziomu terenu. Izolację pionową wykonano z papy. Izolacja odwadniająca była posypana gruntem zewnętrznym. Pod posadzką w budynku jako forma izolacji termicznej była folia nawet po styropianie. Główną izolacją była folia marnej jakości. Brakowało połącznia między izolacją pod posadzką a izolacją pod ścianami. Pomiędzy arkuszami folii nie było uszczelnień, folia była poprzerywana.

Na tarasie nad garażem była wykonana wylewka, zniszczona i popękana, spadek wykonano nieprawidłowo w stosunku do projektu, w projekcie były dwa odpływy wody, a faktycznie wykonano jeden. Po odsłonięciu warstw na tarasie na płycie była izolacja z papy, folia kubełkowa, styropian o różnej grubości, i wylewka. Na tarasie nie było barierek.

(dowód: zdjęcia k. 202-226, smsy k. 366-369, zeznania świadka A. G. (1) k. 494 00:26:28, zeznania świadka J. P. k. 494-495 00:52:47 , zeznania świadka W. D. (1) k. 495-496 01:35:18 i k. 772-773 00:23:04, zeznania świadka K. L. (2) k. 496 01:55:19, częściowo zeznania świadka K. R. k. 497-498 02:47:54, zeznania powódki K. L. (1) k. 725-726 00:36:52)

Celem wykrycia wad powódka zorganizowała na 4.08.2018 r. wizję na nieruchomości. Na wizji byli J. P., K. L. (2), W. D. (2) z (...) sp. z o.o. oraz przedstawiciel pozwanych W. W..

Kolejne spotkanie na nieruchomości powódki miało miejsc 14.08.2018 r. przy udziale J. P., K. L. (2), W. D. (2) i rzeczoznawcy budowalnego A. G. (1), który sporządził ekspertyzę techniczną z sierpnia 2018, w której stwierdził, że: izolacja pozioma na ścianach fundamentowych wykonana została z papy wystającej poza lico ściany 2-3 cm co wyklucza możliwość połączenia jej z izolacją poziomą posadzek, a poziom tej izolacji został zaniżony o 20 cm w stosunku do rozwiązania podanego w projekcie, izolacja pozioma w warstwach przyposadzkowych wykonana została z folii PE i nie jest połączona z izolacją poziomą na ścianach fundamentowych, izolacja pozioma na ścianach fundamentowych wykonana została poniżej poziomu istniejącego terenu o 15-30 cm, izolacja pozioma w warstwach posadzkowych z folii PE nie spełnia wymogów izolacji przeciwwodnych, na izolacji poziomej ściany przy garażu znajduje się warstwa z bloczków garażobetonowych poniżej poziomu terenu, drenaż opaskowy został założony na głębokości około 40 cm od terenu z zasypką ze żwiru z domieszką ziemi z wykopu o wątpliwej przepuszczalności wód opadowych, podejścia poziome do rur spustowych znajdują się na głębokości 30-40 cm od terenu.

W ekspertyzie tej stwierdzono, że stan techniczny izolacji przeciwwodnych a zawłaszcza ich skuteczność jest niezadawalający i niespełniający wymogów użytkowych. Do podstawowych wad zaliczono : obniżenie poziomu izolacji na ścianach fundamentowych o około 20 cm tj. do poziomu przyległego terenu, a nawet poniżej oraz sposobu wykonania wykluczającego połącznie z izolacją posadzek, nie zastosowanie prawidłowego materiału do wykonania izolacji poziomej w posadzkach i nie zachowano ciągłości z izolacją na ścianach fundamentowych, płytkie złożenie drenu opaskowego w stosunku do istniejącego terenu i obsypanie go materiałem o niskiej przepuszczalności. Przyczynami zaistniałych wad w izolacji były odstępstwa od rozwiązań podanych w projekcie, zastosowanie wadliwych materiałów i błędy wykonawcze oraz brak dbałości w trakcie realizacji projektu. Według wniosków ekspertyzy izolacje przeciwwodne oceniono jako wadliwe sposób trwały i niekwalifikujące się do pozostawienia. Zalecono wykonanie powódce prac naprawczych, polegających na tym, że:

- wszystkie ściany zewnętrzne należało odkopać do poziomu posadowienia z równoczesną rozbiórką drenażu opaskowego i podejść kanalizacji opadowej oraz izolacji na ścianach fundamentowych.

- we wszystkich pomieszczeniach w budynku należało rozebrać warstwy posadzkowe do poziomu chudego betonu ułożonego na gruncie.

-na wszystkich ścianach nośnych wewnętrznych i zewnętrznych należało wykonać odcinkową (1m) podcinkę do poziomu wierzchu ścian fundamentowych. Na ścianach fundamentowych należało wykonać nadlewkę z betonu C20/ 25 do poziomu posadzki parteru i założyć izolację poziomą z dwóch warstw papy termozgrzewalnej modyfikowanej. Papę od strony wewnętrznej budynku wykonać z naddatkiem 15-20 cm z przeznaczeniem do połączenia z izolacją poziomą warstw posadzkowych.

-przestrzeń ponad izolacją do spodu ścian należało wypełnić cegłą pełną na zaprawie cementowej z klinowaniem do spodu ściany. Podcinki należało wykonywać mijankowo z zachowaniem zasad bezpieczeństwa konstrukcji budynku.

-na istniejącym podłożu z chudego betonu należało wykonać izolację przeciwwodną z dwóch warstw papy termozgrzewalnej modyfikowanej, izolację tą należało połączyć z izolacją poziomą na ścianach fundamentowych.

-w poziomie ław fundamentowych należało założyć drenaż opaskowy z obsypaniem ze żwiru lub tłucznia.

-na ścianach fundamentowych należało wykonać warstwy izolacji przeciwwodnych i termicznych jak w projekcie.

-wewnątrz pomieszczeń należało wykonać nowe warstwy posadzkowe jak w projekcie. Teren wokół budynku należy ukształtować jak w projekcie tzn 20 cm poniżej poziomu posadzki parteru.

-wszystkie prace naprawcze należało wykonywać pod nadzorem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane i praktykę w prowadzeniu robót izolacyjnych.

Koszty tych prac J. P. wycenił na 145 256,04 zł na poziomie cen z IV kwartału 2018 roku.

(dowód: ekspertyza techniczna z sierpnia 2018 roku A. G. (1) z protokołem z 1.08.2018 r. k. 177-186, kosztorys J. P. k. 191-193, zeznania świadka A. G. (1) k. 494 00:26:28, zeznania świadka J. P. k. 494-495 00:52:47, zeznania świadka W. D. (1) k. 495-496 01:35:18 i k. 772-773 00:23:04, zeznania powódki K. L. (1) k. 725-726 00:36:52)

Jeszcze dniu 29.09.2018 roku strony spotkały się w N.. Podczas tego spotkania powódka wręczyła pozwanemu ekspertyzę A. G., z której wnioskami pozwany się nie zgodził. Pozwany G. M. (1) szybko opuścił to spotkanie.

(dowód: korespondencja smsowa k. 368-369, zeznania powódki K. L. (1) k. 725-726 00:36:52)

Na zlecenia pozwanych w październiku i listopadzie 2018 r. dr inż. W. B. dokonał analizy poprawności proponowanych przez eksperta zatrudnionego przez powódkę rozwiązań. W. B. we wnioskach opracowań 8.10.2019 i z 15.11.2018 r. stwierdził, że wprowadzenie zmiany w ścianie murowanej z bloczków o nazwie TERMOBET zostało wykonane zgodnie z przepisami. Pomiędzy ścianą fundamentową o budowę żelbetonowej, a ścianą murowaną wykonana została pozioma izolacja przeciwwodna wykształcona przez przekładkę z papy. Zabezpiecza ona dodatkowo bloczki, pomimo tego iż zagrożenie podciągania kapilarnego wody jest bardzo niewielkie, co wynika z braku stwierdzonego poziomu wody gruntowej w analizowanym obszarze na podstawie opinii geotechnicznej. Od strony zewnętrznej ściana fundamentowa oraz ściana murowana zostały zabezpieczone warstwą izolacji termicznej. Ściany zostały zabezpieczone przed naporowym działaniem wody gruntowej warstwą tzw. folii kubełkowej, która umożliwia ścianom „oddychanie”, pomimo, faktu, iż rozpoznanie geologiczne nie stwierdziło występowanie takiej wody gruntowej. W celu ochrony ściany murowanej wykonanej z bloczków z autoklawizowanego betonu komórkowego oraz zapewnienia wysokiego standardu użytkowego mieszkańcom budynku mieszkalnego zalecono dodatkowo zabezpieczyć ją warstwą izolacji przeciwwodnej pionowej do wysokości około 20 cm ponad poziom przyległego terenu. Rozwiązanie to można wykonać np. poprzez zastosowanie pasa papy mocowanej na lepiku lub dzięki zastosowaniu szlamu uszczelniającego układanego ręcznie przy pomocy pacy na wskazanym obszarze.

(dowód: opracowanie W. B. z 8.10.2019 i z 15.11.2018 k. 288-296, częściowo zeznania świadka K. R. k. 497-498 02:47:07, częściowo zeznania świadka W. B. k. 499 -3:43:15)

Pismem z dnia 6.11.2018 r. powódka poinformowała pozwanych o wykrytych na podstawie zleconej ekspertyzy A. G. (1) wadach fizycznych budynku dotyczących izolacji przeciwwodnej i odwodnienia budynku z podkreśleniem, że konieczne są konieczne prace naprawcze zalecone w w/w ekspertyzie A. G. (1). Powódka wezwała pozwanych do usunięcia wad nieruchomości zgodnie z zaleceniami zawartymi w w/w ekspertyzie w terminie 7 dni pod rygorem odstąpienia od umowy i zaproponowała, aby prace naprawcze wykonała (...) sp. z o.o. Powódka do tego pisma załączyła kosztorys prac. Pismo to pozwani odebrali dnia 16.11.2018 r.

Pismem z dnia 21.11.2018 r. pozwani poinformowali powódkę, że wszelkie jej roszczenia są bezzasadne. Pozwani podawali, że przy wznoszeniu budynku wykorzystano prawidłowe materiały a prace wykonano zgodnie ze sztuką budowlaną. Pozwani zaznaczyli, że pomiędzy ścianą fundamentową o budowie żelbetonowej, a ścianą murowaną wykonano poziomą izolację przeciwwodną wykształconą przez przekładkę z papy, która zabezpiecza bloczki, chociaż zagrożenia podciągania kapilarnego jest bardzo niewielkie. Od strony zewnętrznej ściana fundamentowa i ściana murowana zostały zabezpieczone warstwą izolacji termicznej. Ściany zostały zabezpieczone przed naporowym działaniem wody gruntowej warstwą tzw. folii kubełkowej. Według pozwanych zawilgocenia nie powstały na skutek wad budynku, a były spowodowane zalaniem, które nastąpiło nagle podczas ulewnych deszczy. Zdaniem pozwanych budynek został wykonany zgodnie z projektem. Przy tego rodzaju inwestycjach nie ma konieczności wykonywania projektów wykonawczych, a ewentualny fakt zaistnienia odstępstw od projektu budowalnego, ocena wagi i klasyfikacji zmian jako istotnych i nieistotnych określa projektant danego budynku. Pozwani w ramach pertraktacji ugodowych nie wykluczali wykonania na ich koszt w budynku powódki dodatkowej izolacji przeciwwodnej do wysokości około 20 cm ponad poziom przyległy do terenu.

(dowód: pismo z dnia 6.11.2018 r. z dowodem odbioru k. 166-172, odpowiedź pozwanych z dnia 21.11.2018 r. k. 173-176)

W listopadzie 2018 r. powódka poleciła J. P. ocenę stanu technicznego tarasu nad garażem i wykonanie kosztorysowania. Po wykonaniu odkrywek tarasu stwierdzono, że bezpośrednio na płycie żelbetonowej zamontowano jedną warstwę papy termozgrzewalnej, na warstwie papy ułożono styropian eps o nieokreślonej twardości, w kilku warstwach o różnej grubości, warstwę styropianu ułożono w dwóch grubościach 10 cm i 5 cm. Każda z tych warstw składała się z kilku różnej grubości arkuszy, na warstwie styropianu położono folię kubełkową skierowaną wypustami do dołu, na warstwie folii kubełkowej wykonano wylewkę cementową o gr. 5-6 cm. Wykonane warstwy tarasu były wadliwe i nie nadawały się do dalszego zastosowania. Błędy polegały na:

-wykonaniu izolacji przeciwwodnej z papy termozgrzewalnej bezpośrednio na nieposiadającej żadnego spadku płycie żelbetowej tarasu,

-brak jastrychowej warstwy spadkowej o grubości ok. 10 cm wykonanej w spadku 2%,

- zastosowanie folii kubełkowej niezgodnie z projektem -nawet gdyby miała ona odprowadzać wilgoć i zapewniać przewietrzanie to nie wykonano w niej koniecznych otworów wentylacyjnych w ścianach zewnętrznych tarasu, nadto wykonane połączenia poszczególnych arkuszy folii nie zapewniają wymaganej szczelności i ciągłości izolacji,

-ułożona warstwa izolacji termicznej jest wykonana niezgodnie z projektem z uwagi na zastosowanie styropianu EPS wbrew treści Projektu Budowlanego gdzie widnieje Polistyren ekstradowany czyli styropian XPS,

- istniejący styropian ułożono w grubości 10 cm (ok. 30% powierzchni tarasu) i grubości 3 cm (ok. 70% powierzchni tarasu) czyli niezgodnie z Projektem Budowlanym, gdzie widnieje jedna warstwa grubości 10 cm,

-na warstwie styropianu została wykonana wylewka jastrychowa o grubości ok. 6 cm spełniająca w chwili obecnej funkcję warstwy zewnętrznej, posadzkowej. Warstwy posadzkowe tarasu nie spełniają zaś swojej funkcji, gdyż nie zapewniają wymaganej izolacyjności termicznej, przeciwwodnej, paroszczelnej.

Zalecono powódce rozebranie wszystkich wykonanych warstw tarasu i ponowne ich wykonanie w sposób przewidziany w projekcie budowalnym. Również brak zamontowanej na tarasie barierki bezpieczeństwa świadczył, że budynek został wykonany niezgodnie z projektem.

Wartość tych prac naprawczych według cen z IV kwartału 2018 roku J. P. wycenił na 21 700,38 zł.

(dowód: ocena stanu technicznego tarasu nad garażem J. P. z listopada 2018 k. 187-190, kosztorys prac naprawczych tarasu k. 195-197, zeznania świadka A. G. (1) k. 494 00:26:28, zeznania świadka J. P. k. 494-495 00:52:47)

Dnia 13.03.2019 biegły Z. D. (1) dokonał wizji lokalnej, podczas której zbadał 2 odkrywki na zewnątrz. Stwierdził brak izolacji pionowej ścian fundamentowych oraz ścian zewnętrznych budynku. Izolacja pionowa powinna być pasem o szerokości 30 cm powyżej izolacji poziomej, poniżej min. 1,5 m. W czasie wizji lokalnej teren był obniżony od poziomu 0,00 o ok. 50 cm. Strony zgodnie potwierdziły zalanie posadzki w części mieszkalnej. Przejawiało się to tym, że nawilgły kartonowe zabezpieczenia posadzki. Poziom wilgotności podłoża betonowego utrzymywał się w wysokości 3%, natomiast wylewka na wierzchu miała zawilgocenie 1,5%, ściany i tynki 2-2,2%. W jednym miejscu przy kominku stwierdzono podwyższoną wilgotność -3,6%.

Na trasie nad garażem wykonano demontaż wszystkich warstw stropodachu. Nie stwierdzono żadnych przecieków na suficie w garażu. Powódka oświadczyła, że demontaż warstw tarasu nastąpił ze względu na zbyt małą grubość styropianu. Była wykonana wylewka, która została skuta ze względu na podejrzenia zbyt małej grubości styropianu. Według projektu budowlanego izolacja termiczna tarasu powinna wynosić 14 cm. Jedyną warstwą jaką pozostawiono była izolacja przeciwwodna z termozgrzewalnej papy, stąd przypuszczenie, że kolejność warstw stropodachu została zmieniona w stosunku do dokumentacji projektowej. Izolacja tarasu nad garażem została wykonana prawidłowo, nie stwierdzono żadnych przecieków z powierzchni tarasu do wnętrza garażu, ani śladów zacieków takich przecieków z przeszłości. Jednak izolacja mimo, że pełni swoją funkcję powinna znajdować się na warstwie spadkowej, aby odprowadzać wody opadowe do rury spadkowej w narożniku tarasu. Obecnie wykonana izolacja może być pozostawiona i pełnić funkcję warstwy paroizolacyjnej, na niej należy wykonać warstwę -spadkową i dopiero na niej -docelową izolację przeciwwodną. Warstwa spadkowa może zostać uformowana poprzez odpowiednie ułożenie i docięcie polistyrenu xps. Innym rozwiązaniem jest uformowanie warstwy spadkowej z jastrychu i ułożenie na niej izolacji termicznej jednakowej grubości. W drugim przypadku izolacja przeciwwodna może się znajdować zarówno na warstwie spadkowej (polistyren xps nie musi być chroniony przed wodą opadową) oraz na warstwie termoizolacyjnej.

Stwierdzono brak barierek ochronnych, które według projektu budowlanego miały być zamontowane na ścianie attykowej stropodachu.

Zachowane odkrywki na zewnątrz budynku pozwoliły na określenie warstw rzeczywiście wykonanych przegród budowlanych. Poziom fundamentu znajdował się na poziomie -1,45 względem poziomu +/- 0,00. Ściana fundamentowa wykonana została z 2 warstw pustaka szalunkowego. Pionowa zewnętrzna oraz pozioma górna powierzchnia ściany była pokryta papą asfaltową. Izolacja fundamentów była niepełna, ponadto nie została wyciągnięta do góry i nie pokrywała ściany zewnętrznej parteru. Fundament zaizolowano termicznie za pomocą polistyrenu o grubości 5cm, który przykryto folią kubełkową. Cokół miał grubość 12cm. Izolacja pionowa ścian zewnętrznych kończyła się na poziomie +/-0,00, co było błędem wykonawczym. Standardowo, izolacja przeciwwodna powinna wystawać 30cm powyżej poziomu +/-0,00, a w pewnych przypadkach nawet więcej, tak aby odpowiednio zabezpieczać konstrukcję budynku przed wilgocią. Zamieniono materiał konstrukcyjny ścian z pustaka ceramicznego na bloczek z betonu komórkowego, który cechuje się dużą porowatością i jest podatny na wilgoć, dlatego bardziej niż materiały ceramiczne wymaga odpowiedniego odizolowania przed napływem i podciąganiem wody i wilgoci.

Izolacja przeciwwodna powinna zachowywać ciągłość w każdym miejscu aby osłaniać wszystkie elementy konstrukcyjne. Niedopuszczalne jest, aby izolacja w pewnych miejscach była przerwana, wszelkie szczeliny pozwalają na przepływ wody w głąb struktury elementów. Szczególnie należy zwracać uwagę na narożniki i łączenie izolacji poziomej z pionową, ponieważ te miejsca są najbardziej narażone na uszkodzenia mechaniczne a także wady z powodu złego wykonawstwa.

Według kosztorysu materiałowego wartość materiałów i prac naprawczych na tarasie nad garażem wraz z balustradami wynosi 20 810,39 zł (w tym koszty materiałowe dotyczące papy tj. 17,38, 2630,37, 4070,81 zł).

(dowód: protokół wizji lokalnej biegłego w zakresie budownictwa Z. D. k. 384-386, częściowo opinia biegłego w zakresie budownictwa Z. D. k. 387-408, kosztorys dotyczący prac naprawczych tarasu k. 647, zdjęcia k. 203-226 i k. 440-445 i k. 571-621 z płytą CD k. 622 i k. 661-663 i k. 792-831, częściowo opinie uzupełniające Z. D. k. 630-651 i k. 727-728 03:19:11 i k. 774-75 01:28:49 i k. 872-891 i k. 972-974 00:11:23)

W okresie od kwietnia do października 2019 roku na polecanie powódki firma (...) sp. z o.o. realizowała prace naprawcze według zaleceń z ekspertyzy A. G. (1), za co wystawiła powódce faktury na kwotę łączną 181 455 zł brutto, którą powódka w całości zapłaciła.

(dowód: zeznania świadka A. G. (1) k. 494 00:26:28, zeznania świadka J. P. k. 494-495 00:52:47, zeznania świadka W. D. (1) k. 495-496 01:35:18 i k. 772-773 00:23:04 , umowa o roboty budowalne z kosztorysem k. 521-553, faktury k. 554- 556)

W kwietniu 2019 roku na zlecenie powódki P. P. wykonał opinię geotechniczną określającą warunki hydrologiczne w terenie inwestycji wraz z zaleceniami. Wg tej opinii działka (...) w B. położona jest w górnej partii zbocza górskiego nachylonego generalnie w kierunku południowo-wschodnim. Podłoże gruntowe działki budują twardoplastyczne gliny zwięzłe z okruchami łupka i zwietrzeliny gliniaste, łupkowate. Grunty te są bardzo słabo przepuszczalne. Wody powierzchniowe w okolicy badanego terenu nie występowały. Na działkę następował znaczny napływ wód opadowych z wyższych partii zbocza.

W opinii stwierdzono, że w czasie budowy budynku wykonano drenaż zagłębiony do 30-40 cm poniżej poziomu terenu niezgodnie z projektem. Rurę drenarską obsypano różnymi gatunkami gruntu. Nie wykonano owinięcia rury drenarskiej membraną, co powodowało zamulenie instalacji drenarskiej. Wykop od strony zbocza zasypano gruntem rodzimym z glin i zwietrzelin o słabej przepuszczalności powyżej izolacji poziomej budynku. Ponieważ grunt gliniasto-zwietrzelinowy jest bardzo słabo przepuszczalny, wody opadowe i roztopowe nie przesiąkały do drenażu, lecz spowodowały nadmierne nawodnienie wierzchniej warstwy gruntu, gromadzenie się wód opadowych w okolicach fundamentów i nie znajdując jednocześnie odpływu przesiąkały w warstwy izolacji poziomej do wnętrza budynku.

Zalecono zabezpieczenia działki przed napływem wód opadowych i roztopowych od strony zbocza, demontaż istniejącego drenażu i ponowne jego wykonanie w sposób zgodny z projektem, stosując nowe pełnowartościowe materiały budowalne, rurę drenarską, membranę filtracyjną, odpowiedni przepuszczalny grunt filtracyjny, obniżenie poziomu gruntu wokół budynku co najmniej o 20 cm poniżej izolacji poziomej budynku.

Wobec ustaleń tej opinii celem zabezpieczenia działki przed napływem wód opadowych i roztopowych od strony zbocza, został na polecenie powódki wykonany mur oporowy, zdemontowano też istniejący drenaż i wykonano nowy zgodny z projektem.

(dowód: opinia geotechniczna ze zdjęciami k. 567-621, zeznania świadka P. P. k. 724-725 00:15:39)

Dla określenia wad w budynku związanych z wadliwie wykonaną izolacją przeciwwodną oraz wadliwym wykonaniem tarasu powódka zleciła wykonanie odkrywek fundamentów firmie (...) sp. z. o. o. za co zapłaciła 1230 zł ( faktura (...)), wykonanie oceny technicznej J. P. za co zapłaciła 615 zł ( faktura (...)), wykonanie ekspertyzy technicznej budynku A. G. (1) za co zapłaciła 738 zł (faktura (...)). Nadto celem wezwania pozwanych do usunięcia tych wad powódka poniosła koszty obsługi prawnej na 492 zł (faktura (...)).

(dowód: faktury k. 198-201)

W rejonie budynku mieszkalnego własności powódki w B. występuje powierzchniowa warstwa gruntów spoistych i zwietrzelin gliniastych, które charakteryzują się słabą przesączalnością wody. Wody powierzchniowe w okolicy badanego terenu nie występują. Rozpoznanie geotechniczne wykazało, że w obrębie budynku występują dwa horyzonty wodnościowe wód podziemnych. Woda gruntowa w utworach trzeciorzędowych występuje na głębokości poniżej 20 m.

Posadowienie budynku (dolna powierzchnia ław fundamentowych) znajduje się na poziomie 1,45 m poniżej poziomu posadzki (+/- 0,00). Ławy fundamentowe wykonano bezpośrednio w wykopie gruntu; mają one nieregularną powierzchnię boczną. Ściany fundamentowe wykonano z 2 warstw bloczków betonowych do poziomu ok. 15-30 cm poniżej istniejącego terenu (k. 179). Ich górną powierzchnię pokryto poziomą warstwą hydroizolacyjną z papy, z pozostawieniem ok. 2-3 cm pasa wystającego poza lico ściany. Na ścianach fundamentowych wymurowano ściany z bloczków z autoklawizowanego betonu komórkowego TERMOBET o symbolu T2,5/500. Izolacja pionowa ścian fundamentowych została zrealizowana z papy asfaltowej. Izolacja przeciwwodna w obiekcie została wykonana jako niepełna, nie każda część ścian fundamentowych została pokryta masą, ponadto, izolacja w newralgicznych miejscach załamań się nie łączy, zatem nie można uznać, aby izolacja była wykonana zgodnie z projektem budowlanym.

Izolacja pionowa zewnętrznych powierzchni ścian fundamentowych została wykonana do poziomu izolacji poziomej tj. około 20 cm poniżej poziomu posadzki i poniżej poziomu terenu.

Drenaż opaskowy został wykonany na głębokości ok. 40 cm poniżej poziomu terenu. Zasypka filtracyjna była zanieczyszczona różnymi frakcjami gruntu. Nie zastosowano wymaganej projektem geowłókniny filtracyjnej. W studzienkach drenażu zalegała woda do poziomu przyłącza drenażu. Zaleganie wody mogło być spowodowane uszkodzeniem odpływu. Warstwy posadzki wyliczone od góry zostały wykonane następująco: gładź cementowa 6 - 8 cm z zatopioną wodną instalacją ogrzewania podłogowego, folia aluminiowa, izolacja termiczna (styropian) 10-12 cm, z widocznymi lokalnymi ubytkami i nieszczelnościami, folia budowlana (0,2 mm wg k. 630, 0,3 mm wg k. 660) położona na zakład, wywinięta w pionie na powierzchnię tynku ścian, warstwa chudego betonu (betonu podkładowego).

Wszystkie hydroizolacje budynków powinny stanowić ciągły i szczelnym układ oddzielający budowlę lub jej części od wody (wilgoci). Izolacja przeciwwilgociowa (lekka) jest hydroizolacją wykonywaną w części podziemnej budynku posadowionego powyżej zwierciadła wody gruntowej, gdy nie występuje hydrostatyczne parcie wody w tym opadowej na fundamenty oraz w strefie cokołowej. Natomiast izolacja przeciwwodna (ciężka) części podziemnej ma zastosowanie, gdy budynek jest posadowiony powyżej zwierciadła wody gruntowej, lecz w gruntach nieprzepuszczalnych i występuje hydrostatyczne parcie wody opadowej lub gdy fundamenty budynku są położone niżej zwierciadła wody gruntowej.

W budynku powódki wystąpiły wady fizyczne polegające na braku szczelności izolacji i funkcjonalności drenażu, które ujawniły się poprzez zamakanie posadzek i ścian budynku, a spowodowane było to niezgodnym z zasadami wiedzy wykonaniem części robót budowalnych.

Rozwiązanie projektowe zabezpieczeń przeciwwodnych fundamentów i posadzek parteru zapewnia pełne odizolowanie części nadziemnych (użytkowych) budynku przed niekorzystnym napływem wilgoci i wody mogących występować w gruncie na terenie inwestycji.

Z uwagi na możliwość intensywnego napływu wód opadowych zaprojektowany drenaż jest jak najbardziej celowy i poprawny. Zabezpieczona geowłókniną zasypka filtracyjna nad i wokół drenażu, umieszczonego na najniższym poziomie fundamentu, miała na celu odebranie wód napływających, głównie z powierzchni terenu (wody opadowe) oraz z możliwych sączeń w gruncie gliniastym wokół budynku. Z kolei drenaż odprowadzał tę wodę poza obszar budynku. Wówczas, na części podziemne budynku, oddziaływała stale woda bez ciśnienia hydrostatycznego, a na ściany i ławy fundamentowe mogło wystąpić, jedynie czasowe, parcie hydrostatyczne.

Dodatkową ochronę ścian fundamentowych zapewnia zastosowana folia kubełkowa, zapobiegająca ewentualnemu działaniu spiętrzonej wody (nie odebranej przez zasypkę filtracyjną), stanowiąc drenaż pionowy oraz zapobiegająca częściowo kapilarnemu przenikaniu wody (wilgoci) głównie w układzie poziomym. To przeciwdziała ewentualnemu naporowi wody i nawilżeniu izolacji termicznej (styropianu), które mogłoby obniżyć niezbędną izolacyjność cieplną. Tym samym przeciwdziała także nawilżaniu, osłoniętej izolacją termiczną, ściany fundamentowej.

Taki układ zabezpieczeń całego obwodu zewnętrznego fundamentów powodował, że bezpośrednio na betonową konstrukcję ściany fundamentowej mogła oddziaływać jedynie wilgoć zawarta naturalnie w gruncie i ewentualnie przenikająca przez warstwę termoizolacji. Wobec tego, dla zewnętrznych powierzchni fundamentu, wystarczającym zgodnym z wiedzą budowlaną byłoby zastosowanie w projekcie hydroizolacji przeciwwilgociowej (lekkiej), zamiast zaprojektowanej izolacji wodochronnej. Taki rozwiązanie nie utrudniałoby zgodnego z przeznaczeniem korzystania z budynku.

Zaprojektowana izolacja pionowa ścian zewnętrznych kończy się na poziomie posadzki, tj ok. 20 cm powyżej otaczającego terenu, zaprojektowanego jako opaska żwirowa. Jest to niezgodne z zasadami wiedzy budowlanej, wymagana w tej sytuacji wysokość powinna wynosić min. 30 cm. Jest to wobec tego trwała wada ukryta, wynikająca z projektu, mogąca utrudnić zgodne z przeznaczeniem korzystanie z budynku.

Brak poziomej hydroizolacji nad ławą fundamentową nie jest poprawny w odniesieniu do aktualnej wiedzy budowlanej. Jednak w warunkach zaprojektowania pozostałej części hydroizolacji, ma on ograniczone znaczenie dla poprawności zabezpieczenia przed wilgocią części podziemnej przedmiotowego budynku. Może to być mało istotna wada trwała, wynikająca z projektu, nie utrudniająca zgodnego z przeznaczeniem korzystania z budynku.

Wykonanie ław fundamentowych bezpośrednio w gruncie jest wadą polegająca na wykonaniu budynku niezgodnie z dokumentacją projektową.

Drenaż nie został wykonany prawidłowo gdyż jego poziom zagłębienia był za mały, aby mógł prawidłowo wypełniać swoją funkcję tzn. zapobiegać naporowi wody na ściany fundamentowe. Nie zastosowano zasypki umożliwiającej właściwe odprowadzenie wód naporowych do rur drenażowych. Stwierdzone zanieczyszczenia drobnymi frakcjami pylastymi i ilastymi mogły doprowadzić do zatkania otworów napływowych w rurach drenażowych. Nie zapewniono prawidłowego odpływu odsączonych wód poprzez ich odprowadzenie rurami drenażowymi do studzienki bezodpływowej. Powyższe wady można zakwalifikować jako wady ukryte, utrudniające zgodne z przeznaczeniem korzystanie z budynku i możliwe do wyeliminowania za pomocą współczesnej techniki budowlanej. Jednocześnie były to wady polegające na wykonaniu budynku niezgodnie z dokumentacją projektową. Brak zabezpieczenia geowłókniną zasypki filtracyjnej nad i wokół drenażu jest wadą polegającą na wykonaniu budynku niezgodnie z dokumentacją projektową.

Zastosowanie do budowy górnych warstw ścian fundamentowych bloczków z autoklawizowanego betonu komórkowego TERMOBET o symbolu T2,5/500 jest zgodne z aktualną wiedzą budowlaną i nie utrudnia zgodnego z przeznaczeniem korzystania z budynku. Wobec złożenia przez projektantów oświadczenia (k. 297) oraz informacji w dokumentacji projektowej ( k. 106) i załączniku do przedwstępnej umowy sprzedaży (k. 22) nie stanowi to odstępstwa od projektu i umowy kupna-sprzedaży. Brak hydroizolacji tej części ścian fundamentowych jest istotną wadą ukrytą, utrudniającą zgodne z przeznaczeniem korzystanie z budynku i możliwą do wyeliminowania za pomocą współczesnej techniki budowlanej.

Wykonanie izolacji pionowej ścian za pomocą masy bitumicznej stanowi izolację przeciwwilgociową i wobec zastosowania drenażu odcinającego napór wód na fundamenty, jest zgodne z aktualną wiedzą budowlaną i nie utrudnia zgodnego z przeznaczeniem korzystania z budynku. Jest natomiast wadą polegającą na wykonaniu budynku niezgodnie z dokumentacją projektową, w której przewidziano izolację przeciwwodną.

Wykonanie izolacji pionowej ścian do poziomu ok. 20 cm poniżej terenu jest istotną wadą ukrytą utrudniającą zgodne z przeznaczeniem korzystanie z budynku, możliwą do wyeliminowania za pomocą współczesnej techniki budowlanej. Jest to także wada polegająca na wykonaniu budynku niezgodnie z dokumentacją projektową.

Wykonanie izolacji poziomej ścian w poziomie ok. 20 cm poniżej terenu bez wymaganych zakładów umożliwiających ciągłe i szczelne połączenie z izolacją pionową ścian i izolacją podposadzkową jest istotną wadą ukrytą, utrudniającą zgodne z przeznaczeniem korzystanie z budynku i możliwą do wyeliminowania za pomocą współczesnej techniki budowlanej. Jest to także wada polegająca na wykonaniu budynku niezgodnie z dokumentacją projektową.

Brak możliwości odniesienia się do zastosowanego materiału hydro izolacyjnego w postaci folii PE. Nie została jednoznacznie określona jej grubość i inne cechy - co jest podstawą jej kwalifikacji jako właściwego materiału hydroizolacyjnego. Nie można wobec tego podważyć tezy, iż stanowiła ona właściwy materiał do ochrony przeciwwilgociowej posadzki, czyli, w aspekcie użytego materiału, nie utrudniałaby zgodnego z przeznaczeniem korzystania z budynku. Jej użycie stanowiło jednak wadę polegającą na wykonaniu budynku niezgodnie z dokumentacją projektową, gdzie zastosowano izolację przeciwwodną, dla której minimalna grubość folii PE i PP wynosi 1,0 mm.

Sposób połączenia folii PE jedynie na zakład i jej wywinięcie na tynk ścian budynku nie zapewnia szczelności i ciągłości hydroizolacji. Stanowi wobec tego istotną wadę ukrytą, utrudniającą zgodne z przeznaczeniem korzystanie z budynku i możliwą do wyeliminowania za pomocą współczesnej techniki budowlanej. Jest to także wada polegająca na wykonaniu budynku niezgodnie z dokumentacją projektową.

Wykryta wada, w postaci lokalnych ubytków i nieszczelności warstwy izolacji termicznej jest wadą ukrytą mogącą obniżać komfort użytkowania i możliwą do wyeliminowania za pomocą współczesnej techniki budowlanej. Jest też uchybienie w zakresie deklarowanego przez sprzedającego w umowie wykonania przedmiotowego budynku zgodnie ze sztuką budowlaną i można to uanąć za wadę przedmiotu kupna — sprzedaży.

Aby usunąć wady utrudniające zgodne z przeznaczeniem korzystanie z budynku przy wykonaniu wystarczającej izolacji przeciwwilgociowej ( zamiast zaprojektowanej izolacji przeciwwodnej) konieczne jest: wykonanie zgodne z zasadami wiedzy technicznej, drenażu opaskowego zagłębionego w gruncie na minimalnym poziomie 1,2 m poniżej poziomu terenu, z odprowadzeniem odsączonych wód. Wykonanie nowej izolacji poziomej w ścianach, znajdującej się min 15 cm powyżej poziomu terenu ze żwirową opaską cokołową. Izolacja za pomocą pasm papy podkładowej. Wykonanie nowej izolacji przeciwwilgociowej na powierzchniach niezaizolowanych częściach ścian, do poziomu 30 cm powyżej terenu, z uzupełnieniem i naprawą istniejącej hydroizolacji ścian zewnętrznych. Szczelne połączenie z izolacją poziomą ścian. Wykonanie nowej izolacji przeciwwilgociowej posadzki, szczelnie połączonej z hydroizolacją ścian. W sytuacji pierwotnie wykonanych rozwiązań, wyszczególniony wyżej zakres napraw wymaga następujących robót: usunięcie okładzin cokołowych, obrzeży i opasek wokół budynku oraz gruntu na głębokość ok. 1,4 m poniżej poziomu terenu wraz z istniejącym drenażem i warstwami filtracyjnymi, przyłączami rur spustowych rynien, folią kubełkową i izolacją termiczną ścian fundamentowych, wprowadzenie nowej izolacji poziomej na poziomie min. 15 cm powyżej poziomu teren (max, 5 cm poniżej poziomu posadzki) poprzez odcinkowe wykucie jednej warstwy bloczków z autoklawizowanego betonu komórkowego, ułożenie hydroizolacji papowej i odtworzenie warstwy ściany z podbiciem do wyższych warstw bloczków. Hydroizolacja powinna wystawać min. 5 cm po stronie zewnętrznej oraz min. 20 cm po stronie wewnętrznej, wykonanie izolacji przeciwwilgociowej zewnętrznych powierzchni ścian fundamentowych do poziomu nowej izolacji poziomej w postaci dwukrotnego nałożenia masy asfaltowej i szczelnego doklejenia pasm izolacji poziomej ścian. Następnie kontynuowanie wykonania takiej samej izolacji do poziomu ok. 30 cm powyżej poziomu terenu. Całkowita grubość powłoki powinna wynosić min. 3 mm. Odtworzenie izolacji termicznej ścian i zamocowanie folii kubełkowej. Odtworzenie okładzin cokołów ścian. Oczyszczenie hydrodynamiczne powierzchni bocznych istniejących ław fundamentowych, wykonanie, zgodne z zasadami wiedzy technicznej, drenażu opaskowego zagłębionego w gruncie na minimalnym poziomie 1,2 m poniżej poziomu terenu, z odprowadzeniem odsączanych wód, wraz z odtworzeniem opaski żwirowej z obrzeżem zewnętrznym na poziomie 20 cm poniżej poziomu posadzki. Usunięcie warstw posadzki z instalacją ogrzewania podłogowego, ociepleniem i folią izolacyjną. Wykonanie izolacji przeciwwilgociowej w postaci jednej warstwy papy termozgrzewalnej połączonej szczelnie z izolacją poziomą ścian. Odtworzenie izolacji termicznej i posadzki z ogrzewaniem podłogowym. Uzupełnienie/naprawa tynków wewnętrznych ścian ponad poziomem posadzki. Koszt tych prac naprawczych to : 126 712,58 zł brutto.

Aby usunąć wady niezgodności z projektem przy odtworzeniu zaprojektowanej izolacji przeciwwodnej i reprofilacji ścian fundamentowych należy: wyprofilować boczne powierzchnie ław fundamentowych z użyciem betonu C 20/25, wykonanie zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, drenażu opaskowego zagłębionego w gruncie na minimalnym poziomie 1,2 m poniżej poziomu terenu, z odprowadzeniem odsączonych wód. Wykonanie nowej izolacji poziomej w ścianach, znajdującej się min. 15 cm powyżej poziomu terenu ze żwirowa opaską cokołową. Izolacja za pomocą pasm papy podkładowej o grubości min. 3 mm. Wykonanie nowej izolacji przeciwwodnej na powierzchniach niezaizolowanych częściach ścian do poziomu 30 cm powyżej terenu, z uzupełnieniem i naprawą istniejącej hydroizolacji ścian zewnętrznych. Szczelne połączenie z izolacją poziomą ścian. Wykonanie nowej izolacji przeciwwodnej posadzki, szczelnie połączonej z izolacją poziomą ścian. W sytuacji pierwotnie wykonanych rozwiązań, wyszczególniony wyżej zakres napraw wymaga następujących robót: wprowadzanie nowej izolacji poziomej na poziomie min. 15 cm powyżej poziomu terenu (max. 5 cm poniżej poziomu posadzki) poprzez odcinkowe wykucie jednej warstwy bloczków z autoklawizowanego betonu komórkowego, ułożenie hydroizolacji papowej i odtworzenie warstwy Ściany z podbiciem do wyższych warstw bloczków. Hydroizolacja powinna wystawać min. 10 cm po stronie zewnętrznej oraz min. 20 cm po stronie wewnętrznej. Usunięcie obrzeży i opasek wokół budynku oraz gruntu na głębokość ok. 1,4 m poniżej poziomu terenu wraz z istniejącym drenażem i warstwami filtracyjnymi, przyłączami rur spustowych rynien, folią kubełkową i izolacją termiczną ścian fundamentowych. Oczyszczenie hydrodynamiczne powierzchni bocznych istniejących ław fundamentowych do poziomu ok. 1,4 m poniżej poziomu posadzki, założenie szalunku i betonowanie pasm

profilujących. Wykonanie izolacji przeciwwodnej zewnętrznych powierzchni ścian fundamentowych, do poziomu nowej izolacji poziomej, w postaci dwukrotnego nałożenia masy asfaltowej i szczelnego doklejenia pasm izolacji poziomej ścian. Następnie kontynuowanie wykonania takiej samej izolacji do poziomu ok. 30 cm powyżej poziomu terenu. Całkowita grubość powłoki powinna wynosić min. 4 mm. Odtworzenie izolacji termicznej ścian i zamocowanie folii kubełkowej. Odtworzenie okładzin cokołów ścian. Wykonanie zgodne z zasadami wiedzy technicznej drenażu opaskowego zagłębionego w gruncie na minimalnym poziomie 1,2 m poniżej poziomu terenu, z odprowadzeniem odsączanych wód, wraz z odtworzeniem opaski żwirowej z obrzeżem zewnętrznym na poziomie 20 cm poniżej poziomu posadzki. Usunięcie warstw posadzki z instalacją ogrzewania podłogowego, ociepleniem i folią izolacyjną. Wykonanie izolacji przeciwwodnej w postaci dwóch warstw papy termozgrzewalnej połączonej szczelnie z izolacją poziomą ścian. Odtworzenie izolacji termicznej i posadzki z ogrzewaniem podłogowym. Uzupełnienie/naprawa tynków wewnętrznych ścian ponad poziomem posadzki. Koszt tych prac to 141 353,46 zł brutto.

W projekcie architektoniczno- budowalnym nie odnotowano konkretnych rozwiązań w zakresie projektowanej izolacji przeciwwodnej poziomej posadzki oraz izolacji przeciwwodnej pionowej ściany fundamentowej. Wskazywano jedynie na wykonanie warstwy folii PE nad izolacją termiczną i folii kubełkowej w przypadku ściany fundamentowej.

Zmiana w zakresie rodzaju stosowanej w budynku izolacji przeciwwodnej na przeciwwilgociową nie miała w tym przypadku charakteru zmiany istotnej. Dokonywanie zmian w projekcie poprzez wprowadzanie rozwiązań zamiennych jest możliwe, ale wymaga zgody autora projektu.

Przyczyną zamoknięcia ścian i posadzek nie była nieszczelność wewnętrznej instalacji wodociągowej lub grzewczej, ani zalanie wodami opadowymi przez niezabezpieczone otwory. Do zamoknięcia w/w elementów doszło na skutek niedrożnego drenażu i nieprawidłowo zaizolowanych części podziemnych budynku.

Zmiana katalogu izolacji wodochronnej nie znajduje się w katalogu odstępstw istotnych od decyzji o pozwoleniu na budowę, jest odstępstwem nieistotnym. Jednak taka zmiana winna zostać uwidoczniona w projekcie budowlanym i dzienniku budowy, a informacji o tych zmianach nie było w w/w dokumentach. Wykonanie izolacji przeciwwilgociowej zamiast przeciwwodnej było sprzeczne z projektem budowalnym.

Dla przedmiotowego budynku nie było konieczne wykonanie projektu wykonawczego. W toku realizowanego nadzoru autorskiego dopuszczalne jest uszczegóławianie informacji zawartych w projekcie budowlanym konkretnymi rozwiązaniami technologicznymi bądź materiałowymi lub też ich zmiana, o ile nie odstępują one istotnie od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, co miało miejsce w rozpatrywanym przypadku. Jest powszechnie stosowaną dobrą praktyką, iż w przypadku uszczegóławiania lub zmiany rozwiązań technologicznych, bądź materiałowych, informacje w tym zakresie zamieszcza projektant (sprawujący nadzór autorski) w dzienniku budowy. We fragmentach dziennika budowy przedmiotowego budynku brak takich zapisów. Oświadczenia projektanta budynku dot. zmiany materiałowej detalu zwieńczenia ścian fundamentowej (k. 297) oraz użycia folii w hydroizolacji podposadzkowej (k. 1096) nie posiadają daty. Brak informacji o powyższych zmianach w projekcie budowlanym (k. 37-160) i dzienniku budowy (k. 358-365) nie pozwalają na uznanie ich za element „dokumentacji projektowej”.

(dowód: opinia Politechniki (...) k. 1035-1070, opinia uzupełniająca k. 1129-1142)

Powyższy stan faktyczny ustalono w oparciu o dowody z dokumentów przedstawione przez strony, zeznania świadków i opinie biegłych Z. D. (1) i Politechniki (...).

Sąd miał na uwadze, że strony postępowania przedstawiały w toku sprawy dowody z prywatnych ekspertyz. Dokumenty te nie miały waloru dowodu z opinii biegłego, bowiem prywatna ekspertyza przeprowadzona na zlecenie jednej ze stron nie jest opinią biegłego w rozumieniu art. 278 k.p.c. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa i piśmiennictwa opinią biegłego jest tylko opinia sporządzona na polecenie sądu przez osobę wskazaną przez sąd, zaś opinia opracowana na zlecenie strony procesowej, choćby jej autorem był stały biegły sądowy, nie stanowi dowodu w procesie, a tylko poparcie twierdzeń tej strony z uwzględnieniem wiadomości specjalnych (por. m.in. T. Ereciński, w: T. Ereciński, J. Gudowski, M. Jędrzejewska, Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego. Część pierwsza. Postępowanie rozpoznawcze. Tom I, Warszawa 1997, s. 430; wyrok Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2002 r., I CKN 92/00, LEX nr 53932). Niemniej jednak dowody z tych dokumentów potwierdzały to jak przebiegał między stronami proces stwierdzenia wystąpienia wad ukrytych w budynku własności powódki, jakie wady wykryto, jaki proces naprawczy powódce zalecono i jakie koszty z tego tytułu poniosła. W tym zakresie ujęto je w stanie faktycznym. Ekspertyzy prywatne A. G. (1) oraz J. P. pozostawały zbieżne co do opisu stwierdzonych wad w budynku jednorodzinnym z wnioskami biegłego ds. budownictwa powołanego do opiniowania w tej sprawie tj Z. D. (1) oraz Politechniki (...).

Ustaleń w zakresie wybudowania przez pozwanych domu jednorodzinnego znajdującego się na nieruchomości w B. sprzedanego powódce częściowo niezgodnie z umową sprzedaży i projektem budowlanym oraz w zakresie wykonania części robót budowalnych niezgodnie z przepisami prawa budowlanego, sztuką budowlaną, występowania niezgodności ich zakresu i kosztów naprawy Sąd dokonał przede wszystkim w oparciu o opinię Politechniki (...) wraz z opinią uzupełniającą oraz opinię biegłego z zakresu budownictwa Z. D. (1) wraz pisemnymi i ustnymi opiniami uzupełniającymi. Przy czym opinię biegłego Z. D. (1) z opiniami uzupełniającymi podzielono tylko częściowo w takim zakresie jak korelują z wnioskami opinii Politechniki (...). Sąd oparł się na opinii biegłego Z. D. wraz z protokołem z wizji lokalnej, w której opisuje oględziny zewnętrzne i wewnętrzne fundamentów i ścian przy fundamentach oraz tarasie nad garażem. Opinia biegłego Z. D. koreluje też z opinią Politechniki (...) w zakresie stwierdzonych wad budynku jednorodzinnego w zakresie wykonania hydroizolacji i odwodnienia. Biegły Z. D. w swojej opinii wielokrotnie uzupełnianej podobnie jak biegli z Politechniki (...) wskazał na niezgodności w wykonaniu budynku polegające na wykonaniu niekompletnej i niesprawnej izolacji przeciwwodnej fundamentów. Zbieżnie z wnioskami biegłych z Politechniki wskazywał też na zasadność zastosowania w przypadku budynku izolacji przeciwwilgociowej jako wystarczającej zamiast izolacji przeciwwodnej ( ciężkiej) z uwagi na właściwości przepuszczalności gruntu, na którym budynek posadowiono. Sąd nie podzielił opinii Z. D. w których podawał, iż nie trzeba ponownie wykonywać pełnej izolacji przeciwwodnej poziomej fundamentu, bo koszt wykonania i ryzyko naruszenia konstrukcji budynku są niewspółmierne do osiągniętego efektu, a wystarczające jest zastosowanie pionowej izolacji przeciwwodnej z wyceną kosztów takiej naprawy. Wnioski biegłego Z. D. są w tym zakresie sprzeczne z wnioskami opinii Politechniki (...). Sposób napraw zaproponowany przez Z. D. nie doprowadzi do połącznia izolacji w sposób chroniący przed zawilgoceniem fundamentów i ścian budynku.

Opinia Politechniki (...) wraz z opinią uzupełniająca były bardziej klarowne i przejrzyste niż opinia Z. D., właściwie i wyczerpująco umotywowane z odwołaniem się do przepisów prawa i literatury fachowej. Nadto opinia Politechniki (...) miała walor opinii instytutu, bowiem skład opiniujących składał się z 3 biegłych z tytułami doktor inżynier (Z. P., J. Z., K. W.). Nadto w opinii tej biegli drobiazgowo odnieśli się do wszelkich kwestii i pytań poruszanych przez strony procesu w toku niniejszego postępowania. Do wszelkich zastrzeżeń stron biegli skrupulatnie odnieśli się w pisemnej opinii uzupełniającej. Opinii tej wbrew tezom pozwanych nie dyskwalifikuje brak przeprowadzania wizji lokalnej w terenie. Podkreślania bowiem wymaga, że wszystkie czynności zmierzające do ustalenia wad ukrytych budynku i odstępstw od projektu architektoniczno-budowlanego oraz prace naprawcze, które w 2019 roku zasadnie wykonała powódka, nie czekając na rozstrzygniecie tego procesu trwającego 5 lat, tak by nie zwiększać szkody, były pracami, które uległy zakryciu. Wizja lokalna w terenie w 2022 roku, gdy już w 2019 roku naprawiono odstępstwa i stwierdzone wady budynku w hydroizolacji i odwodnieniu oraz w obrębie tarasu nad garażem nic by nie dała, bez ponownych odkrywek, które znowu generowałyby dalsze koszty. Przed wytoczeniem tej sprawy jak i na początku procesu zebrano bogaty materiał zdjęciowy dotyczący wad w hydroizolacji i odwonieniu oraz na tarasie. Dodatkowo w ramach zabezpieczenia dowodu już w marcu 2019 roku, gdy powódka jeszcze nie wykonała prac naprawczych, biegły Z. D. (1) dokonał wizji w terenie, sporządzając z niej protokół i opisując zastany stan wykopów przy domu powódki oraz występujące uchybienia. Na tym bogatym materiale dowodowym bazowali biegli z Politechniki (...). Wobec jasności wniosków biegłych zarówno w opinii głównej jak i uzupełniającej Sąd nie znalazł żadnych podstaw do podzielenia zarzutów pozwanych dotyczących tendencyjności i braku obiektywności opinii i konieczności kolejnego uzupełniania tej opinii. W tej sprawie zgromadzono obszerny materiał dowodowy, wszystkie okoliczności istotne dla wydania rozstrzygnięcia w ocenie Sądu zostały wyjaśnione w opinii głównej Instytutu i opinii uzupełniającej. Zarzuty pozwanych stanowiły w istocie polemikę ze szczegółowymi wnioskami biegłych.

Zeznania świadków A. G. (1), J. P., W. D. (1), K. L. (2), P. P. Sąd uznał za wiarygodne z całości. Zeznania tych świadków korespondują w całości z pisemnymi ekspertyzami sporządzonymi na polecenie powódki oraz wzajemnie się uzupełnią. Świadkowie w sposób tożsamy zrelacjonowali zauważone podczas odkrywek budynku oraz tarasu nad garażem nieprawidłowości w technologii wychowania robót budowalnych. K. L. (2) zrelacjonował również, jak wyglądały spotkania powódki z pozwanym przed zawarciem umowy przedwstępnej i po niej.

Zeznania świadka A. K. i W. W. podzielono tylko częściowo. Przede wszystkim świadek W. W. podawał, że wykonywał wszystkie prace budowalne zgodnie z projektem architektoniczno -budowalnym, co pozostaje niezgodne z ustalenia niniejszej sprawy, wykonanymi prywatnymi ekspertyzami i opiniami biegłych. Świadek ten niewiarygodnie podawał również, że nie wykonał warstw na trasie, bo nie było to w jego gestii, ponieważ kwestia wykończenia tarasu nad garażem została opisana w projekcie i została wykonana, bo warstwy tarasu zostały przez powódkę zdemontowane. Zeznania świadka A. K. również nie były w pełni obiektywne. Świadek zeznawał, że izolacja pionowa i pozioma nie muszą być połączone, bo co innego wynika ze zbieżnych wniosków opinii biegłych.

Również częściowo podzielono zeznania świadka K. R., asystentki pozwanego, która uczestniczyła tylko w spotkaniach z powódką związanych z zawarciem umów. Sąd nie podzielił zeznań świadka, iż według ustaleń powódki z pozwanym i za zgodą powódki budynek wydano bez barierki na trasie. Z ustaleń tych nie spisano żadnej notatki ani aneksu do umowy, te zeznania świadka pozostają sprzeczne z zeznaniami powódki. Nadto świadek niewiarygodnie podawał, że wykonanie izolacji na tarasie nad garażem leżało w gestii powódki, bo co innego wynika z projektu budowlano-architektonicznego, który był częścią umów zwartych z powódką.

Zeznania świadka M. S. współautora projektu architektoniczno-budowalnego podzielono w zakresie korelującym z dowodami z dokumentów. Świadek niewiarygodnie podawał, że różne typy izolacji np. papy i folii można łączyć. Co innego wynika z opinii biegłych.

Zeznania świadka W. B. Sąd podzielił tylko na okoliczność wykonania ekspertyzy na polecenie pozwanego. Wnioski tej ekspertyzy dotyczące poprawnego zabezpieczenia budynku z zewnątrz w ramach izolacji poziomej, pozostają rozbieżne z opiniami biegłych, które sporządzono w tej sprawie.

Zeznania powódki K. L. (1) Sąd w pełni podzielił jako logiczne, dokładne i wyczerpujące. Nadto znalazły one pełne poparcie w dowodach z dokumentów.

Zeznania pozwanego G. i M. Sąd podzielił częściowo, w takim zakresie jak korelują z pozostałym materiałem dowodowym. Pozwany przedstawił chronologię i zakres wykonanych prac budowalnych, wyrażając przy tym własną pozytywną ocenę prac w zakresie hydroizolacji budynku i izolacji części tarasowej, podczas gdy nie posiadał wykształcenia budowlanego, a te jego zeznania pozostają sprzeczne z opiniami biegłych.

Zeznania pozwanej M. M. (1) nie wniosły do sprawy nic istotnego, bo nie posiadała ona żadnej wiedzy o procesie budowy domu na nieruchomości sprzedanej powódce.

W ustaleniach faktycznych pominięto jako niemożliwe do przeprowadzenia i zmierzające jedynie do przedłużenia postępowania dowody zawnioskowane przez powódkę z prywatnej ekspertyzy wykonanej przez A. B. na zlecenie powódki z k. 757-766, oraz dowód z jej zeznań jako świadka, wraz z dowodem z konfrontacji zeznań biegłego Z. D. z zeznaniami świadków wymienionych w piśmie z 6.10.2020 roku-k.775.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.

Powódka domagała się od pozwanych odszkodowania na podstawie art. 471 k.c. za szkodę jaką poniosła, a wynikającą z nienależytego, wadliwie wykonanego zobowiązania przez pozwanych, polegającego na zastosowaniu niewłaściwej izolacji pionowej i poziomej budynku mieszkalnego, wadliwie wykonanym odwodnieniu oraz wadliwie wykonanych warstw tarasu nad garażem.

Stosownie do treści art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Niewykonanie zobowiązania zachodzi, gdy w zachowaniu się dłużnika nie występuje nic, co odpowiadałoby spełnieniu świadczenia. Z nienależytym wykonaniem umowy mamy do czynienia, gdy doszło do naruszenia postanowień kontraktowych lub niewywiązania się z obowiązków mających swoje źródło zarówno w umowie, jak i dobrych obyczajach. O nienależytym spełnieniu świadczenia można mówić w aspekcie zachowania terminu, miejsca i sposobu czy też jakości w szerokim rozumieniu tego słowa.

Odpowiedzialność kontraktowa korzysta z domniemania winy dłużnika. Wierzyciel bowiem nie jest zobowiązany do wskazania winy dłużnika, a jedynie do wskazania okoliczności świadczących o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania. Ponadto odpowiedzialność kontraktowa uzależniona jest od wystąpienia przesłanek odpowiedzialności, tj. szkody, którą poniósł wierzyciel, niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania na skutek okoliczności, za które dłużnik z mocy umowy lub ustawy ponosi odpowiedzialność, oraz związku przyczynowego między faktem nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania a szkodą. Ciężar dowodu w tym zakresie, zgodnie z art. 6 k.c., spoczywa na wierzycielu. Spełnienie i udowodnienie przez wierzyciela tych trzech przesłanek nie zawsze będzie prowadziło do odpowiedzialności dłużnika, ponieważ art. 471 k.c. przewiduje możliwość zwolnienia dłużnika z odpowiedzialności, gdy dłużnik wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi. Art. 471 k.c. uzależnia egzonerację dłużnika od obalenia przez niego domniemania, że uchybienie zobowiązaniu jest następstwem obciążających go okoliczności. Aby uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, dłużnik jest obowiązany udowodnić, że do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania doszło w wyniku okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Dłużnik musi zatem wykazać, że okoliczności takie wystąpiły oraz że doprowadziły one do naruszenia zobowiązania-por. postanowienie SN z 9.05.2022 I CSK 1690/22.

Niniejsze postępowanie dowodowe nie wykazało, aby zachodziła przesłanka ekskulpująca pozwanych od odpowiedzialności odszkodowawczej, wynikająca z niezależnego od nich zalania budynku własności powódki na skutek ponadnormatywnych opadów atmosferycznych. Jak wykazało to postępowanie budynek powódki nie został zalany wodą opadową, ani wodą pochodzącą z instalacji. Kwestię tą szczegółowo wyjaśnili biegli z Politechniki (...) (k. 1132). Jak wynika z materiału dowodowego istotnie w lipcu 2018 roku doszło do silnych opadów atmosferycznych, budynek wykonany przez pozwanych objęty umową sprzedaży nieruchomości posiadał jednak istotne wady w izolacji przeciwwodnej i odwodnienia budynku, co skutkowało tym, że nadmierne nadowdnienie wierzchniej warstwy gruntu przez znaczny opad deszczu w okolicach fundamentów doprowadził do przesiąknięcia tej wody po warstwie izolacji do wnętrza budynku. Jak zasadnie podniosła powódka, nawet intensywne opady atmosferyczne przy prawidłowo wykonanej izolacji hydrologicznej i odwodnieniu nie powinny wpływać na zamoknięcia ścian fundamentu i posadzek. Taki jest właśnie cel stosowania w budynkach hydroizolacji. Dodatkowo biegli z Politechniki (...) podkreślili, że w przypadku zalania wodą opadową przez niezabezpieczone otwory, zamoknięcia widoczne byłyby w większym nasileniu przy otworach, tymczasem zacieki były widoczne głównie przy ścianach wewnętrznych zdała od otworów. Natomiast drenaż wokół budynku był niedrożny i nie odprowadzał wody opadowej, przez to woda przedostała się do nieprawidłowo zaizolowanych części podziemnych budynku. Również biegły Z. D. w ustnej opinii uzupełniającej (k. 728) wskazywał na to, że przyczyną zawilgocenia fundamentów był brak odbioru wody z terenu.

Pozwani nie mogą zwolnić się też z odpowiedzialności odszkodowawczej, nawet jeśli powódka w protokole zdawczo-odbiorczym z dnia 28.05.2018 roku podpisała się pod stwierdzeniem, że „zapisy protokołu wyczerpywały opis stanu technicznego przekazywanego lokalu i wskazywały wszelkie roszczenia kupującego, który zrzekł się wszelkich dodatkowych roszczeń i przyznał, że lokal spełnia jego oczekiwania”. Powódka uczyniła to bez dokonywała oględzin budynku w zakresie hydroizolacji, drenażu i wykonania warstw tarasu, bo konieczne byłyby w tym przedmiocie odkrywki i punktowe zniszczenie wykonanych prac, a nadto nie posiada wiedzy specjalistycznej z zakresu budownictwa, która pozwoliłaby jej na rzetelną ocenę jakości wykonanych prac.

Zakres obowiązków pozwanych polegających na wybudowaniu domu jednorodzinnego, który sprzedawali powódce wynikał z umowy przedwstępnej z listopada 2017 roku i umowy przyrzeczonej z kwietnia 2018 roku, które wprost , co do procesu budowalnego, standardu wykończenia odwoływały się do projektu architektoniczno- budowalnego z lipca 2016 autorstwa A. D. (3) i M. S.. Zakres robót obciążających pozwanego polegał na wybudowaniu dla powódki domu jednorodzinnego w stanie deweloperskim. Projekt zawierał też rozwiązania dotyczące hydroizolacji budynku, drenażu wokół budynku oraz wykonania izolacji tarasu. Ogólnikowe stwierdzenie pozwanych kwestionujących co do zasady roszczenie powódki, iż jakość wykonanych w/w prac pozostawała bez zarzutu, było bezpodstawne w świetle treści opinii Politechniki (...) i częściowo opinii Z. D. (1). Opinie te wskazywały, że pozwani w/w elementy domu wykonali, naruszając zasady sztuki budowlanej oraz niezgodnie z projektem architektoniczno-budowalnym.

Sąd miał przy tym na względzie, że zgodnie z art. 472 k.c. pozwany obowiązany był do zachowania należytej staranności przy wykonaniu umowy. Powódka powoływała się na to, że zachowanie należytej staranności przez pozwanych należy oceniać przy uwzględnieniu zawodowego charakteru prowadzonej działalności przez pozwanego G. M. (1), a zatem według zaostrzonych kryteriów (art. 355 § 2 k.c.), skoro pozwany sprzedawał nieruchomość zabudowaną domem powódce w ramach działalności gospodarczej, co wprost wynika z treści umowy przedwstępnej i przyrzeczonej. Niniejsze postępowanie nie wykazało, że pozwany prowadził szeroko zakrojoną działalność deweloperską. Z profilu działalności jego firmy wynika, że zajmował się usługami komputerowymi, później sprzedażą nieruchomości. Nie miał kwalifikacji i doświadczenia budowalnego. Nadto z dziennika budowy wynika, że dom powódki wznoszono sposobem gospodarczym i to pozwany zakupywał potrzebne materiały. Nie był on profesjonalistą w dziedzinie budowy domów jednorodzinnych, więc jego staranność należało ocenić przy uwzględnieniu art. 472 k.c. Jak wykazało natomiast niniejsze postępowanie pozwany przy budowie domu jednorodzinnego dla powódki nie zachował tej staranności fundamentalnej, bo oszczędzał na materiałach budowalnych i jakości wykonanych prac, co skutkowało wykonaniem hydroizolacji poziomej w sposób niewłaściwy, bo nie miała ona zachowanej ciągłości. Izolacja pionowa była wykonana zbyt nisko, fragmentami jej nie było. Natomiast drenaż został wkopany nie na poziomie ław fundamentowych tylko znacznie wyżej, niezgodnie ze sztuką budowalną. Nadto pozwany nie kontrolował szczegółowo wszystkich wrażliwych prac w tym tych dotyczących odwodnienia i hydroizolacji podobnie jak kierownik budowy, który uzupełniał dziennik z opóźnieniem na podstawie informacji od pozwanego, bez oglądnięcia danego etapu prac na budowie.

W ocenie Sądu powódka w toku niniejszej sprawy zdołała udowodnić, że pozwani nienależycie wykonalni swoje zobowiązania w ramach budowy domu jednorodzinnego w zakresie wykonania hydroizolacji budynku, jego odwodnienia i ułożenia warstw tarasu nad garażem. Ponadto pozwani nie zdołali obalić domniemania, że nie ponoszą odpowiedzialności za w/w nieprawidłowości w procesie budowalnym. W toku niniejszego postępowania pozwani przyznali, że umowa dotycząca wybudowania domu jednorodzinnego na nieruchomości sprzedanej powódce w zakresie wykonania odwodnienia-drenażu budynku i izolacji pionowej nie została przez nich wykonana prawidłowo. Przeprowadzone w niniejszej sprawie opinia Politechniki (...) wraz z opinią uzupełniającą i pozostająca z nią zbieżna w części opinia Z. D. (1) uzupełniana pisemnie i ustnie potwierdziły występowanie również innych wskazywanych przez powódkę wad budynku oraz odstępstw od projektu architektoniczno-budowlanego, który był częścią umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej.

O istnieniu wad decyduje kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno - techniczne (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., LEX nr 483295; por. wyrok Sadu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r. w sprawie I CSK 147/05, LEX nr 180193). Także w literaturze przedmiotu podkreśla się, że wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników (por. C. G., H. A. "Definicja wady budowlanej", Inżynier budownictwa, marzec 2006 r.).

Jak wynika z opinii Z. D. i opinii Politechniki (...) w budynku powódki wystąpiły wady fizyczne polegające na braku szczelności hydroizolacji i funkcjonalności drenażu, które ujawniły się poprzez zamakanie posadzek i ścian budynku, a spowodowane było to niezgodnym z zasadami wiedzy wykonaniem części robót budowalnych. Nadto z opinii Z. D. wynika, że warstwy tarasu nad garażem zostały ułożone niezgodnie z projektem.

O wadach tych powódka nie mogła się dowiedzieć ani w trakcie procesu budowlanego, gdyż prace związane z wykonaniem hydroizolacji powstały na długo przed zawarciem umowy przedwstępnej, ani na moment protokolarnego odbioru budynku w maju 2018 roku, gdyż w/w wady budynku były wadami ukrytymi. Co do elementów hydroizolacji i odwodnienia oraz nieprawidłowości wykonania izolacji tarasu nad garażem to należy podkreślić, że wbrew tezom pozwanego, powódka nie miała wpływu ani świadomości techniki zastosowanej przez pozwanego, bowiem wtedy gdy wylewane były fundamenty i wykonywana ich izolacja (listopad 2016) powódka jeszcze nie interesowała się tym domem. Dopiero w lipcu 2017 powódka znalazła ogłoszenie o sprzedaży i zainteresowała się kupnem domu. Było to zatem znacznie po tym jak wykonano prace przy hydroizolacji, odwonieniu i tarasie. Umowa przedwstępna została podpisana rok później w listopadzie 2017 roku. Nadto prace przy fundamentach i hydroizolacji były pracami, które uległy zakryciu, i aby je ocenić należy dokonać odkrywek i wykopów. Powódka jako kupująca nie mogła ocenić stanu prawidłowości wykonania hydroizolacji i odwodnienia. Skoro wady te miały charakter wad ukrytych powódka nie mogła się zrzec roszczeń dotyczących tych wad. Zatem to, że w protokole zdawczo-odbiorczym zrzekła się wszelkich dodatkowych roszczeń nie miało znacznie.

Hydroizolacja

Jak wykazało to postepowanie izolacja ścian fundamentowych w zakresie zastosowania bloczka komórkowego typu TERMOBET była zgodna z wiedzą i nie utrudniała korzystania z budynku i nie stanowiła odstępstwa od projektu. Jednak brak hydroizolacji tej części fundamentowych był istotną wadą ukrytą, utrudniającą korzystanie z budynku. Wykonanie izolacji pionowej ścian za pomocą masy bitumicznej stanowiło izolację przeciwwilgociową i było zgodne z wiedzą i nie utrudniało korzystania z budynku, ale było to odstępstwo od założeń projektowych, w których przewidziano izolację przeciwwodną. Nadto wykonanie izolacji pionowej do wysokości 20 cm poniżej terenu było wadą ukrytą istotną i wadą polegającą na niewykonaniu budynku zgodnie z dokumentacją projektową. Nadto izolacja pozioma ścian w poziomie 20 cm poniżej terenu bez wymaganych zakładów umożliwiających ciągłe i szczelne połącznie z izolacją pionową ścian i izolacją podposadzkową było istotną wadą ukrytą. Brak ciągłości izolacji w budynku powódki wpływał negatywnie na jego zawilgocenie. Nadto zostało to wykonane niezgodnie z projektem. Sposób połączenia folii w izolacji poziomej nie zapewniał szczelności i ciągłości hydroizolacji. Nadto występowały lokalne ubytki i nieszczelności warstwy termicznej.

Jak podkreślili biegli w budynku powódki wbrew założeniom projektowym wykonano izolację przeciwwilgociową (lekką), zamiast izolacji przeciwwodnej (ciężkiej), chociaż w przypadku przedmiotowego budynku wszystkie funkcje właściwe dla zgodnego z przeznaczeniem korzystania z budynku przy właściwościach geologicznych i hydrologicznych terenu spełniała izolacja przeciwwilgociowa.

Pozwani w tym zakresie wykazali, że byli uprawnieni do poczynienia odstępstw od projektu budowlanego w oparciu o postanowienia umowy przedwstępnej, zgodnie z którymi: „byli uprawnieni do stosowania rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w standardzie wykończenia, w szczególności materiałowych w zakresie w jakim nie miały one istotnego wpływu na jakość, funkcjonalność i estetykę inwestycji oraz do wprowadzenia innych zmian nie mających wpływu na obniżenie standardu jakości, funkcjonalności, estetyki inwestycji bez uzyskania zgody lub powiadomienia powódki. Natomiast jak wynika z opinii Politechniki (...) zmiana zaprojektowanej izolacji przeciwwodnej na izolację przeciwwilgociową nie była istotną zmianą w projekcie (k.1052), chociaż wymagała zgody projektanta.

W ocenie Sądu nie można oceniać w kontekście zmiany izolacji przeciwwodnej na przeciwwilgociową jako nienależytego wykonania umowy wynikającego z odstępstwa od projektu, bowiem prace z tym związane jak wynika z dziennika budowy podejmowano do listopada 2016 roku, gdy stron nie łączyła jeszcze umowa przedwstępna. Trudno zatem mówić tutaj o tym, żeby pozwani mieli obowiązek informowania o tej zmianie powódki tak aby mogła wyrazić zgodę na taka zmianę, skoro prace te wykonano przed nawiązaniem stosunku zobowiązaniowego w listopadzie 2017 roku, a zmiana powyższa nie była istotna. Co więcej na taką zmianę bez wcześniejszego informowania już post factum powódka wyraziła zgodę w umowie przedwstępnej sprzedaży. Nadto jak wynika z opinii uzupełniającej Politechniki (...) (k. 1133) zmiana izolacji przeciwwodnej na przeciwwilgociową, gdyby została wykonana prawidłowo nie miałaby istotnego znaczenia dla ochrony budynku oraz nie spowodowałaby zagrożenia budynku zawilgoceniem. Skoro powyższa zmiana nie miała wpływu na funkcjonalność i użytkowanie budynku to trudno mówić tutaj o szkodzie powódki i związku przyczynowym między szkodą a nienależytym wykonaniem umowy. Dlatego w poniższych wywodach w kontekście wysokości szkody powódki Sąd uwzględnił wyliczenia prac naprawczych w hydroizolacji przy wykonaniu prawidłowej izolacji przeciwwilgociowej, wyliczonej przez biegłych z Politechniki (...) w wariancie I na kwotę 126 712,58 zł.

Drenaż- odwodnienie

Z opinii Politechniki (...) wynika, że drenaż został wykonany nieprawidłowo tj. wkopano go zbyt płytko i nie wypełniał swoich funkcji, bo nie zastosowano właściwego materiału do zasypania drenażu, rury drenarskiej nie owinięto geowłókniną. Nadto nie zapewniono odpowiedniego odpływu wód z rur drenarskich do studzienki bezodpływowej.

Taras

Wbrew tezom pozwanych ( lansowanych w piśmie procesowym z dnia 10.06.2019 roku k. 449) zawarta między stronami umowa obejmowała swym zakresem wykonanie izolacji tarasu. Wyszczególniono to w projekcie architektoniczno-budowalnym w części dotyczącej stropodachu ze wskazaniem kolejności kolejnych warstw tego stropodachu wraz z hydroizolacją. Wbrew zarzutom pozwanych powódka nie przejęła na siebie wykonania hydroizolacji tarasu, ponieważ była ona zaprojektowana bezpośrednio na wykonanym spadku tarasu. Istotnym odstępstwem od projektu budowano-architektonicznego było niewłaściwe wykonanie izolacji trasu nad garażem, co również świadczy o nienależytym wykonaniu zobowiązania przez pozwanych, które spowodowało szkodę powódki, która musiała przeprowadzić prace naprawcze. Jak wynika z opinii biegłego w zakresie budownictwa Z. D. (1), którą w tej części Sąd w całości podzielił kolejność warstw izolacji stropodachu nad garażem została zmieniona w rzeczywistości w stosunku do dokumentacji projektowej, o czym świadczyła zostawiona na dzień wizji lokalnej 13.03.2019 roku na dachu garażu jedna z warstw tej izolacji tj izolacja przeciwwodna z papy termozgrzewalnej, która powinna zostać położona na warstwie spadkowej, aby odpowiednio odprowadzać wodę, a której to warstwy spadkowej pod tą papą termozgrzewalną nie było.

Barierki

Ostatnim odstępstwem od projektu architektoniczno- budowalnego, co jest równoznaczne z nienależytym wykonaniem zobowiązania przez pozwanych, był brak barierek na trasie nad garażem, które według projektu winny znajdować się w tej części. Wbrew tezom pozwanych brak barierek na tarasie nie wynikał z ustaleń z powódką, bo w swoich zeznaniach powódka zaprzeczyła, aby zrezygnowała z barierek na tarasie. Barierki były elementem projektu architektoniczno- budowanego, których pozwani nie zamontowali. Umowy przeczono i przedwstępna nie zostały aneksowane co do kwestii barierek.

Wyżej opisane nienależyte wykonanie zobowiązania przez pozwanych względem powódki wynikające z umowy przedwstępnej i przyrzeczonej opartych na projekcie architektoniczno -budowalnym rodzą odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanych.

W ocenie Sądu między nieprawidłowym wykonaniem robót budowalnych przez pozwanych w budynku jednorodzinnym a szkodą powódki polegająca na konieczności poniesienia kosztów prac naprawczych zachodzi bezpośredni związek przyczynowo skutkowy. Istotne znaczenie miało to, że użyteczność przedmiotowego budynku uległa zmniejszeniu, z uwagi na cel wynikający z jego przeznaczenia. Jego przeznaczeniem było niewątpliwie pełnienie funkcji mieszkalnych. W tym też celu powódka nabyła od pozwanych nieruchomość, gdzie zamierzała zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Wady budynku, polegające na niezapewnieniu ciągłości izolacji pionowych i poziomych, niespełniająca swoich funkcji instalacja odwodnienia, wadliwie wykonana izolacja tarasu, niewątpliwie nie tylko zmniejszały funkcjonalność budynku, ale też bez wykonania prac naprawczych mogły powodować niszczenie w wyniku zawilgocenia ścian. Zmniejszały więc one użyteczność budynku ze względu na jego przeznaczenie, co oznacza, że wady te były istotne. Biegli z Instytutu w R. wskazali też, że istnieje związek przyczynowo skutkowy między sposobem wykonania robót budowalnych w zakresie hydroizolacji i odwodnienia a zamoknięciem budynku (k. 1132/2.

Co do wysokości szkody w zakresie wadliwego wykonania izolacji tarasu i braku barierek, to wynika ona z opinii uzupełniającej biegłego Z. D. (1) z k. 647, którą policzył na kwotę 20 810,39 zł. W ramach zasądzonego powódce odszkodowania Sąd uwzględnił tą kwotę w całości, uwzględniając w tej kwocie zarówno koszt brakujących barierek na tarasie jak i ponownego użycia papy. W kosztorysie na k. 647 biegły w materiałach potrzebnych do prac naprawczych na tarasie uwzględnił m.in. koszty papy (17,38 zł, 2630,37 zł i 4 070,81 zł). Kosztów materiałowych dotyczących papy Sąd nie odliczał od odszkodowania, mimo zastrzeżeń pozwanych. Jak wynika z opinii głównej Z. D. (k. 392) jedyną warstwą jaką pozostawiono na tarasie była izolacja przeciwwodna z termozgrzewalnej papy i według zaleceń biegłego mogła ona pozostać jak warstwa paraizolacyjna, ponieważ została wykonana prawidłowo, bo zapobiegała przeciekaniu wody do wewnątrz garażu. Wobec jednak faktu, że papę tą położono nie tak jak w projekcie na warstwie spadkowej, na tej papie należało wykonać warstwę spadkową i dopiero na niej docelową izolację przeciwwodną. Biegły D. wskazał na możliwość zastosowania papy pod jak i nad warstwą polistyrenu, z zachowaniem spadku (k.398). Biegły dodał, że mimo, że występująca na stropie papa termozgrzewalna spełnia swoją rolę ochrony konstrukcji przed wodą opadową, jednak ze względu na brak spadku, należało ją wykonać ponownie ( bez usuwania istniejącej powłoki) z zachowaniem odpowiedniego układu warstw zgodnie z projektem budowalnym (k.399). Ponowne użycie papy było zatem uzasadniane, mimo iż pozwani położyli już jedną warstwę bezpośrednio na stropie.

Do w/w kosztów prac naprawczych, które wiążą się ze szkodą powódki należy doliczyć koszty jakie powódka poniosła w związku z nienależytym wykonaniem przez pozwanych swojego zobowiązania na łączna kwotę 3 075 zł, gdyż pozostają one w normalnym związku przyczynowym z jej szkodą. Dla określenia wad w budynku związanych z wadliwie wykonaną hydroizolacją, odwodnieniem oraz wadliwym wykonaniem tarasu powódka zleciła wykonanie odkrywek fundamentów firmie (...) sp. z o. za co zapłaciła 1230 zł ( faktura (...)), wykonanie oceny technicznej J. P. za co zapłaciła 615 zł ( faktura (...)), wykonanie ekspertyzy technicznej budynku A. G. (1) za co zapłaciła 738 zł (faktura (...)). Nadto celem wezwania pozwanych do usunięcia tych wad powódka poniosła koszty obsługi prawnej na 492 zł (faktura (...)).

W konsekwencji Sąd przyjął, że nienależyte wykonanie przez pozwanych zobowiązania wynikającego z umów przedwstępnej i umowy przyrzeczonej doprowadziło do powstania szkody w majątku powódki w wysokości 147 522,97 zł (126 712,58 zł + 20 810,39 zł), która to kwota odpowiada kosztowi prac koniecznych do tego, by doprowadzić budynek do stanu zgodnego z projektem, zasadami sztuki budowlanej i przepisami prawa. Nadto w ocenie Sądu powódka poniosła szkodę w postaci wydatku na wykonanie odkrywek, opinii technicznej przez rzeczoznawcę budowlanego i obsługi prawnej 3 075 zł.

Odpowiedzialność pozwanych jest odpowiedniością solidarną, bowiem pozwani sprzedali powódce nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym, która wchodziła w skład ich majątku wspólnego (par. 1 umowy z dnia 16.04.2018 roku k. 24), nawet jeśli budowę domu realizował na nieruchomości wspólnej małżonków pozwany G. M. (1) w ramach prowadzonej w sposób jednoosobowy działalności gospodarczej. W świetle art. 46 kro w sprawach nieunormowanych w artykułach poprzedzających od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku. Z mocy art. 1034 § 1 k. c. do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe. Jeżeli jeden ze spadkobierców spełnił świadczenie, może on żądać zwrotu od pozostałych spadkobierców w częściach, które odpowiadają wielkości ich udziałów. Zgodnie z art. 370 k.c. jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one zobowiązane solidarnie, chyba że umówiono się inaczej.

Na podstawie art. 455 i 359 k.c. ustawowe odsetki od zasądzonych kwot przyznano od kwoty 80 000 zł od dnia następnego po doręczeniu pozwanym odpisu pozwu tj. 23.01.2019 roku, a od pozostałej kwoty 70 597,97 zł od dnia następnego po doręczeniu pozwanym pisma z dnia 7.11.2019 roku precyzującego żądanie pozwu tj. od dnia 4.12.2019 roku. Powódka nie domagała się odsetek ustawowych za opóźnienia a odsetek ustawowych. Mimo że przed wniesieniem powództwa powódka wzywała pozwanych do usunięcia wad dotyczących wyłącznie hydroizolacji budynku ( bez tarasu), nie wezwała ich kwotowo do zapłaty odszkodowania. Dopiero wnosząc pozew podała, że domaga się pierwotnie 80 000 zł, a w piśmie z dnia 7.11.2019 doprecyzowała żądanie domagając się ostatecznie 190 464,87 zł. Odpis pozwu doręczono pozwanym 22.01.2019 (k.264), a odpis pisma precyzującego żądanie doręczono pełnomocnikowi pozwanych 3.12.2019 roku (k. 685).

Z uwagi na wynik sprawy o kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. i koszty te stosunkowo rozdzielono. Powódka wygrała proces w 79 %. Koszty poniesione przez powódkę wyniosły łącznie 28 981 zł na które złożyły się: opłata od pozwu 4040 zł, opłata od rozszerzonego żądania 5524 zł, uiszczone zaliczki na koszt opinii biegłych łącznie w kwocie 14 000 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego 5417 zł. Koszty poniesione przez pozwanego wyniosły: 4400 zł uiszczone przez pozwanych zaliczki na koszt opinii biegłych w trakcie postępowania i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego 5434 zł. Łączne koszty obu stron to 38 815 zł. Powódka przegrała proces w 21% i powinna ponieść koszty w kwocie 8151 zł (38 815 zł x21%) a poniosła w kwocie 28 981 zł , stąd sąd zasądził od pozwanych na rzecz powódki kwotę 20 830 zł.

O kosztach sądowych sąd orzekł w oparciu o przepis art. 113 ust.1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 100 k.p.c. Koszty sądowe to wydatki tymczasowo poniesione przez Skarb Państwa a związane z wydatkami na wynagrodzenia dla biegłych nie mających pokrycia w zaliczkach i koszty stawiennictwa świadka, łącznie z należności Skarbu Państwa tymczasowo została wyłożona kwota 24 934,24 zł i stosownie do proporcji przegranej sąd nakazał pobrać od powódki kwotę 5236,19 zł (24 934,24 zł x 21%), a od pozwanych kwotę 19 698,05 zł (24 934,24 zł x 79%).

SSO Małgorzata Franczak-Opiela