Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Nowy Sączu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 kwietnia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu, Wydział III Cywilny Odwoławczy w składzie

następującym:

Przewodniczący - Sędzia SO Tomasz Białka (sprawozdawca)

Sędzia SO Ewa Adamczyk

Sędzia SO Agnieszka Skrzekut

Protokolant: staż. Kinga Burny

po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2015 r. w Nowym Sączu

na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w R.

przeciwko W. B.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Rejonowego w Nowym Sączu

z dnia 11 lipca 2014 r., sygn. akt I C 477/12

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że :

-

w pkt I kwotę 7 377, 43 zł (siedem tysięcy trzysta siedemdziesiąt siedem złotych 43/100) zastępuje kwotą 5 754, 92 zł (pięć tysięcy siedemset pięćdziesiąt cztery złote 92/100), kwotę 2 587, 83 zł zastępuje kwotą 1 891, 97 zł, a kwotę 4 789, 60 zł kwotą 3 862, 95 zł,

-

dodaje pkt Ia w brzmieniu : „w pozostałym zakresie powództwo oddala”,

-

pkt II nadaje brzmienie : „ zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 202 zł (dwieście dwa złote) tytułem kosztów procesu”,

-

pkt III nadaje brzmienie : „nakazuje ściągnąć od pozwanego i powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Nowym Sączu kwoty po 450, 27 zł (czterysta pięćdziesiąt złotych 27/100) tytułem kosztów sądowych”;

2.  w pozostałym zakresie apelację oddala;

3.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 184, 50 zł (sto osiemdziesiąt cztery złote 50/100) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

4.  nakazuje ściągnąć od pozwanego i powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Nowym Sączu kwoty po 390 zł (trzysta dziewięćdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt III Ca 622/14

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 11 lipca 2014 r. Sąd Rejonowy w Nowym Sączu zasądził od pozwanego W. B. na rzecz Spółdzielni (...) kwotę 7.377,43 zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 2.587,83 zł od dnia 22 października 2009 r. do dnia zapłaty i od kwoty 4.789,60 zł od dnia 6 lutego 2012 r. do dnia zapłaty (pkt I), zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1.637 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 1.234 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (pkt II) i nakazał ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Nowym Sączu kwotę 900,54 zł tytułem wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa (pkt III).

W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Sąd wskazał,
że pozwany od 1 sierpnia 2007 r. jest właścicielem wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...) położnego w C. przy ul. (...). Z lokalem tym związany jest udział w nieruchomości wspólnej budynku i w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości. Pozwany korzysta też z należącego do spółdzielni garażu, a opłata za jego użytkowanie wynosi 2 zł za m ² miesięcznie. Pozwany nie jest członkiem pozwanej spółdzielni. Powódka prowadzi odrębne rozliczenia należności dla swoich członków i osób niebędących jej członkami. Członkowie spółdzielni korzystają bowiem z jej pożytków osiąganych z prowadzonej działalności. Zwykle ponoszone przez nich opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości są niższe.

Powódka rozlicza należności za zarządzanie nieruchomością pozwanego zgodnie z Regulaminem zasad ustalania i rozliczania kosztów zasobami mieszkalnymi, opłat za użytkowanie lokali oraz zasad ustalania opłat i rozliczania kosztów dostawy mediów zatwierdzonego uchwałą z dnia 7 kwietnia 2004 r.
nr (...).

Każdego roku sporządzane są plany kosztów zarządu ogólnego, kosztów utrzymania mienia wspólnego obejmując osiedla w C. i R., plan kosztów utrzymania służby technicznej dotyczący osiedla (...), plan kosztów utrzymania w C. wyodrębnionej nieruchomości stanowiącej własność pozwanego, z uwagi na okoliczność iż tylko pozwany w budynku nr (...) nie jest członkiem spółdzielni. Po zakończeniu roku ustala się wykonanie, ewentualną nadwyżkę bądź stratę co jest uwzględnianie w kolejnym planie na następny rok poprzez sporządzenie sprawozdania z wykonania planów. Powódka na podstawie sprawozdania z wykonania rocznego planu kosztów utrzymania nieruchomości wyliczała pozwanemu miesięczną jednostkową stawkę za 1 m ² na kolejny rok. Stawka pomnożona przez powierzchnię mieszkalną pozwanego stanowiła miesięczna opłatę mieszkaniową, która obejmowała m.in. koszty zarządu ogólnego, koszty utrzymania mienia wspólnego oraz koszty utrzymania służby technicznej.

W uchwale nr 55/2006 Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z dnia 18 grudnia 2006 r. ustalony został klucz podziału kosztów zarządu na poszczególne lokale. W uchwale ustalono powierzchnie poszczególnych nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz procentowy udział poszczególnych rodzajów lokali w powierzchni ogólnej. Powierzchnia ta wynosi łącznie 5.796,92 m ². Stosownie do zapisów wynikających z tej uchwały, od dnia 1 stycznia 2007 r. planowano, że koszty zarządu ogólnego zostaną rozłożone proporcjonalnie na wszystkie lokale, którymi zarządza spółdzielnia, wg procentowego udziału w powierzchni ogólnej. Zdaniem Sądu, uchwała winna mieć również zastosowanie także do osoby nie będącej członkiem spółdzielni, a koszty zarządu winny obciążać pozwanego na takich samych zasadach jak członków spółdzielni.

Do ustalenia jednostkowej stawki kosztu zarządu ogólnego nieruchomości wyodrębnionych, a zatem do lokalu mieszkalnego pozwanego powódka nie stosowała jednak zasad wynikających z przedmiotowej uchwały. Wyliczając koszty zarządu dla pozwanego, dzieliła sumę rocznych kosztów zarządu ogólnego przez powierzchnię lokali mieszkalnych, a nie przez całkowitą powierzchnię wszystkich lokali w budynku, zgodnie z kluczem wynikającym z uchwały. Przy zastosowaniu tej samej zasady co stosowana dla członków spółdzielni, dla wyliczenia kosztów zarządu ogólnej dla pozwanego – planowany na rok 2008 r. koszt zarządu ogólnego wynosiłby 1.068,34 zł zaś planowany na rok 2008 r. roczny koszt utrzymania lokalu mieszkalnego pozwanego wynosiłyby 2.699,20 zł, natomiast planowana na rok 2008r. jednostkowa stawka utrzymania lokalu pozwanego wynosiłaby 2,45 zł/m ²/m-c, a zatem miesięczna opłata z tytułu kosztów zarządu ogólnego należna od pozwanego wynosiłaby 225,25 zł.

Pozwany nie zgadzał się z wysokością naliczanych przez powódkę opłat
z tytułu posiadania lokalu mieszkalnego nr (...) w C. i opłacał wyliczone przez nią opłaty jedynie w części.

Zgodnie z planem kosztów zarządu ogólnego (...) R. na 2008 r. koszty zarządu ogólnego przypadający na lokale mieszkalne wynosił 54.007,71 zł,
a w 2009 r. 54.921,99 zł, w 2010 r. 54.484,10 zł, w 2011 r. 55.527,75 zł. Koszt zarządu przypadający na 1 m ² liczony wg klucza wynikającego z uchwały nr 55/2006 wynosił 11,64 zł, a w 2009 r. odpowiednio 12,18 zł, w 2010 r. 12,68 zł, w 2011 r. 13,46 zł. Koszty zarządu ogólnego przypadające na lokal pozwanego w 2008 r. wynosiły 1.070,18 zł, a w 2009 r. 1.119,83 zł. Na koszty zarządu ogólnego składały się w szczególności płace osobowe, ZUS od tych wynagrodzeń, fundusz urlopowy, koszty wynikające z przepisów BHP, materiały biurowe, spółdzielcze składki członkowskie, usługi bankowe, usługi pocztowe, telefon, koszty delegacji, odzież robocza, środki czystości, koszty związane z obsługa prawną, koszty szkoleń, lustracji i koszty utrzymania siedziby spółdzielni, w tym koszty ubezpieczenia, podatku od nieruchomości i eksploatacji. Zgodnie z planem kosztów utrzymania części nieruchomości nr 6 (...) R. K. w C. odnoszącym się do nieruchomości pozwanego koszty zarządu ogólnego przypadające na lokal pozwanego w 2008 r. wynosiły 1.070,18 zł a w 2009 r. 1.119,83 zł. Natomiast ogólnie koszty utrzymania części nieruchomości wspólnych dla budynku nr (...) w C. dla lokalu mieszkalnego pozwanego w 2008 r. stanowiły kwotę 2.701,04 zł, a w 2009 r. kwotę 2.350,75 zł. Na koszty te składał się podatek od nieruchomości, opłata od użytkowania wieczystego, ubezpieczenie, koszty zarządu ogólnego, koszty utrzymania ST, koszty utrzymania mienia wspólnego, przeglądy okresowe. Koszt utrzymania służby technicznej strona powodowa naliczała oddzielnie, tj. wyłącznie dla osiedla (...). Zakup odzieży ochronnej przez stronę powodową wynika
z przepisów BHP oraz uchwał zarządu spółdzielni nr (...) i (...). Przeprowadzone w spółdzielni postępowanie lustracyjne nie wykazało nieprawidłowości co do kwestii związanych z kosztami.

Powierzchnia mieszkalna, za którą nalicza się opłaty należne od pozwanego to 91,94 m ². Miesięcznie koszt zarządu ogólnego należnego od pozwanego za 1 m ² wynosił 2,45 zł w 2008 r., a w 2009 r. - 2,13 zł, w okresie od 1 września 2009 r. do 31 maja 2010 r. - 1,94 zł miesięcznie, w okresie od 1 czerwca 2010 r. do 30 kwietnia 2011 r. - 3,07 zł miesięcznie, natomiast od 1 maja 2011 r. do 30 września 2011 r.- 2,72 zł miesięcznie. Wymagana kwota roczna za 1 m ² stanowiła zatem w 2008 r., kwotę 29,40 zł, a w 2009 r. kwotę 25,56 zł. W związku z tym za okres od maja 2008r. do maja 2009 r. pozwany zobowiązany był tytułem czynszu opłacać na rzecz strony powodowej miesięcznie kwotę 220,66 zł, od czerwca do sierpnia 2009 r. - 178,36 zł, od września 2009 r. maja 2010 r. - 178,36 zł, od czerwca 2010 r. do kwietnia 2011 r. - 282,25 zł , a od maja 2011 r. do września 2011 r. - 250,08 zł.

W okresie od maja 2008 r. do 31 sierpnia 2009 r., pozwany zobowiązany był do zapłaty na rzecz powódki z tytułu tzw. opłaty mieszkaniowej za stanowiący jego własność lokal mieszkalny kwoty 4.569,86 zł obliczonej przy zastosowaniu klucza podziału kosztów zarządu na poszczególne lokale określonego w uchwale
nr (...). Na poczet powyższych należności uregulował on kwotę 2.220 zł. Do zapłaty pozostaje kwota 2.349,86 zł. Odsetki od tej zaległości liczone od dnia
13 maja 2008 r. do 31 sierpnia 2009 r. wynoszą 194,58 zł, natomiast odsetki od
1 września 2009 r do 30 maja 2013 r., łącznie 1.289,52 zł.

W okresie od 1 września 2009 r. do 20 września 2011 r. pozwany zobowiązany był do zapłaty na rzecz powódki tytułem tzw. opłaty mieszkaniowej kwoty 8.220,32 zł, obliczonej przy zastosowaniu klucza podziału kosztów zarządu na poszczególne lokale określonego w uchwale nr 55/2006. Pozwany na poczet powyższych należności uregulował kwotę 4.000 zł. Do zapłaty z pozostaje mu kwota 4.220,32 zł wraz z odsetkami wynoszącymi za ten okres 569,28 zł. Kwota ta została ustalona przy przyjęciu kosztu zarządu ogólnego należnego od pozwanego
w okresie od 1 września 2009 r. do 31 maja 2010 r. w kwocie 1,94 zł/m ² miesięcznie, w okresie od 1 czerwca 2010 r. do 30 kwietnia 2011 r. w kwocie 3,07 zł/m ² miesięcznie, natomiast w okresie od 1 maja 2011 r. do 30 września 2011 w kwocie 2,72 zł/m ² miesięcznie.

Powyższe opłaty zostały naliczone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz zgodnie z obowiązującymi uchwałami powodowej spółdzielni. Zdaniem Sądu pozwany niezasadnie podnosił, że wysokość początkowo dochodzonych kwot wynikła z faktu, iż osoby nie będące członkami spółdzielni płacą więcej z tytułu kosztów zarządu ogólnego niż osoby będące jej członkami, bowiem nie korzystają oni z pożytków spółdzielni, a jedynie on nie jest członkiem spółdzielni. Nadwyżka bilansowa, którą powódka wskazuje jako swój pożytek oznaczała zysk wynikający
z przychodów spółdzielni, który osiągała ona z lokat bankowych i wynajmu lokali. Wbrew zarzutom pozwanego nie wynikała z różnicy pomiędzy kosztami planowanymi a wykonanymi. W stosunku do członków spółdzielni należne opłaty z tego tytułu zostały zmniejszone wobec podjęcia decyzji o przeznaczeniu nadwyżki bilansowej wypracowanej przez spółdzielnię na ten cel.

Sąd wskazał, że kosztami utrzymania mienia wspólnego są koszty utrzymania wszystkich nieruchomości wspólnych należących do spółdzielni, czyli terenów niezabudowanych, drogi i muru oporowego w C.. Są one rozliczane na wszystkie mieszkania stosownie do powierzchni w osiedlach (...).
W ocenie Sądu Rejonowego łączne obliczanie kosztów utrzymania mienia wspólnego dla osiedla (...) było dla pozwanego korzystniejsze. Oddzielne rozliczenie tych kosztów doprowadziłoby do wzrostu opłat obciążających pozwanego. W ocenie Sądu Rejonowego rozwiązanie takie jest korzystniejsze dla mieszkańców osiedla w C., ze względu na niewielką liczbę mieszkań i duży obszar nieruchomości wspólnych wynoszący aż 3,5 ha.

Pozwany niezasadnie zarzucał powódce także błędne wyliczenie kosztów utrzymania mienia wspólnego, w tym kosztów utrzymania służby technicznej. Prawidłowa wysokość kosztów zarządu ogólnego wyliczona przy zastosowaniu uchwały nr 55 nie ma żadnego związku z nadwyżką bilansową. Pożytki były bowiem odliczane wcześniej od kosztu zarządu ogólnego. Pomniejszenie kosztów zarządu ogólnego o pożytki dla członków spółdzielni było zgodne z jej regulaminem. Poprawnie obliczano także koszt utrzymania służby technicznej - oddzielnie dla osiedla (...). W związku z tym zdaniem Sądu uznać należało,
że zmodyfikowane roszczenie powódki zasługiwało na uwzględnienie w całości. Spółdzielnia przyjęła koszty rozliczania zarządu ogólnego zgodnie z regulaminem
i uchwałami co ma odzwierciedlenie w obowiązujących przepisach prawnych. Spółdzielnia ma bowiem prawo sama ustalić sposób rozliczania kosztów ogólnego zarządu. Uzasadnione było roszczenie o zapłatę odsetek, pozwany bowiem nie płacąc terminowo opłat do uiszczenia których był zobowiązany, pozostawał
w opóźnieniu.

O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. przepisami rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu. Na podstawie art. 113 ustawy
o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa poniesione tymczasowo wydatki na poczet wynagrodzenia biegłego, stosownie do wyniku sprawy.

Wyrok ten zaskarżył apelacją pozwany zarzucając:

1.  naruszenie prawa materialnego, tj. art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2013 .1222) poprzez jego błędną wykładnię polegającą na:

-

przyjęciu, że pozwany jako właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni powinien uczestniczyć w pokrywaniu kosztów zarządu ogólnego według klucza, że koszty te zostają rozłożone proporcjonalnie na wszystkie lokale, którymi powód zarządza według proporcjonalnego udziału w powierzchni ogólnej, na którą składają się powierzchnie lokali dwóch nieruchomości, tj. w C. i R., podczas gdy pozwany jest właścicielem lokalu położonego na nieruchomości tylko w C.,

-

przyjęciu, że dopuszczalnym i prawidłowym jest uczestniczenie pozwanego, jako właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni
w pokrywaniu „kosztów mienia wspólnego” łącznie dla dwóch osiedli (osiedla (...) i osiedla (...)),

-

przyjęciu, że spółdzielnia miała prawo sama ustalić sposób rozliczenia kosztów ogólnego zarządu, według innych zasad niż wynikające z art.
4 ust. 4 w/w ustawy,

2.  naruszenie przepisów postępowania, tj.

a)  art. 232 k.p.c. i art. 6 k.c. poprzez przyjęcie, że strona powodowa wykazała zasadność dochodzonej kwoty oraz że udowodniła, iż koszty zarządu ogólnego oraz koszty zarządu nieruchomością wspólną zostały wyliczone prawidłowo i w należytej wysokości – zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności w kontekście tego, że:

-

przedstawione dowody obarczone są uchybieniami procesowymi, które winny skutkować negatywną oceną mocy dowodowej,

-

w koszty te powodowa spółdzielnia wliczyła składniki dotyczące innej nieruchomości niż tej, w której zamieszkuje pozwany, tj. wliczone zostały składniki dotyczące nieruchomości w R., podczas gdy pozwany zamieszkuje na nieruchomości w C.,

-

powodowa spółdzielnia w żaden sposób nie udowodniła swoich twierdzeń w przedmiocie wysokości pożytków i przychodów, które były rzekomo pobierane z własnej działalności powoda i które według twierdzeń spółdzielni uzasadniały pomniejszenie wydatków związanych
z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków spółdzielni,

-

spółdzielnia obciążała pozwanego kosztami zarządu ogólnego przypadającymi na inną nieruchomość niż ta, na której zamieszkuje pozwany,

b)  art. 232 k.p.c. i art. 6 k.c. poprzez przyjęcie, że strona powodowa wykazała zasadność dochodzonej kwoty, w szczególności że udowodniła,
iż uzasadnionym i prawidłowym było ze strony powodowej spółdzielni zawierać w opłacie mieszkaniowej należność z tytułu najmu garażu, podczas gdy strona powodowa nie udowodniła, że strony wiązała umowa najmu,

c)  art. 233 § 1 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. przez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego i w konsekwencji przyjęciu sprzecznych ustaleń
a to, z jednej strony, że „każda z nieruchomości, którą powodowa spółdzielnia zarządza jest prowadzona i rozliczana indywidualnie”,
a z drugiej strony, że „niektóre nieruchomości podzielone są jeszcze według powierzchni i prowadzone jest odrębne rozliczenie dla członków spółdzielni i osób, które nie są członkami spółdzielni”, co stoi
w sprzeczności z art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.
o spółdzielniach mieszkaniowych,

d)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną, sprzeczną z zasadami logiki ocenę dowodu w postaci opinii biegłego sądowego T. P. polegającą na przyjęciu, że w opiniach tych biegła w sposób rzeczowy i profesjonalny wyjaśniła sposób i prawidłowość naliczania przez stronę powodową kwot należnych od pozwanego, podczas gdy z treści opinii biegłej wynika, że:

-

przy dokonywaniu analizy prawidłowości rozliczeń należności za zarządzanie nieruchomością (lokalem mieszkalnym) pozwanego oparła się na stwierdzeniu świadka G. Z., że rozliczenie dokonywane jest na podstawie oddzielnie prowadzonych ewidencji nieruchomości położonych w C. i nieruchomości położonej w R. (opinia
z dnia 10 listopada 2012 r.), podczas gdy podstawą takiej analizy powinny być dokumenty księgowe powodowej spółdzielni za cały okres objęty niniejszą sprawą, a nie tylko sporządzany przez powódkę plan kosztów zarządu ogólnego, plan kosztów utrzymania mienia wspólnego, czy też plan utrzymania służby technicznej,

-

powodowa spółdzielnia naliczała należności według zasad wynikających z Uchwały Rady Nadzorczej Spółdzielni z dnia 29 grudnia 2006 r.,
nr 55/006 oraz Regulaminu zasad ustalania i rozliczania kosztów zasobami mieszkaniowymi, opłat za użytkowanie lokali oraz zasad ustalania i rozliczania kosztów dostawy mediów – jednakże przy tym konstatacji, że taki sposób naliczania jest zgodny z ustawą z dnia
15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności
z art. 4 ust. 4,

e)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przyjęcie, że strona powodowa udowodniła roszczenie skierowane wobec pozwanego, którego podstawą byłby art.
4 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, podczas gdy z żadnego dowodu dopuszczonego i przeprowadzonego przez Sąd I instancji, a przede wszystkim z opinii biegłej T. P., które jedynie w sposób hipotetyczny a zarazem nietransparentny, wskazywały na zasady uczestniczenia pozwanego w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokalu pozwanego w C.,
a także eksploatacją i utrzymaniem lokali wspólnych, jak również na zasady uczestniczenia pozwanego w wydatkach związanych
z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Wskazując na powyższe pozwany wniósł o:

1.  zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości,
a w razie nieuwzględnienia tego wniosku, o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania,

2.  zasadzenie na rzecz pozwanego od powódki kosztów postępowania za pierwszą instancję według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa,

3.  zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje:

Apelacja jest częściowo uzasadniona.

1. Na wstępie zaznaczyć należy, że nie zachodzą uchybienia, które zgodnie z art. 378 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy bierze pod uwagę z urzędu, a których skutkiem byłaby nieważność postępowania.

Sąd Okręgowy podziela większość ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd Rejonowy i uznaje je za własne. Część stanu faktycznego, który ustalony został w sposób odmienny omówiona zostanie w dalszej części uzasadnienia.

2. Dokonując oceny zarzutów podniesionych w apelacji w pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę na treść art. 27 ust. 2 zd. 1 usm zgodnie, z którym zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl), choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24 ¹ i art. 26. Z uwagi na okoliczności stanu faktycznego zastosowanie znajdzie pierwsza część cytowanego zdania. Niewątpliwie więc nieruchomość wspólna, w której udział ma pozwany jako właściciel jednego z lokali w budynku, jest z mocy ustawy zarządzana przez spółdzielnię. Stosownie do art. 4 ust. 4 zd. 1 usm właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, co oczywiste obciążają więc jej współwłaścicieli. Na koszty te, podobnie jak wynika to z treści art. 14 uwl, składają wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej
i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości i wreszcie także wynagrodzenie zarządcy.

Jak wynika z analizy stanowisk procesowych obciążające pozwanego koszty związane z utrzymaniem lokalu pozwanego i nieruchomości wspólnej były
w większości niesporne. Na ostatniej rozprawie w dniu 1 lipca 2014 r. (k.679) pełnomocnik pozwanego jednoznacznie stwierdził, że nie kwestionuje wyliczeń dokonanych w opinii biegłej, ale kwestionuje wysokość kosztów dotyczących utrzymania nieruchomości wspólnej. Należy to rozumieć w ten sposób, że nie są sporne podawane przez powoda, a będące podstawą opinii biegłej koszty związane bezpośrednio z utrzymaniem lokalu pozwanego, nieruchomości wspólnej i terenu osiedla. Jest to spójne z wcześniejszymi oświadczeniami pozwanego złożonymi na rozprawie w dniu 4 lutego 2014 r. (k.655) i w dniu 7 kwietnia 2011 r. (k.400-401).

Zauważyć należy, że zakwestionowanie tych okoliczności w apelacji, czyli odwołanie przyznania powyższych okoliczności faktycznych stanowi powołanie nowych faktów. Mogły one jednak niewątpliwie być zgłoszone wcześniej, w trakcie postępowania przed Sądem I instancji. Opóźnienie w tym zakresie nie jest w żaden sposób usprawiedliwione. W związku z tym te nowe fakty (powołanie się na inne fakty niż przyznane) podlegają pominięciu z uwagi na art. 381 kpc

Spór koncentrował się zatem wokół pozycji związanej z wynagrodzeniem za zarząd nieruchomością wspólną, czemu odpowiadały naliczane przez spółdzielnię tzw. koszty zarządu ogólnego.

Podobnie jest w przypadku nieruchomości spółdzielni stanowiącej teren osiedla w C., na którym znajduje się budynek z lokalem pozwanego. Stosownie do art. 4 ust. 4 zd. 2 usm właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych
z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące
w określonych budynkach lub osiedlu. Większość związanych z tym kosztów obciążających pozwanego nie była przez niego kwestionowana (w tym koszty utrzymania służby technicznej w C.), natomiast sprzeciwiał się on zaliczeniu do kosztów utrzymania mienia wspólnego wydatków związanych z nieruchomościami położonymi w R. oraz obciążaniu go również w tym zakresie kosztami zarządu ogólnego naliczanego przez spółdzielnię. Do wydatków obciążających pozwanego należy jednak podobnie jak poprzednio zaliczyć koszty związane
z wynagrodzeniem zarządcy nieruchomości, którym również w tym przypadku jest spółdzielnia jako jej właściciel. Sporna była także zasadność obciążania pozwanego opłatami za korzystanie z garażu i kosztami utrzymania całej nieruchomości stanowiącej teren osiedla w C..

W obu przypadku obu nieruchomości koszty ich utrzymania i eksploatacji trzeba rozumieć tak samo. Te koszty, a w tym i wynagrodzenie za wykonywanie zarządu ustala spółdzielnia, nie są do tego uprawnieni nawet właściciele lokali, którzy nie sprawują zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. Związane z tymi nieruchomościami opłaty właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni uiszczają na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni (art. 4 ust. 4 zd. 3 usm). Opłaty te nie mogą być ustalane dowolnie, ale odpowiadać rzeczywistym kosztom utrzymania nieruchomości. Z uregulowań zawartych w art. 4 ust. 6 ⁴ – 8 usm wynika, że podstawą ustalenia wszystkich wspominanych opłat jest kalkulacja kosztów sporządzana przez spółdzielnię, która może podlegać weryfikacji na drodze sądowej, a ciężar udowodnienia zasadności opłat spoczywa na spółdzielni.

3. Zdaniem Sądu Okręgowego rację ma apelujący kwestionując zasadność obciążania go kosztami tzw. zarządu ogólnego spółdzielni. Koszty te nie odpowiadają pojęciu wynagrodzenia zarządcy nieruchomości wspólnej i tej należącej do spółdzielni, a przeznaczonej do korzystania również przez pozwanego. Do kosztów zarządu tymi nieruchomościami zalicza się tylko wynagrodzenie zarządcy
i nie mogą być do nich zaliczane żadne koszty prowadzenia działalności przez zarządcę (choć wysokość kosztów ponoszonych przez zarządcę może być brana pod uwagę przy określaniu sposobu ustalania wysokości wynagrodzenia zarządcy). Nieprawidłowość zaliczania kosztów własnych zarządcy do kosztów zarządu nieruchomością wspólną znajduje potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego
z dnia 29 maja 2000 r., III CZP 10/00, OSNC 2000, nr 12, poz. 215, w której stwierdzono, że komunalna jednostka organizacyjna sprawująca zarząd nieruchomością wspólną na podstawie przepisów ustawy o własności lokali nie może wliczać do kosztów tego zarządu własnych kosztów, jak np. kosztów utrzymania budynku administracyjnego, kosztów zakupu materiałów biurowych, narzędzi, urządzeń, kosztów napraw własnego sprzętu, samochodów i maszyn, płac pracowników oraz kosztów rozmów telefonicznych, chyba że co innego wynika
z umowy o sprawowanie zarządu. Wydaje się oczywiste, że pozwany nie powinien uczestniczyć w kosztach zarządu ogólnego spółdzielni, w tym ponosić wydatki związane z jej lustracją, składkami związanymi z uczestnictwem w organizacjach międzyspółdzielczych, czy wręcz współfinansować obsługę prawną spółdzielni, która pozywa go w tym procesie. Żadna z pozycji tzw. kosztów zarządu ogólnego nie wiąże się bezpośrednio z zarządem obu nieruchomościami, lecz stanowi ogólny koszt funkcjonowania całej spółdzielni.

Należy uznać, że koszty zarządu, w których uczestniczy pozwany powinny odpowiadać warunkom rynkowym. Wysokość wynagrodzenia zarządcy z racji sporu winna udowodnić zaś spółdzielnia. Jak wynika ze stanowiska pozwanego wyrażonego na rozprawie z dnia 3 lutego 2011 r. (k.267) wynagrodzenie to
w przypadku obu nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnię wynosi po 300 zł rocznie. Ten poziom wynagrodzenia jest więc niesporny i nie wymaga dowodu (art. 229 kpc). Zasadność naliczania wynagrodzenia na wyższym poziomie nie została przez spółdzielnię w żaden sposób wykazana. Wobec tego istnieją podstawy do przyjęcia, że podane przez pozwanego wartości stanowią rzeczywiste, rynkowe wynagrodzenia za zarząd.

4. Słusznie też podnosi apelujący, że nie ma podstaw do obciążania go kosztami utrzymania nieruchomości położonych na innym osiedlu, w R.. Nie znajduje to oparcia w przepisie art. 4 ust. 4 usm, który mówi o tych nieruchomościach stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Powód mieszkając w C. nie korzysta zaś z nieruchomości w R..

Obciążają go jednak koszty związane z utrzymaniem całej nieruchomości osiedlowej w C.. Jest ona bowiem przeznaczona do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące na tym osiedlu. Wynika to z analizy mapy obrazującej nieruchomość spółdzielni (k.413). Pozwany nie jest w żaden sposób ograniczony
w możliwości korzystania z terenu osiedla wokół jego budynku. Nie można zatem obowiązków pozwanego ograniczać jedynie do współuczestniczenia w utrzymaniu drogi dojazdowej i muru oporowego.

Reasumując, w spornym zakresie, poza wspomnianymi powyżej wydatkami związanymi z wynagrodzeniem za zarząd, na koszty utrzymania mienia spółdzielni obciążające pozwanego składają się także wydatki na:

-

ubezpieczenie murów oporowych w C.,

-

ubezpieczenie, utrzymanie, podatek od nieruchomości i opłata za wieczyste użytkowanie wieczyste drogi asfaltowej w C.

-

podatek od nieruchomości i opłata za wieczyste użytkowanie terenów niezabudowanych w tym lasu, ale tylko w C..

5. Nie ma racji skarżący podnosząc, że korzysta z garażu stanowiącego własność spółdzielni w sposób bezumowny i nie jest zobowiązany do uiszczania opłat za korzystanie z niego. Biorąc pod uwagę stanowiska stron zajmowane w toku tego procesu istnieją podstawy do przyjęcia, że korzystanie to odbywa się w ramach umowy najmu. Pełnomocnik pozwanego w piśmie z dnia 13 września 2010 r. (k.154) powołał się bowiem na okoliczności związane z zamiarem nabycia garażu przez powoda na podstawie art. 39 ust. 1 usm, który przewiduje możliwość przeniesienia własności garażu spółdzielni na najemcę. W ocenie Sądu może to stanowić przyznanie okoliczności faktycznej tj. potwierdzenie, że pozwany jest najemcą garażu. Skoro zaś jest najemcą to powinien płacić czynsz zgodnie z art. 359 § 1 kc. Stawka czynszu nie była kwestionowana przez pozwanego co do wysokości także
w apelacji.

6. Wysokość opłat ciążących na powodzie w okresach objętych powództwem tj. od 1 maja 2008 r. do 31 sierpnia 2009 r. oraz od 1 października 2009 do 30 listopada 2011 r., podobnie jak i zaległość pozwanego po uwzględnieniu dokonanych przez niego wpłat ustalono w oparciu o opinię biegłej T. P., która została sporządzona w postępowaniu apelacyjnym i uwzględniała przyjęte powyżej założenia. Konsekwencją bowiem przyjęcia innej stawki wynagrodzenia za zarząd nieruchomością wspólną i należącą do spółdzielni, z której pozwany korzysta oraz innego naliczenia kosztów utrzymania nieruchomości w C. była potrzeba przeliczenia ustalonych przez Sąd Rejonowy wartości. Opinia biegłej sporządzona
w postępowaniu apelacyjnym jest prawidłowa co do zasady. Stanowi ona zresztą jedynie arytmetyczne przeliczenie wcześniejszych wartości według wskazówek Sądu Okręgowego i tego nie dotyczą wniesione do niej zarzuty. Wnioski opinii opierają się na dowodach znajdujących się w aktach sprawy, na które powołuje się biegła, i które były podstawą wcześniejszych opinii. Dodatkowo zauważyć należy, że opinia ta
w znacznej części uwzględnia okoliczności przyznane przez pozwanego. Jak wykazano większość pozycji tworzących koszty obciążające pozwanego nie była kwestionowana co do wysokości. Zauważyć należy, że zarzuty do wcześniej sporządzanych opinii (k.508 i 512) nie dotyczyły ustalonych w ten sposób pozycji, lecz jedynie zasady naliczania tych kosztów, które zdaniem pozwanego wiązały się
z utrzymaniem mienia spółdzielni, które go nie obciążało.

Sąd Okręgowy zauważa jednak, że biegła nieprawidłowo przyjęła w tabeli
nr 8, że wysokość czynszu wyliczonego według wskazań Sądu w okresie istotnym dla rozstrzygnięcia wyniosła 7 433,47 zł. Prawidłowa wartość pochodząca z tabeli
nr 7 odnosząca się do okresu objętego powództwem tj. od września 2009 r. do listopada 2011 r. winna wynieść 7 708,35 zł. Błędnie też przyjęto do obliczeń łączną wartość wpłat dokonanych przez pozwanego w tym okresie na kwotę 4 300 zł zamiast 4 400 zł. Ostatecznie zatem zaległość powoda z kolumny 6 tabeli nr 8 (k.752) w omawianym okresie winna wynieść 3 308,35 zł (7708,35 zł - 4400 zł).

Poza tym biegła nie wyliczyła należności z tytułu odsetek za opóźnienie za okres od 20 września do 30 listopada 2011r., a powództwo obejmowało ten okres.
W związku z tym należało skorygować wyliczenie należnych odsetek za opóźnienie do dnia 30 listopada 2011 r. (tabela nr 8 opinii k.752). Jest to proste działanie arytmetyczne polegające na uwzględnieniu że okres opóźnienia jest dłuższy od założonego w opinii o 71 dni w każdej pozycji tabeli. Łącznie zadłużenie z tytułu odsetek za opóźnienie w tym okresie wynosi więc 552,90 zł a nie 474,26 zł

Poza tym zaznaczyć należy, że w dowodach księgowych (k.616) nie odnotowano dat wpłat dokonanych przez pozwanego w październiku i listopadzie 2011 r. Przyjąć więc należy, że wpłaty po 200 zł w tych miesiącach były dokonane
w terminie, a opóźnienie występuje jedynie co do nieopłaconej części należności (75,17 zł za październik 2011 r. i 72,93 zł za listopad 2011r. zob. k.753). Kwota odsetek ustawowych od tych kwot wyliczona na dzień 30 listopada 2011 r. wynosi 1,70 zł.

Łącznie zatem należność pozwanego za okres od września 2009 r. do końca listopada 2011 r. wynosi 3 862,95 zł (3308,35 zł + 554,60 zł odsetek), a za okres od maja 2008 r. do końca sierpnia 2009 r. wynosi 1 891,97 zł (tabela nr 4 k. 749). Razem daje to sumę 5 754,92 zł z odsetkami za opóźnienie od dat wytoczenia obu powództw na podstawie art. 481 i 482 § 1 kc. Dalej idące powództwo należało zaś oddalić.

7. Dokonana zmiana rozstrzygnięcia wymuszała także zmianę rozstrzygnięcia o kosztach procesu. Mając na uwadze wynik sprawy oraz fakt, że istotne w sprawie było również rozstrzygnięcie co do zasady, uzasadnione było rozdzielnie kosztów po połowie. Podstawą takiego rozstrzygnięcia stanowił art. 100 kpc. Taką samą zasadę należało też przyjąć co do kosztów postępowania apelacyjnego. Zasądzić należało więc od powoda połowę opłaty od apelacji uiszczonej przez pozwanego. Po połowie obciążono też strony kosztami opinii biegłej zleconej przez Sąd Okręgowy.

8. W związku z powyższym na podstawie art. 386 § 1 kpc dokonano częściowej zmiany zaskarżonego orzeczenia. W pozostałym zakresie apelację oddalono na podstawie art. 385 kpc.